|
公衍奎解釋說，SOHO中國現(xiàn)有的散售模式，賣的就是核心城市核心地段的不可復(fù)制性，但由于核心城市核心地段資源是有限的，且伴隨住宅受壓，商業(yè)地產(chǎn)升溫，SOHO中國拿地難度在不斷加大，這已直接沖擊散售模式的七寸。
以北京為例，自2009年5月曲線獲得前門項(xiàng)目后，潘石屹在北京土地市場(chǎng)再無斬獲。被迫轉(zhuǎn)向上海后，在不到兩年的時(shí)間里，SOHO中國總共砸下超過147億元重金，拿下7個(gè)項(xiàng)目，但這7個(gè)項(xiàng)目全部以收購方式獲得，無一從公開土地市場(chǎng)獲得。
銷售帶動(dòng)持有
散售模式不具可持續(xù)性，轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營成為必然選擇，但對(duì)SOHO中國來說，這樣的轉(zhuǎn)型，資金鏈平衡可能是最大挑戰(zhàn)。
SOHO中國2010年財(cái)報(bào)顯示，目前SOHO中國旗下只有北京前門一個(gè)持有項(xiàng)目，公司計(jì)劃將2012年竣工的北京光華路SOHO二期、上海盧灣43號(hào)地（部分持有），以及2013年竣工的上海外灘204地塊作為持有物業(yè)經(jīng)營，屆時(shí)SOHO中國持有物業(yè)面積將達(dá)到38.1萬平方米。但這4個(gè)項(xiàng)目皆為中途收購所得，粗略統(tǒng)計(jì)，收購支出額達(dá)62.62億元。
2010年年報(bào)顯示，2009年前門項(xiàng)目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，低于此前國元證券預(yù)測(cè)的2億元。國元證券同時(shí)預(yù)測(cè)，2011年與2012年，SOHO中國的租金收入會(huì)上升至3.2億元與4.2億元。
與巨額的支出額相比，持有物業(yè)的出租收入顯得有些微薄。正因?yàn)槿绱�，SOHO中國的轉(zhuǎn)型，采取了半轉(zhuǎn)身的穩(wěn)健方式，即以散售模式的套現(xiàn)來為持有物業(yè)的增持提供資金流支持，從而實(shí)現(xiàn)以散售帶動(dòng)持有。
5月6日，SOHO中國最新收購的上海SOHO中山廣場(chǎng)，或?qū)⒂谄甙嗽乱?萬元/平方米左右的價(jià)格對(duì)外銷售。至此，包括4月19日收購的上海海倫路站地塊和4月1日收購的曹家渡地塊，轉(zhuǎn)型路上的SOHO中國今年所收購的3個(gè)項(xiàng)目，都將一律對(duì)外銷售，以緩解資金鏈壓力。
對(duì)此，在4月19日SOHO中國針對(duì)收購上海海倫路站地塊召開的媒體電話會(huì)議上，針對(duì)上述做法，潘石屹說，公司持有或準(zhǔn)備持有的4個(gè)項(xiàng)目，土地費(fèi)用和建安費(fèi)用占據(jù)公司不少現(xiàn)金，因此目前公司需要繼續(xù)加快銷售以回籠資金。
對(duì)于SOHO中國的轉(zhuǎn)型，公衍奎認(rèn)為，轉(zhuǎn)型還停留在“有行動(dòng)，無戰(zhàn)略”的階段。
他解釋說，雖然目前SOHO中國已持有前門項(xiàng)目，但該項(xiàng)目的位置有其獨(dú)特性，很難通過該項(xiàng)目的運(yùn)營探索轉(zhuǎn)型模式。目前SOHO中國只表示將增加持有物業(yè)比例，但具體采用何種商業(yè)模式，選擇哪種商業(yè)業(yè)態(tài)，都沒有一個(gè)清晰的方向。如果SOHO中國打算轉(zhuǎn)做“地主”，靠出租生存，那SOHO中國就得設(shè)法提高運(yùn)營能力，以提高旗下項(xiàng)目的租金收入。
公衍奎還認(rèn)為，SOHO中國目前很難制定出轉(zhuǎn)型的清晰戰(zhàn)略，因?yàn)镾OHO中國與萬達(dá)不同。對(duì)于同一塊區(qū)域，萬達(dá)模式有如“種樹”，先通過提升該區(qū)域土地價(jià)值，然后讓大家一起來摘果，因此在拿地時(shí)，與地方政府的談判能力較強(qiáng)。而SOHO中國模式有如“摘果”，它入駐是來摘取已被帶熱的核心區(qū)域的土地價(jià)值，因此在拿地時(shí)，幾無談判能力。換句話說，未來SOHO中國具體能拿到哪些地，公司都還無法確定，又何談戰(zhàn)略制定呢？
|
