聯(lián)街網(wǎng)訊：位于北京CBD中心位置的中服地塊是公正掛牌，還是有指向性地為某一個(gè)地產(chǎn)商量身定做？
焦點(diǎn)落在時(shí)間流程上，按照北京市國(guó)土資源局要求，競(jìng)買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，掛牌時(shí)間自2010年1月29日9：00開始，到2010年3月5日15：00結(jié)束，期間隔著春節(jié)假期，時(shí)間之緊迫使大部分企業(yè)望而卻步。
一家大型金融機(jī)構(gòu)的老總說：“如果只是組成聯(lián)合體，名義上的，不用我們掏錢就無(wú)所謂。是朋友的話，我們可以很快同意和開發(fā)商組成公司，一起去拍。但如果要我們掏真錢，幾十億的錢，內(nèi)部決策整個(gè)流程走下來(lái)，兩三個(gè)月都不夠。”
但是，一位中信證券的人士卻表達(dá)了相反的觀點(diǎn)：“一般國(guó)企的決策時(shí)間為兩周，如果僅僅是談判，2周到1個(gè)月。這個(gè)時(shí)間段雖然有些緊張，還是可以談攏的。”
競(jìng)買條件
中服地塊全稱是北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心區(qū)NE19-a地塊，總用地面積61720.897平方米，建筑用地面積48749.64平方米，已為CBD最后一個(gè)黃金地塊。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心一位領(lǐng)導(dǎo)說：“要加一個(gè)金融單位進(jìn)招標(biāo)聯(lián)合體，是CBD管委會(huì)提出的，他們希望能有大型金融企業(yè)進(jìn)駐到CBD里做總部，是CBD的產(chǎn)業(yè)定位需要。同時(shí)我們不希望這個(gè)項(xiàng)目散售。”面對(duì)“為什么不把‘不準(zhǔn)散售’直接寫進(jìn)文件里，為什么一定要一個(gè)金融機(jī)構(gòu)來(lái)保障項(xiàng)目品質(zhì)”的提問，對(duì)方不置可否。
北京市國(guó)土局負(fù)責(zé)招標(biāo)的辦公室顯然已經(jīng)被問過很多遍這方面的問題，口氣有些許不耐煩：“為什么是聯(lián)合體？規(guī)定就是這么規(guī)定的，沒有為什么。”
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說：“這條規(guī)定把很多房地產(chǎn)企業(yè)擋在了門外，讓很多企業(yè)喪失了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。雖然CBD有金融中心的定位，也不需要必須拉一個(gè)金融機(jī)構(gòu)參與競(jìng)買。”
“國(guó)際頂尖品質(zhì)寫字樓”要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的資金回收期，即便是內(nèi)地的龍頭地產(chǎn)公司，都會(huì)倍感壓力，除非它擁有一家超大規(guī)模的集團(tuán)公司先行孵化。上市公司能將寫字樓估值的資本效應(yīng)放得最大，因此有豐富的超高檔物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又擁有超大資本背景的集團(tuán)公司做孵化器的上市公司或許會(huì)是最適合的選擇。
遠(yuǎn)洋的打算
面對(duì)業(yè)界的諸多質(zhì)疑，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)選擇了沉默。然而，這仍然無(wú)法掩飾遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的潛在優(yōu)勢(shì)。
早在2002年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就與北京市朝陽(yáng)區(qū)CBD管委會(huì)聯(lián)合成立了北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司，負(fù)責(zé)CBD區(qū)域的土地開發(fā)。2004年11月，北京市國(guó)土局授權(quán)北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司作為CBD核心區(qū)一級(jí)開發(fā)主體。
1月13日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，中國(guó)人壽從中國(guó)中化股份手中收購(gòu)該公司股權(quán)，從原來(lái)第二大股東上升為擁有24.08％股權(quán)的第一大股東。因此，外界猜測(cè)中國(guó)人壽入主遠(yuǎn)洋似乎是為滿足競(jìng)買條件而進(jìn)行的前期準(zhǔn)備。
但保監(jiān)會(huì)主席吳定富1月曾公開表示，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則有望于近期出臺(tái)，屆時(shí)保險(xiǎn)資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目。北京市國(guó)土局亦對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，股東是金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)公司并非聯(lián)合體的概念，聯(lián)合體必須是兩個(gè)獨(dú)立的單位。另?yè)?jù)一位接近遠(yuǎn)洋的人士稱，人壽入主遠(yuǎn)洋之前，兩家公司已經(jīng)談判好久了，絕不會(huì)是臨時(shí)性的決定。
至于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是否要和中國(guó)人壽一起來(lái)競(jìng)買中服地塊，一位知情人士表示可能性不大：“中國(guó)人壽已經(jīng)是遠(yuǎn)洋的大股東了，遠(yuǎn)洋去拿地，相當(dāng)于中國(guó)人壽去拿地，中國(guó)人壽何必還要出馬呢？對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說，找一家大型金融機(jī)構(gòu)還是非常容易的。”
2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)先后獲得了300億元的銀行授信和外國(guó)銀行財(cái)團(tuán)7億美元的貸款，同時(shí)還成功發(fā)行了26億元公司債。但是，除2009年12月拿下亦莊新城地塊外，手握重金的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在公開土地市場(chǎng)上并沒有太多斬獲，這也被業(yè)內(nèi)懷疑是在集中精力為中服地塊做準(zhǔn)備。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明透露，去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)超過50%的新增土地儲(chǔ)備都是通過并購(gòu)得來(lái)，今年公司計(jì)劃拿出200億以上的資金用來(lái)吸收新的土儲(chǔ)，目前可動(dòng)用的資金在400億元以上。
遠(yuǎn)洋確實(shí)為這塊地準(zhǔn)備了很久，至于這塊地的競(jìng)買條件是否為遠(yuǎn)洋“定制”，這位人士給出了否定的答案：“政府有自己的考量，不會(huì)為某一個(gè)開發(fā)商定制規(guī)則，這樣做的政治風(fēng)險(xiǎn)非常大。朝陽(yáng)市政府不會(huì)這么做，遠(yuǎn)洋作為國(guó)企也不會(huì)趟渾水。”
除此之外，他認(rèn)為潘石屹“世界上只有一家公司符合條件”的說法非常不專業(yè)：“現(xiàn)在50億的金融機(jī)構(gòu)與30億具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)非常多，這個(gè)條件其實(shí)非常容易達(dá)到，絕對(duì)不會(huì)只有遠(yuǎn)洋去競(jìng)買這塊地。”
一位地產(chǎn)行業(yè)的資深人士說：“其實(shí)這個(gè)條件是為了阻擋民企來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的。中服地塊屬于CBD的核心區(qū)域，將來(lái)建設(shè)的項(xiàng)目都是北京市地標(biāo)式建筑，對(duì)建筑水平和資金的要求很高。民企的風(fēng)險(xiǎn)要比國(guó)企高，政府肯定是要交給一個(gè)放心的企業(yè)。”
一家高檔寫字樓開發(fā)商指出，主管部門的意見會(huì)很大程度決定花落誰(shuí)家。在這場(chǎng)超級(jí)地王的較量中，主管部門更為看重的并不僅僅是現(xiàn)金，而是日后龐大商業(yè)區(qū)的管理狀況，及對(duì)當(dāng)?shù)卣纳虡I(yè)、稅收的貢獻(xiàn)。而且中服地塊僅僅是核心商務(wù)區(qū)未開發(fā)地塊的1/5，還有4/5需要繼續(xù)開發(fā)。這塊地的開發(fā)程度對(duì)后續(xù)開發(fā)有著非常重大的影響。
一位地產(chǎn)集團(tuán)的高層表示：“這塊地起拍價(jià)已經(jīng)超過50億元了，最后成交價(jià)肯定要超過100億，可能會(huì)達(dá)到130億。如果大家廝殺過于慘烈，超過150億，這塊地就沒賺頭了。”
一位金融集團(tuán)的老總也表示：“地產(chǎn)就是一個(gè)圈子。按照我們的經(jīng)驗(yàn)，如果在北京的地面上拍一塊地，大家都知道是誰(shuí)做一級(jí)開發(fā)，而且還有一些遺留障礙，也知道可能一級(jí)開發(fā)那家有意向要拿，如果不能以實(shí)惠的價(jià)格拿到，或者開發(fā)后利潤(rùn)會(huì)非常非常高的話，大家基本會(huì)心照不宣地不去拿了。但如果半路要?dú)⒊鰝�(gè)程咬金，一定要拿這地，并且拿到了，那一級(jí)開發(fā)商也不是說真的就能難倒這個(gè)程咬金。但因?yàn)橹蟹貕K耗資巨大，還有遺留問題做潛在風(fēng)險(xiǎn)，我個(gè)人判斷絕大多數(shù)的開發(fā)商不會(huì)去參與拍賣的。
