身披中國最大不動產(chǎn)商的鎧甲，萬達奔躍的速度越來越快，激情越來越充沛。

　　然而，面對寧高寧全國再造20多個大悅城的“宣戰(zhàn)書”、以及華潤置地“萬象城”模式的復(fù)制計劃，以及自身的人才儲備不足等條件的制約，萬達的撒手锏是否還能所向披靡？

　　快速復(fù)制是萬達撒手锏

　　2009年12月22日，洛陽萬達廣場開業(yè)，萬達集團年初制定的開業(yè)計劃宣告完成。一年內(nèi)開業(yè)8個萬達廣場、2個五星級酒店、新增收租物業(yè)面積150萬平方米，在企業(yè)逆市實現(xiàn)跨越式發(fā)展的同時，王健林讓業(yè)內(nèi)都見識了“萬達速度”。

　　從2009年9月16日的蘇州平江萬達廣場開業(yè)，到12月22日洛陽萬達廣場開業(yè)，3個月時間內(nèi)，萬達實現(xiàn)了蘇州平江、上海周浦、沈陽太原街、青島CBD、重慶南坪、南京建鄴、西安民樂園、洛陽等地8個萬達廣場和青島萬達艾美、重慶萬達艾美兩家超五星級酒店的開業(yè)。

　　而萬達廣場從開工奠基到滿場開業(yè)用時之短，更是不斷刷新萬達集團自己創(chuàng)造的行業(yè)速度紀(jì)錄：總建筑面積達28萬平方米的南京建鄴萬達廣場商業(yè)中心，從奠基到滿場開業(yè)僅300天的時間；15萬平方米的西安民樂園萬達廣場商業(yè)中心僅用12個月，9萬平方米的沈陽太原街室內(nèi)步行街則僅用了8個月。

　　自此，萬達集團已在全國開業(yè)27個萬達廣場、8家五星級酒店，在建項目超過30個。萬達廣場包括開業(yè)與在建項目，覆蓋全國50多個城市；包括開業(yè)項目和在建項目，萬達集團持有物業(yè)面積超過1000萬平方米。

　　按照王健林公布的計劃，2010年的擴張步伐還會繼續(xù)加快。萬達集團確定2010年將新開業(yè)17個萬達廣場，2011年，計劃新開業(yè)20個萬達廣場。根據(jù)現(xiàn)有的建設(shè)速度和在談項目，2012年萬達廣場數(shù)量將超過80個，經(jīng)營性物業(yè)持有面積將超過1200萬平方米。

　　“快速復(fù)制就是萬達的撒手锏。”豪布卡斯城市綜合體研究院院長胡冰告訴時代周報記者。目前，以眼光結(jié)合執(zhí)行力，創(chuàng)下如此迅速的復(fù)制擴張成果的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在全國只此一家。

　　訂單商業(yè)模式駕輕就熟

　　“不存在資金和運營壓力，不存在招商困難，不存在投資者不賺錢的擔(dān)憂。”面對來自業(yè)內(nèi)的諸多質(zhì)疑，王健林從來都顯得很自信。

　　王健林不止一次地表達過：“萬達資金鏈的充裕”的觀點。萬達的資金不單來自其寫字樓和公寓的銷售回款，商場、影院等持有物業(yè)的租金，還有經(jīng)營性物業(yè)的抵押貸款，以及銀行的開發(fā)貸款。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的2009年銷售額超百億企業(yè)榜單上，萬達的銷售金額達到311億元，銷售面積為318萬平方米，銷售金額甚至超過了恒大的303億元。

　　萬達在資本市場上也斬獲頗豐。繼去年初成功引進建銀國際作為基石戰(zhàn)略投資者后，萬達集團于去年7月面向資本市場又啟動了第二輪私募，吸引了400億元資金。這兩輪私募共募集資金超過40億元人民幣，其中第二輪私募認購價格達每股17元，而時間僅花了一個月。

　　除了不差錢外，萬達的招商也有自己的一套。長期的資源積累，讓萬達此前已經(jīng)成熟的訂單商業(yè)模式越來越駕輕就熟。廣州項目上馬時，項目負責(zé)人就對記者表示，項目要在開業(yè)之前完成商業(yè)部分100％的招商，換言之，項目竣工時，也就是滿場開業(yè)時。

　　2009年11月10日，萬達在北京國家會議中心舉行的萬達廣場招商會（簡稱萬商會）上，出席代表來自1000多家國內(nèi)外商家，包括沃爾瑪、家樂福、TESCO、國美、蘇寧、迪卡儂等一大批國內(nèi)外著名商家的總裁、副總裁等高管悉數(shù)到場。而其中有很多已經(jīng)是萬達多年的戰(zhàn)略合作伙伴。

　　人才成擴張最大瓶頸

　　2009年11月5日，中糧集團宣布其全國“造城”計劃，中糧將在國內(nèi)大中城市布局20多個“大悅城”。而在不久前，“大悅城家族”的數(shù)量還是6—8個。這就意味著，中糧集團未來以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項目投資總規(guī)模將超過700億元，總面積約800萬平方米。

　　而以“萬象城”作為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的華潤中心都市綜合體模式，日前也已經(jīng)復(fù)制到包括杭州、重慶、沈陽、大連和南寧等城市，華潤還意在加強持有型物業(yè)的比重。

　　對于萬達而言，中糧和華潤兩支“國家隊”，不但意味著民企難以匹敵的資源，寧高寧打造的大悅城給商業(yè)地產(chǎn)界帶來的系列創(chuàng)新和顛覆，以及華潤持有物業(yè)高水平的資金回報率，都是萬達必須直面的競爭點。

　　來自中國不動產(chǎn)研究中心的報告顯示，到2009年9月，萬達集團持有型物業(yè)的建成面積達到300萬平方米，租金收入有10.34億元；而同期，華潤置地雖然只有68萬平方米建成的持有物業(yè)，租金收入?yún)s已達到9.67億元。

　　對此，王健林多次在公開場合宣講過萬達的“招商經(jīng)”。其中就包括一條“低成本、低租金和高租金的商業(yè)業(yè)態(tài)要相互搭配，功能互補”。

　　具體而言，零售業(yè)態(tài)這種租金相對高的店不能超過50％；而低租金的業(yè)態(tài)，電影院、溜冰場、電玩城、健身中心、酒樓等等，要占到一半以上。“因為只有多招一些低成本、低租金的業(yè)態(tài)，才能夠帶來客流，使場子充滿活力。”另一條則是“招品牌企業(yè)，招主力店或次主力店”，“雖然品牌企業(yè)和主力店不如小企業(yè)和小店鋪給的租金多，但能保證購物中心的穩(wěn)定和租金收繳安全到位。

　　“因為萬達目前的戰(zhàn)略就是要追求速度和規(guī)模，為了這兩個目標(biāo)，就必須要一定程度上放棄利潤的最大化，在快速擴張階段，利潤率暫時都不會太高。”胡冰表示，但目前萬達至少能夠做到現(xiàn)金流持平，而持有商業(yè)比例大，雖然會造成大部分資產(chǎn)沉淀，但經(jīng)過一定時期之后，資產(chǎn)本身也會形成增值。

　　“那么快速的擴張，最大的問題就是人才。”胡冰認為，“從單個城市綜合體的產(chǎn)品來看，萬達的產(chǎn)品并沒有特別的優(yōu)勢。有很多城市綜合體項目都比萬達廣場做得好。但萬達的開發(fā)模式，正好是現(xiàn)代中國政府最需要的模式。萬達同地方的良好關(guān)系，能夠讓它輕松拿地，成熟簡單的產(chǎn)品，能夠讓它快速復(fù)制。但在求快的過程中，由于人才儲備不能及時跟上，萬達不可能做太多創(chuàng)新、復(fù)雜、有特色的產(chǎn)品，這也是其求快而必須要做出的犧牲。”