今年上半年，房地產(chǎn)信托的火爆程度令人瞠目結(jié)舌。

　　根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)工具測(cè)算，按產(chǎn)品發(fā)行日期計(jì)算，上半年發(fā)行的集合信托產(chǎn)品數(shù)量為1531個(gè)，規(guī)模總計(jì)為2159億元。其中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品數(shù)量為391個(gè)，規(guī)模為890億元。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模占全部集合信托產(chǎn)品比例約為41.22%。

　　綠城、萬(wàn)達(dá)信托融資頻密

　　據(jù)了解，國(guó)內(nèi)各大知名開發(fā)商今年都發(fā)行了不少信托產(chǎn)品進(jìn)行融資。

　　僅知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬(wàn)達(dá)在上半年就發(fā)行了10只信托產(chǎn)品。公開資料顯示，截至目前萬(wàn)達(dá)今年已有10只信托產(chǎn)品成立或正在推介、募集。

　　在萬(wàn)達(dá)的信托產(chǎn)品中，大部分為股權(quán)信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億-15億元。而今年以前萬(wàn)達(dá)僅推出過(guò)一只信托產(chǎn)品，顯然房地產(chǎn)信托成為萬(wàn)達(dá)今年新的主要融資渠道。

　　3月份左右，湖北保利投資有限公司委托交銀國(guó)際發(fā)放信托貸款，募集資金4-5億元，用于其武漢保利華都三期項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，年收益率為8.7%-9.2%，保利置業(yè)為其擔(dān)保。4月，上海綠地集團(tuán)也曾發(fā)起信托貸款，用于旗下項(xiàng)目建設(shè)，年利率9.5%，為期一年，投資門檻為100萬(wàn)元。

　　還有消息稱，在過(guò)去的四個(gè)月里，華融國(guó)際信托、中泰信托和北京國(guó)際信托已經(jīng)相繼和綠城集團(tuán)合作成立了三款信托產(chǎn)品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計(jì)25.57億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前四個(gè)月綠城的信托融資量已達(dá)2010年整年的81%。

　　“按照12%的成本計(jì)算，綠城發(fā)行26億元信托的融資成本在3億多元。對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，最大的風(fēng)險(xiǎn)還是在于市場(chǎng)不好，房子賣不掉，過(guò)高的負(fù)債率可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。”一位券商分析師表示。

　　或許就是因?yàn)槿绱祟l密的融資活動(dòng)，房地產(chǎn)信托已經(jīng)再次引起了監(jiān)管層的注意。有消息稱，今年6月初至今，包括中融信托、平安信托、中信信托等在內(nèi)的20多家信托公司陸續(xù)收到來(lái)自銀監(jiān)部門的“窗口指導(dǎo)”電話。

　　更為嚴(yán)厲的消息是，除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)下半年暫停，目前華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安、愛建等公司已經(jīng)停發(fā)地產(chǎn)信托。

　　信托吸納民間資本

　　面對(duì)目前關(guān)于房地產(chǎn)信托的重重消息，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托研究所趙陽(yáng)認(rèn)為，按照“窗口指導(dǎo)”意見，房地產(chǎn)信托收緊的可信度還是比較高的，而且也是合理的。

　　趙陽(yáng)認(rèn)為，從信托公司和投資者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在這兩年飛速發(fā)展，意味著風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。為了防止信托過(guò)熱，出現(xiàn)泡沫，銀監(jiān)會(huì)采取“逐筆報(bào)批”是件好事。

　　某知名券商分析師則認(rèn)為，全面停止房地產(chǎn)信托的可能性不大。因?yàn)樾磐袠I(yè)自主性比銀行強(qiáng)，即使銀監(jiān)會(huì)想停止，也很難執(zhí)行，信托產(chǎn)品終究會(huì)有渠道流向開發(fā)商。

　　該分析師還認(rèn)為，即使地產(chǎn)信托收緊，對(duì)大開發(fā)商來(lái)說(shuō)影響也不大，因?yàn)槠淙谫Y能力還是較強(qiáng)，而中小開發(fā)商的資金可能會(huì)比較緊張。

　　趙陽(yáng)也表達(dá)了相似意見，其認(rèn)為，從目前開發(fā)商的資金來(lái)源來(lái)看，最主要的來(lái)源依然是銀行信貸，然后是銷售回款、IPO或增發(fā)融資，房地產(chǎn)信托雖然在這幾年增長(zhǎng)很快，但對(duì)開發(fā)商而言比重依然很小。因此，即使房地產(chǎn)信托收緊，對(duì)開發(fā)商也不會(huì)有決定性影響。

　　趙陽(yáng)補(bǔ)充，目前甚至連地下融資的規(guī)模都比信托大。

　　因此，趙陽(yáng)表示，地下融資的瘋狂也為房地產(chǎn)信托規(guī)模的再擴(kuò)大提供了很有利的基礎(chǔ)。其稱，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托產(chǎn)品的資金也來(lái)自于民間資本，開發(fā)商通過(guò)地下融資獲取民間資本成本太大，如果通過(guò)信托產(chǎn)品獲取則相對(duì)成本低，風(fēng)險(xiǎn)也較小。

　　“房地產(chǎn)信托規(guī)模比現(xiàn)在擴(kuò)大5倍都是可以的。”上述人士稱。

　　據(jù)了解，如溫州等民間資本較為集中的地方，如果通過(guò)地下融資的方式，年息最高可達(dá)180%。然而即使如此高昂的代價(jià)，依然不時(shí)聽聞都很多開發(fā)商通過(guò)此途徑獲取資金。

　　而針對(duì)萬(wàn)達(dá)等企業(yè)頻密利用信托融資的行為，趙陽(yáng)則稱，對(duì)于信托公司而言，只要房地產(chǎn)項(xiàng)目四證齊全、有35%以上自有資金，而且具有二級(jí)資質(zhì)，那么就可以發(fā)行信托了。但趙陽(yáng)同時(shí)也表示，在今年調(diào)控嚴(yán)厲，市場(chǎng)放緩的情況下，信托公司的要求趨勢(shì)為投資成本更高，抵押率更低。

　　趙陽(yáng)稱，在限購(gòu)令之下，信托產(chǎn)品將主要青睞于商業(yè)地產(chǎn)和不在限購(gòu)區(qū)域之內(nèi)的住宅產(chǎn)品。

　　據(jù)某券商分析師判斷，下半年樓市大面積促銷的可能性存在，因此出現(xiàn)價(jià)跌量升的狀況也不足為奇。但同時(shí)，該分析師也認(rèn)為未來(lái)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向也可以預(yù)期，此種可能性并非沒有。主要是保障房在融資等政策方面已經(jīng)有了缺口，整個(gè)政策是否將以以缺口為基礎(chǔ)出現(xiàn)調(diào)整也很難判斷。