紅商網(wǎng)訊：2011年，SOHO中國董事長潘石屹表示：“持有商場自己經(jīng)營是調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略的一部分，SOHO中國要不斷加大持有物業(yè)的比例。這對財務(wù)雖會有一些影響，但影響并不大。”

　　然而，潘石屹尚未兌現(xiàn)承諾。根據(jù)記者的調(diào)查，潘石屹今年在上海新收購的項目將全部銷售。

　　2010年年報數(shù)據(jù)或許可以說明原因。2009年，SOHO中國唯一持有的項目——北京前門項目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，尚不到2010年182.15億元營業(yè)額的1%。截至目前，前門項目出租率只有75%。

　　三套渠道推廣租賃

　　北京天安門正南方的前門大街左側(cè)，是聞名北京的大北照相館。緊依大北照相館左邊的路面上，豎立著一塊近1.5米高、寬近70厘米路牌，上面寫著  “前門大街招商接待中心”，這便是SOHO中國首個持有物業(yè)項目的招商處。

　　5月13日，記者來到招商處了解情況，在與一位租務(wù)經(jīng)理的溝通中得知，目前該項目仍有近兩萬平方米的商鋪待租，租賃價格統(tǒng)一為：一層40元/平方米/天，二層20元/平方米/天，三層與地下一層皆為10元/平方米/天。前門項目網(wǎng)站上的信息顯示，截至5月15日，該項目共有112套商鋪待租。

　　對于旗下首個持有物業(yè)，潘石屹極為重視。記者了解到，目前潘石屹已初步建立了三套營銷渠道，以推廣該項目的出租：一是專門建立自己的營銷隊伍，推廣該項目；二是與代理行進行合作，根據(jù)前門項目網(wǎng)站上的信息，目前SOHO中國已與仲德梁行、我愛我家、遠華東方等近94家外部機構(gòu)進行代理合作；第三套體系即為正在進行探索的網(wǎng)上競租營銷。

　　5月15日，SOHO中國提供的信息顯示，當天上午10點多，在SOHO中國舉行的網(wǎng)上銷售的第二套房源，即前門大街A4-0105商鋪承租權(quán)，在競租開始后的第13秒，便被一名叫“V2000134”的網(wǎng)友以1500元/平方米/月的租金搶走。

　　潘石屹之所以對前門項目的出租經(jīng)營親力親為，是因為該項目是SOHO中國旗下第一個持有物業(yè)項目，它的后期出租業(yè)務(wù)經(jīng)營成功與否，會直接影響到SOHO中國3~5年內(nèi)將持有物業(yè)比例提升至50%的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

　　被迫求變

　　在接受記者采訪時，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎認為，SOHO中國轉(zhuǎn)型的主要原因是散售模式的不可持續(xù)性。這種模式催生的龐大土地增值稅支出，對SOHO中國的短期資金鏈帶來的沖擊日益明顯。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華介紹說，目前房企的年度土地增值稅支出占當年營業(yè)額的比例一般在5%~10%之間。但2007年上市后，SOHO中國各年的年報顯示，2007~2010年，公司土地增值稅支出額在當年營業(yè)額的占比分別高達13.07%、15.28%、14.60%和16.61%。

　　公衍奎分析說，這是SOHO中國特殊產(chǎn)品線造成的結(jié)果。他解釋說，如果一個公司持有物業(yè)，沒有賣出，就不會產(chǎn)生土地增值稅，如果是住宅產(chǎn)品，普通住宅也可免交土地增值稅。但SOHO中國散售的產(chǎn)品是優(yōu)越地段的商業(yè)物業(yè)，溢價高，因此土地增值稅自然水漲船高。

　　為了平衡資金鏈，SOHO中國決定通過增加持有物業(yè)比例。這在該公司2010年年報已有體現(xiàn)：“投資物業(yè)能夠為公司提供更穩(wěn)定的現(xiàn)金流，節(jié)省大量賦稅，使公司有機會從資產(chǎn)增值中獲益。”

　　而潘石屹也直言，在考慮一個項目是持有還是銷售時，會重點考慮稅收負擔(dān)。

　　除了土地增值稅支出對資金鏈帶來的短期沖擊外，公衍奎指出，拿地難也迫使潘石屹對現(xiàn)有模式的可持續(xù)性進行反思。