2005年劉先生以高價購買的SOHO尚都的兩處房產(chǎn)，開業(yè)兩年來一直沒能租賃出去，最近租金已降至成本價3元/天/平方米，仍處于空置狀態(tài)。

　　戴德梁行商鋪部董事張家鵬向記者表示，這一價格水平也就相當于通州區(qū)一些小區(qū)底商的水平。

　　一直以來潘石屹旗下的SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)以開發(fā)北京市核心地區(qū)的高端商業(yè)、寫字樓為主，其開發(fā)的SOHO尚都、光華路SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO、中關(guān)村SOHO等項目以獨特的建筑造型、高昂的售價名冠京城。但是自去年以來其開業(yè)的4個項目中的兩個項目全處于糾紛的漩渦中，建外SOHO深陷物業(yè)門、SOHO尚都深陷退租門。“經(jīng)過市場的檢驗可以看出，潘石屹一直標榜的散售商業(yè)模式早已過時，隨著他旗下項目的不斷開業(yè)，可能會有更多的問題暴露出來。”一位不愿透露姓名的山西商會負責人向記者表示。

　　租金不夠物業(yè)費

　　SOHO尚都金鋪子租出白菜價

　　“開業(yè)兩年來，我的鋪子一直沒能租出去，別說用租金來支付房貸，就是連物業(yè)費也不夠。”一位山西業(yè)主向記者表示。

　　2005年，作為潘石屹二進山西主推的項目SOHO尚都，當時的售價高達2萬元/平方米。記者從北京市當時官方公布的數(shù)據(jù)了解到，2005年北京市商品住宅期房平均房價為6725元/平方米，僅為SOHO尚都房價的1/3，而當時開盤的著名豪宅項目星河灣的售價也僅為1萬元/平方米左右。

　　高投資高回報、黃金位置的鋪子一定能賺錢。當年許多山西人就是在這樣的誘惑下，以北京市當時的最高價購買了大量SOHO尚都物業(yè)。

　　據(jù)山西商會的統(tǒng)計，目前SOHO尚都40%-50%的業(yè)主為山西人。

　　直到2007年SOHO尚都開業(yè)，許多當年花大價錢購買該處房產(chǎn)的業(yè)主逐漸認識到，再好的黃金鋪子也會因為經(jīng)營模式不善而存在風險。

　　劉先生向記者介紹，SOHO尚都開業(yè)的時候曾經(jīng)有一家商戶租賃過自己的房子，但是沒裝修完就退租了，后來一直無人問津。記者了解到，劉先生購買的兩個鋪面位于SOHO尚都西塔樓的四樓，總面積近350平方米，當年投資近700萬元。

　　劉先生給記者算了一筆賬，現(xiàn)在租金為3元/天/平方米，其中包括1元/天/平方米的物業(yè)費，實際收入為2元/天/平方米，即使出租出去一個月的租金也僅有2萬元左右，按照這個租金價格要收回當初的成本至少需要28年，還不如把錢存在銀行。

　　張家鵬向記者介紹，目前CBD區(qū)域一般商場的租金水平應(yīng)該在20元/天/平方米以上，運營較好的如新光天地的租金已經(jīng)達到了35元/ 天/平方米左右。SOHO尚都的租金水平基本上跟通州新華聯(lián)的底商一個價格，而目前北京市區(qū)內(nèi)一般小區(qū)底商的租金價格也達到了5元-6元/天/平方米。從北京市目前商鋪的租金回報率來看，商鋪投資收回成本的年限應(yīng)該在10年左右。

　　記者了解到，目前在SOHO尚都，像劉先生這樣空守黃金鋪子租白菜價格的業(yè)主并不在少數(shù)。據(jù)SOHO尚都的一位老租戶許女士向記者介紹，開業(yè)兩年來一直處于空置狀態(tài)的商鋪大概占20%左右，而目前整個商場內(nèi)能正常開業(yè)經(jīng)營的商家不足40%，其他一些商鋪一直處于半歇業(yè)狀態(tài)。

　　業(yè)態(tài)經(jīng)營混亂成致命傷

　　是散售商鋪不能擺脫的糾葛

　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪在國外以及港澳地區(qū)早已銷聲匿跡，在國內(nèi)的一些大城市也正在逐步退出市場。”張家鵬向記者表示。在他看來由于產(chǎn)權(quán)式商鋪自身存在著固有的缺點，無論后期如何運作和經(jīng)營全難以克服，特別是業(yè)主以天價購買了商鋪后，為了保證回報率會導致引入業(yè)態(tài)不同而致使整個商場的業(yè)態(tài)難以定位，從而失去了市場競爭力。

　　正如張家鵬所言，產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)態(tài)混亂的詬病在SOHO尚都表現(xiàn)得淋漓盡致。“2007年7月1日，SOHO尚都正式開門營業(yè)，按照當初的規(guī)劃一層為餐飲、二層為女裝、三層為男裝等，但是自從開業(yè)后，該商場一直業(yè)態(tài)混亂。”據(jù)SOHO尚都前商戶彭女士回憶說。

　　記者上周末在SOHO尚都走訪時發(fā)現(xiàn)，書店、內(nèi)衣店、服裝店、餐館、街舞教室、旅游公司、美容店、足療店等不同的業(yè)態(tài)形式居然出現(xiàn)在了一層，混亂程度難以想象，商場中還時不時地有店員在抽煙聊天，而商場內(nèi)幾乎看不到顧客。

　　對于產(chǎn)權(quán)式商鋪的運作模式有深入研究的某專家指出，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪的路數(shù)同出一轍：售后包租，回報率高達8%-12%�？墒瞧渲袇s隱藏著巨大的風險，全國產(chǎn)權(quán)式商鋪70%難逃失敗的命運。中國房地產(chǎn)商會秘書長顧云昌曾經(jīng)表示，住宅地產(chǎn)是通過銷售達到目的，而商業(yè)地產(chǎn)最終實現(xiàn)價值取決于今后經(jīng)營中的現(xiàn)金流，也就是說，銷售完成后更重要的任務(wù)是后期經(jīng)營�，F(xiàn)在有些開發(fā)商卻把商鋪切割成小塊賣給小業(yè)主，甚至答應(yīng)幾年內(nèi)8%-10%的回報，但這種盲目設(shè)定的經(jīng)營目標很難實現(xiàn)，小業(yè)主和開發(fā)商之間矛盾重重。如各地一些產(chǎn)權(quán)式商鋪廣告做得天花亂墜，小業(yè)主進駐以后經(jīng)營狀況不佳，虧損嚴重，根本無法實現(xiàn)預期回報。

　　劉先生也向記者介紹說，當初購買該商鋪時開發(fā)商曾表示，以這個地段即使4層的位置，開業(yè)后的租金水平也將達到8元/天/平方米-12元/天/平方米的水平。

　　其實在北京天價產(chǎn)權(quán)式商鋪投資破滅的例子不在少數(shù)，如曾經(jīng)在北京賣出18萬元/平方米價格的中關(guān)村科貿(mào)中心，幾經(jīng)改造生意一直不火。此外還包括巨庫、第五大道、碧溪廣場等。

　　面對SOHO尚都目前的狀況，不少業(yè)主都希望潘石屹成立統(tǒng)一的商業(yè)管理公司，來整體經(jīng)營SOHO尚都。

　　記者手記

　　潘石屹的天價房為何租不出去？

　　當記者正在SOHO尚都采訪時，接到了某地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)來的業(yè)內(nèi)短信，截至12月28日三里屯SOHO銷售額達94.91億元，該項目以19.75億元的單月銷售額，位居北京11月樓市銷售排行榜首位。這已經(jīng)不是第一次接到關(guān)于SOHO項目熱銷的短信。

　　中關(guān)村SOHO開盤銷售6億元，商鋪售價高達9萬元/平方米、朝陽門SOHO首日銷售9.6億元、三里屯SOHO天價商鋪單價16.8萬元/平方米等，這是近一年記者經(jīng)常聽到的關(guān)于SOHO熱銷的數(shù)據(jù)。但是讓人遺憾的是，目前已經(jīng)投入經(jīng)營的建外SOHO、SOHO尚都并不盡如人意。

　　“賣時風光無限，開業(yè)后卻是門可羅雀，”一位山西商人這樣評價潘石屹的項目。

　　縱觀SOHO中國在北京的幾個SOHO系產(chǎn)品，論地段和建筑形式全是無可挑剔，潘石屹本人也可謂是地產(chǎn)圈里的銷售奇才。當年在SOHO北京公館的轉(zhuǎn)讓現(xiàn)場，地產(chǎn)大佬任志強就表示，我很佩服潘石屹什么樣的房子全能賣出去，而且一賣就是天價，他能從全國各地犄角旮旯的地方找來買家，這點我做不到，所以我把項目全賣給他了。

　　但是為何賣得出去卻租不出去呢？山西商會一位負責人向記者表示，潘石屹項目的失敗在于其商業(yè)模式的失敗，散售的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)模式并不適合在大型商場中運用，SOHO尚都就是一個最好的例子。同時他向記者表示，現(xiàn)在建外SOHO和SOHO尚都的問題，只是這種商業(yè)模式問題的冰山一角，隨著SOHO中國其他項目的入市，暴露出的矛盾還會更多。他認為，彌補這種產(chǎn)權(quán)式商鋪自身缺陷的惟一辦法就是潘石屹成立專業(yè)的商業(yè)運營公司，負責售出物業(yè)的統(tǒng)一管理和運營。