萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)化之路還帶來(lái)了一個(gè)副作用：相對(duì)于同行，萬(wàn)科的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降了。一個(gè)事實(shí)是，現(xiàn)在萬(wàn)科的新盤(pán)，更多是它早期產(chǎn)品的復(fù)制，即使有創(chuàng)新也只是根據(jù)地域特點(diǎn)稍做改動(dòng)。

　　“這是由于國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)缺乏產(chǎn)業(yè)化住宅的相關(guān)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)及匹配的技術(shù)實(shí)力，萬(wàn)科的設(shè)計(jì)管理人員不得不投入很大的精力在產(chǎn)業(yè)化住宅技術(shù)實(shí)施上，換句話說(shuō)，他們對(duì)傳統(tǒng)住宅的創(chuàng)新已被分了心。” 建筑系科班出身的上海龍湖置業(yè)研發(fā)及運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉穎喆說(shuō)，“傳統(tǒng)的住宅設(shè)計(jì)，大量的技術(shù)工作主要由乙方來(lái)完成，甲方更多的是對(duì)產(chǎn)品核心品質(zhì)進(jìn)行把關(guān)；但做產(chǎn)業(yè)化住宅，很多技術(shù)方面的問(wèn)題都是乙方從沒(méi)有接觸過(guò)的，也缺乏解決手段，甲方必須耗費(fèi)大量的精力去進(jìn)行研究和實(shí)驗(yàn)。”

　　萬(wàn)科批量制造的產(chǎn)業(yè)化住宅也受到了同行的挑刺。“幾年前，萬(wàn)科的產(chǎn)品在市場(chǎng)上是可以引導(dǎo)潮流的，但最近幾年不行了。業(yè)內(nèi)人士看盤(pán)，首選的不再是萬(wàn)科的樓盤(pán)，而是龍湖、綠城、星河灣等。”一位上海開(kāi)發(fā)商直言不諱地說(shuō)，“萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)化住宅的立面看上去就像是動(dòng)遷房。”

　　斐波那契數(shù)列式發(fā)展

　　或許是由于產(chǎn)業(yè)化推廣中的多重阻礙，加上這幾年房地產(chǎn)業(yè)政策的變化多端，2007年至今，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額一直徘徊。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示： 2007年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額為523.6億元，2008年為478.7億元，2009年前十個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售額為526.9億元。

　　徘徊的銷(xiāo)售額，也使得2009年萬(wàn)科的凈利潤(rùn)很難隨著斐波那契數(shù)列扶搖直上。斐波那契數(shù)列，是由意大利商人兼數(shù)學(xué)家列奧納多·斐波那契在其1202年出版的《算經(jīng)》里提出的，它有一個(gè)明顯的特點(diǎn)：前面相鄰兩項(xiàng)之和等于后一項(xiàng)。

　　有趣的是，從2002到2008年，萬(wàn)科歷年凈利潤(rùn)數(shù)與斐波那契數(shù)列都十分吻合——3，5，8，13，21，34，55，這是一向?qū)��?shù)字很敏感的郁亮無(wú)意中發(fā)現(xiàn)的。在王石的新書(shū)《徘徊的靈魂》中曾有專章涉及。2009年，還會(huì)出現(xiàn)這一巧合嗎？按照斐波那契軌跡，今年萬(wàn)科的凈利潤(rùn)要達(dá)到89億元方能契合此規(guī)律。從萬(wàn)科今年前十個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售額526.9億元來(lái)看，幾無(wú)可能。

　　當(dāng)一個(gè)公司規(guī)模小的時(shí)候，增長(zhǎng)很容易，但是到了幾百億規(guī)模之后，還想保持高速增長(zhǎng)，難度就會(huì)呈幾何級(jí)增長(zhǎng)。萬(wàn)科本想通過(guò)產(chǎn)業(yè)化來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�發(fā)展，但現(xiàn)實(shí)是此路荊棘重重。

　　規(guī)模難以增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力卻是迫切而實(shí)在的。今年前三季度，萬(wàn)科已經(jīng)痛失銷(xiāo)售面積的龍頭寶座，雖然在總銷(xiāo)售金額上，萬(wàn)科仍穩(wěn)居行業(yè)榜首，但保利、中海等追趕之勢(shì)已經(jīng)昭然可見(jiàn)。“以前萬(wàn)科是一枝獨(dú)秀，第二、三、四名落后很遠(yuǎn)，現(xiàn)在，很多指標(biāo)萬(wàn)科或許不僅不是第一名，而且排在前面的幾位實(shí)力很接近。”一位開(kāi)發(fā)商高層如是評(píng)價(jià)，他認(rèn)為在這樣的大背景下，萬(wàn)科一定會(huì)轉(zhuǎn)型，尤其是土地日趨緊張之后，萬(wàn)科更會(huì)意識(shí)轉(zhuǎn)型的迫切。

　　在這位高層看來(lái)，轉(zhuǎn)型有兩種方式：“一種是從簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)為品類比較豐富的開(kāi)發(fā)模式，另外一種轉(zhuǎn)型是從住宅適度轉(zhuǎn)型到復(fù)合地產(chǎn)。”而此番萬(wàn)科既加大產(chǎn)品線，又進(jìn)軍持有型物業(yè)，顯然是做了兩手準(zhǔn)備。尤其是復(fù)合地產(chǎn)，近年來(lái)，華僑城、華潤(rùn)、綠地等大鱷無(wú)一不是此類開(kāi)發(fā)模式。而這種開(kāi)發(fā)模式對(duì)企業(yè)從政府手中獲取優(yōu)質(zhì)地塊大有助益。

　　不過(guò)，除了拉長(zhǎng)產(chǎn)品線、開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)之外，萬(wàn)科并不會(huì)輕易放棄它的產(chǎn)業(yè)化探索。雖然困難重重，但其成功在歐美、日本都有先例。按萬(wàn)科所規(guī)劃的戰(zhàn)略，2014年公司旗下的所有住宅產(chǎn)品都將使用工業(yè)化生產(chǎn)。這意味著，萬(wàn)科需要尋找一條有中國(guó)特色的產(chǎn)業(yè)化道路。

　　今年5月，萬(wàn)科在北京推出的假日風(fēng)景紫苑項(xiàng)目中，有兩棟樓運(yùn)用了住宅工業(yè)化研究的部分成果，應(yīng)用的預(yù)制構(gòu)件率約22%。對(duì)比萬(wàn)科上海新里程項(xiàng)目中接近37%的預(yù)制構(gòu)件率，22%顯然離萬(wàn)科曾經(jīng)預(yù)期要達(dá)到的70%指標(biāo)更加遙遠(yuǎn)。

　　“產(chǎn)業(yè)化還是要結(jié)合中國(guó)國(guó)情來(lái)做，考慮在目前社會(huì)生產(chǎn)力的配合下，如何做到大規(guī)模復(fù)制。預(yù)制構(gòu)件率降低，說(shuō)明萬(wàn)科考慮到了勞動(dòng)力成本、裝配效率、項(xiàng)目質(zhì)量等如何結(jié)合，是成熟的表現(xiàn)。”對(duì)于萬(wàn)科的這一變化，中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院原副總建筑師開(kāi)彥認(rèn)為這是萬(wàn)科的進(jìn)步。

　　不過(guò)，在劉穎喆看來(lái)，萬(wàn)科還需要找到真正適合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)化住宅樣品。“新里程和金色雅筑的產(chǎn)業(yè)化樣品都不能算成功，產(chǎn)品自身偏于單調(diào)和平庸，缺乏市場(chǎng)亮點(diǎn)。到目前為止，萬(wàn)科還沒(méi)有做出一款有市場(chǎng)潛力的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品。” 劉穎喆認(rèn)為，這個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的問(wèn)世可能還需要1-2年的時(shí)間。

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　　王石：一線城市房?jī)r(jià)肯定存在泡沫 誰(shuí)也不能保證政策不轉(zhuǎn)向

　　整體的經(jīng)濟(jì)背景下談房?jī)r(jià)，這是很正常的。”萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石對(duì)CBN記者稱。

　　在哥本哈根的中國(guó)企業(yè)家中，王石是最亮眼的一個(gè)，他這次氣候之旅的主題在于對(duì)外宣傳中國(guó)企業(yè)在氣候變化中所做出的努力，而老王在中國(guó)企業(yè)家哥本哈根宣傳的當(dāng)天，更是堅(jiān)持再三，一定要將其對(duì)環(huán)境問(wèn)題的關(guān)注短片放給在場(chǎng)的記者看。這一短片以“乞立馬扎羅雪山”為開(kāi)篇來(lái)講述氣候變化。

　　在氣候大會(huì)的背景之下，“房?jī)r(jià)”并不是什么應(yīng)景的話題。

　　但是，在12月7日，哥本哈根氣候大會(huì)開(kāi)幕的當(dāng)天，王石的最新博文就是關(guān)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的評(píng)析。他認(rèn)為，“目前諸如北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)肯定存在泡沫。從全國(guó)整體來(lái)看，泡沫特征還不明顯。但如果泡沫向二線、三線城市擴(kuò)散，情況將十分令人擔(dān)憂”。

　　這次的“泡沫論”成了王石氣候之旅的戲劇性開(kāi)幕。在此之前，王石已經(jīng)許久不說(shuō)地產(chǎn)了。

　　“我的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單，從近些年，以及最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，諸如北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)肯定存在泡沫。但是好在這并不是一個(gè)全國(guó)普遍的現(xiàn)象，很多城市并沒(méi)有顯現(xiàn)出明顯的泡沫特征。但令人警惕的是，一線城市的泡沫一定會(huì)傳染到二線、三線城市，那樣情況將十分令人擔(dān)憂。”王石對(duì)CBN記者稱。

　　他同時(shí)表示，“博客中有關(guān)‘警惕房地產(chǎn)泡沫’的文章只是巧合”。事實(shí)上，王石的擔(dān)憂并非沒(méi)有道理。在一線城市的樓市在今年持續(xù)上漲之后，二線城市在最近已開(kāi)始顯現(xiàn)出“接棒”的態(tài)勢(shì)，包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內(nèi)的多個(gè)二線城市，在臨近年底的傳統(tǒng)樓市淡季，樓市也顯現(xiàn)出不同以往的上漲趨勢(shì)。

　　根據(jù)日前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所透露出的信號(hào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。這在業(yè)內(nèi)看來(lái)是一個(gè)好消息，意味著明年宏觀調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動(dòng)。在此背景下，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)的規(guī)模不會(huì)受到太大影響。

　　“但是很多事情不能預(yù)測(cè)，誰(shuí)也不能保證政策不會(huì)轉(zhuǎn)向。”王石說(shuō)。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，只要能夠保證銷(xiāo)售，似乎就并不存在過(guò)于嚴(yán)重的問(wèn)題。在萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖看來(lái)，“再談房?jī)r(jià)已是陳詞濫調(diào)，購(gòu)房者對(duì)于各種言論已經(jīng)麻木，而開(kāi)發(fā)商的角色更具戲劇性，說(shuō)什么都可能引起非議，所以不如不去預(yù)測(cè)”。

　　“現(xiàn)在仍是一個(gè)供需問(wèn)題，只要有需求，無(wú)論是否建筑價(jià)格上漲，還是貸款成本提高，都不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)有格局。而需求顯然仍是存在的——因?yàn)檫�有3.5億人將涌入城市。”馮侖對(duì)CBN記者稱。

　　馮侖管理的公司現(xiàn)在還在設(shè)計(jì)一個(gè)超巨型的社區(qū)，以高密度容納更多的人。根據(jù)馮侖透露的消息，這個(gè)由荷蘭人設(shè)計(jì)的“中國(guó)山”項(xiàng)目就是立體城市，區(qū)別于中國(guó)城市化中普遍的“攤大餅”以及低密度，這個(gè)項(xiàng)目中每幢建筑高度大約有400米，容積率為5。從項(xiàng)目的角度來(lái)說(shuō)，馮侖認(rèn)為，“需求不是問(wèn)題”。

　　“要說(shuō)浮躁，各個(gè)行業(yè)都存在浮躁的現(xiàn)象，不能僅僅歸咎房地產(chǎn)。不論是要提高建筑質(zhì)量還是著手綠色建筑，都需要外部政策的引導(dǎo)和財(cái)政的支持。”王石對(duì)CBN記者稱，“事實(shí)是，誰(shuí)也無(wú)法預(yù)知明天的市場(chǎng)如何。”