聯(lián)街網(wǎng)訊：廣發(fā)證券認(rèn)為，海南項(xiàng)目的合作如果終止，雖然對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接影響，但也可能給其股價(jià)帶來(lái)波動(dòng)。

　　近日我們對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)進(jìn)行了一番調(diào)研。

　　我們按照萬(wàn)通地產(chǎn)2009年和2010年每股收益計(jì)算（每股收益分別為0.311元、0.452元），當(dāng)前萬(wàn)通地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)市盈率水平分別為30倍和20倍。而當(dāng)前行業(yè)基于2010年業(yè)績(jī)的市盈率水平在15-20倍之間，萬(wàn)通地產(chǎn)估值略為偏高。

　　鑒于未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況、海南項(xiàng)目的不確定性、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的不確定性以及當(dāng)前估值水平，我們暫給予萬(wàn)通地產(chǎn)“持有”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)9-11元（編注：昨日萬(wàn)通地產(chǎn)收于9.58元，上漲3.57％）。

　　海南地產(chǎn)項(xiàng)目

　　可能面臨終止

　　今年1月，海南國(guó)際旅游島的獲批消息激發(fā)了海南島房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情。作為一家項(xiàng)目集中于京津地區(qū)的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)通地產(chǎn)由于與中體產(chǎn)業(yè)在三亞合作開(kāi)發(fā)三亞奧林匹克國(guó)際村項(xiàng)目，也從中受益。

　　三亞奧林匹克國(guó)際村項(xiàng)目位于三亞市海棠灣，項(xiàng)目總占地面積約2200畝，總建筑面積約34萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資達(dá)到52億元。萬(wàn)通地產(chǎn)持有項(xiàng)目公司44%股權(quán)。

　　據(jù)調(diào)研了解，該項(xiàng)目運(yùn)作主導(dǎo)方為中體產(chǎn)業(yè)，目前尚處在前期階段。

　　值得注意的是，海南省政府決定暫停商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地的出讓，此舉有可能對(duì)這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響：

　　1.該項(xiàng)目初步協(xié)議定于2009年初，當(dāng)時(shí)海南地價(jià)較低，該項(xiàng)目土地成本在60萬(wàn)-80萬(wàn)元/畝之間，而當(dāng)前同區(qū)域地價(jià)已升至300萬(wàn)元/畝以上，地方政府供地的意愿大大降低。

　　2.根據(jù)中體產(chǎn)業(yè)的公告，“自本意向書簽署之日起一年內(nèi)，如本公司或項(xiàng)目公司未能依法取得項(xiàng)目用地，意向書自動(dòng)終止。”而海南省當(dāng)前封地的行為將可能持續(xù)到3月底《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》得到國(guó)家發(fā)改委的批復(fù)之時(shí)，因此合作意向書將可能面臨終止。

　　我們認(rèn)為，海南項(xiàng)目的合作如果終止，雖然對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接影響，但也可能給其股價(jià)帶來(lái)波動(dòng)。

　　調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局

　　發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

　　自收購(gòu)萬(wàn)通中心D座以來(lái)，萬(wàn)通地產(chǎn)一直致力于提高商業(yè)地產(chǎn)在其經(jīng)營(yíng)中的比重，但進(jìn)展較慢。

　　2009年，萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)資產(chǎn)出售和收購(gòu)，完成了成都市場(chǎng)4個(gè)項(xiàng)目的整合：該公司保留了金府路項(xiàng)目和紅墻巷項(xiàng)目，而出售了交大綠嶺項(xiàng)目和香洲半島項(xiàng)目。

　　整合的原因有兩方面：一方面，上述兩項(xiàng)目（指交大綠嶺項(xiàng)目和香洲半島項(xiàng)目）盈利能力不強(qiáng)；另一方面，該公司計(jì)劃京津地區(qū)以外的項(xiàng)目以商業(yè)地產(chǎn)為主。

　　根據(jù)規(guī)劃，成都保留的兩個(gè)項(xiàng)目可能將由住宅項(xiàng)目變更為商業(yè)項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目與杭州的萬(wàn)通中心以及北京的萬(wàn)通中心構(gòu)成短期萬(wàn)通地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的主要載體。

　　去年業(yè)績(jī)大降

　　今年有望激增

　　對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)的2009年業(yè)績(jī)進(jìn)行分析，我們的判斷是2009年萬(wàn)通地產(chǎn)的業(yè)績(jī)不會(huì)復(fù)制2007-2008年業(yè)績(jī)飛速發(fā)展的境況。

　　2008年萬(wàn)通地產(chǎn)銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金僅為22.78億元，同比（比上一年）減少34％，銷售的慘淡影響了萬(wàn)通地產(chǎn)2009年的業(yè)績(jī)。

　　而2009年，天津萬(wàn)通華府、天津新城國(guó)際為萬(wàn)通地產(chǎn)主要結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目，尾盤項(xiàng)目也貢獻(xiàn)部分收入。

　　由此，我們預(yù)計(jì)2009年萬(wàn)通地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)總收入約20億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約3.16億元，同比下降40%；每股收益為0.311元。

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，萬(wàn)通地產(chǎn)銷售也較2008年有大幅提升。2009年三季度末萬(wàn)通地產(chǎn)銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金達(dá)到29.54億元，同比增長(zhǎng)60％，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售逾40億元。而2010年天津新城國(guó)際三期、上游國(guó)際二期、廣廈·富城三期將陸續(xù)竣工結(jié)轉(zhuǎn)。我們預(yù)計(jì)2010年萬(wàn)通地產(chǎn)收入同比將增長(zhǎng)47％至31億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.58億元，同比增長(zhǎng)45％；每股收益則可達(dá)到0.452元。