萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)化之路還帶來(lái)了一個(gè)副作用:相對(duì)于同行,萬(wàn)科的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降了。一個(gè)事實(shí)是,現(xiàn)在萬(wàn)科的新盤(pán),更多是它早期產(chǎn)品的復(fù)制,即使有創(chuàng)新也只是根據(jù)地域特點(diǎn)稍做改動(dòng)。
“這是由于國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)缺乏產(chǎn)業(yè)化住宅的相關(guān)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)及匹配的技術(shù)實(shí)力,萬(wàn)科的設(shè)計(jì)管理人員不得不投入很大的精力在產(chǎn)業(yè)化住宅技術(shù)實(shí)施上,換句話說(shuō),他們對(duì)傳統(tǒng)住宅的創(chuàng)新已被分了心。” 建筑系科班出身的上海龍湖置業(yè)研發(fā)及運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉穎喆說(shuō),“傳統(tǒng)的住宅設(shè)計(jì),大量的技術(shù)工作主要由乙方來(lái)完成,甲方更多的是對(duì)產(chǎn)品核心品質(zhì)進(jìn)行把關(guān);但做產(chǎn)業(yè)化住宅,很多技術(shù)方面的問(wèn)題都是乙方從沒(méi)有接觸過(guò)的,也缺乏解決手段,甲方必須耗費(fèi)大量的精力去進(jìn)行研究和實(shí)驗(yàn)。”
萬(wàn)科批量制造的產(chǎn)業(yè)化住宅也受到了同行的挑刺。“幾年前,萬(wàn)科的產(chǎn)品在市場(chǎng)上是可以引導(dǎo)潮流的,但最近幾年不行了。業(yè)內(nèi)人士看盤(pán),首選的不再是萬(wàn)科的樓盤(pán),而是龍湖、綠城、星河灣等。”一位上海開(kāi)發(fā)商直言不諱地說(shuō),“萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)化住宅的立面看上去就像是動(dòng)遷房。”
斐波那契數(shù)列式發(fā)展
或許是由于產(chǎn)業(yè)化推廣中的多重阻礙,加上這幾年房地產(chǎn)業(yè)政策的變化多端,2007年至今,萬(wàn)科的銷(xiāo)售額一直徘徊。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示: 2007年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額為523.6億元,2008年為478.7億元,2009年前十個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售額為526.9億元。
徘徊的銷(xiāo)售額,也使得2009年萬(wàn)科的凈利潤(rùn)很難隨著斐波那契數(shù)列扶搖直上。斐波那契數(shù)列,是由意大利商人兼數(shù)學(xué)家列奧納多·斐波那契在其1202年出版的《算經(jīng)》里提出的,它有一個(gè)明顯的特點(diǎn):前面相鄰兩項(xiàng)之和等于后一項(xiàng)。
有趣的是,從2002到2008年,萬(wàn)科歷年凈利潤(rùn)數(shù)與斐波那契數(shù)列都十分吻合——3,5,8,13,21,34,55,這是一向?qū)?shù)字很敏感的郁亮無(wú)意中發(fā)現(xiàn)的。在王石的新書(shū)《徘徊的靈魂》中曾有專章涉及。2009年,還會(huì)出現(xiàn)這一巧合嗎?按照斐波那契軌跡,今年萬(wàn)科的凈利潤(rùn)要達(dá)到89億元方能契合此規(guī)律。從萬(wàn)科今年前十個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售額526.9億元來(lái)看,幾無(wú)可能。
當(dāng)一個(gè)公司規(guī)模小的時(shí)候,增長(zhǎng)很容易,但是到了幾百億規(guī)模之后,還想保持高速增長(zhǎng),難度就會(huì)呈幾何級(jí)增長(zhǎng)。萬(wàn)科本想通過(guò)產(chǎn)業(yè)化來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī);l(fā)展,但現(xiàn)實(shí)是此路荊棘重重。
規(guī)模難以增長(zhǎng),競(jìng)爭(zhēng)壓力卻是迫切而實(shí)在的。今年前三季度,萬(wàn)科已經(jīng)痛失銷(xiāo)售面積的龍頭寶座,雖然在總銷(xiāo)售金額上,萬(wàn)科仍穩(wěn)居行業(yè)榜首,但保利、中海等追趕之勢(shì)已經(jīng)昭然可見(jiàn)。“以前萬(wàn)科是一枝獨(dú)秀,第二、三、四名落后很遠(yuǎn),現(xiàn)在,很多指標(biāo)萬(wàn)科或許不僅不是第一名,而且排在前面的幾位實(shí)力很接近。”一位開(kāi)發(fā)商高層如是評(píng)價(jià),他認(rèn)為在這樣的大背景下,萬(wàn)科一定會(huì)轉(zhuǎn)型,尤其是土地日趨緊張之后,萬(wàn)科更會(huì)意識(shí)轉(zhuǎn)型的迫切。
在這位高層看來(lái),轉(zhuǎn)型有兩種方式:“一種是從簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)為品類比較豐富的開(kāi)發(fā)模式,另外一種轉(zhuǎn)型是從住宅適度轉(zhuǎn)型到復(fù)合地產(chǎn)。”而此番萬(wàn)科既加大產(chǎn)品線,又進(jìn)軍持有型物業(yè),顯然是做了兩手準(zhǔn)備。尤其是復(fù)合地產(chǎn),近年來(lái),華僑城、華潤(rùn)、綠地等大鱷無(wú)一不是此類開(kāi)發(fā)模式。而這種開(kāi)發(fā)模式對(duì)企業(yè)從政府手中獲取優(yōu)質(zhì)地塊大有助益。
不過(guò),除了拉長(zhǎng)產(chǎn)品線、開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)之外,萬(wàn)科并不會(huì)輕易放棄它的產(chǎn)業(yè)化探索。雖然困難重重,但其成功在歐美、日本都有先例。按萬(wàn)科所規(guī)劃的戰(zhàn)略,2014年公司旗下的所有住宅產(chǎn)品都將使用工業(yè)化生產(chǎn)。這意味著,萬(wàn)科需要尋找一條有中國(guó)特色的產(chǎn)業(yè)化道路。
今年5月,萬(wàn)科在北京推出的假日風(fēng)景紫苑項(xiàng)目中,有兩棟樓運(yùn)用了住宅工業(yè)化研究的部分成果,應(yīng)用的預(yù)制構(gòu)件率約22%。對(duì)比萬(wàn)科上海新里程項(xiàng)目中接近37%的預(yù)制構(gòu)件率,22%顯然離萬(wàn)科曾經(jīng)預(yù)期要達(dá)到的70%指標(biāo)更加遙遠(yuǎn)。
“產(chǎn)業(yè)化還是要結(jié)合中國(guó)國(guó)情來(lái)做,考慮在目前社會(huì)生產(chǎn)力的配合下,如何做到大規(guī)模復(fù)制。預(yù)制構(gòu)件率降低,說(shuō)明萬(wàn)科考慮到了勞動(dòng)力成本、裝配效率、項(xiàng)目質(zhì)量等如何結(jié)合,是成熟的表現(xiàn)。”對(duì)于萬(wàn)科的這一變化,中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院原副總建筑師開(kāi)彥認(rèn)為這是萬(wàn)科的進(jìn)步。
不過(guò),在劉穎喆看來(lái),萬(wàn)科還需要找到真正適合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)化住宅樣品。“新里程和金色雅筑的產(chǎn)業(yè)化樣品都不能算成功,產(chǎn)品自身偏于單調(diào)和平庸,缺乏市場(chǎng)亮點(diǎn)。到目前為止,萬(wàn)科還沒(méi)有做出一款有市場(chǎng)潛力的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品。” 劉穎喆認(rèn)為,這個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的問(wèn)世可能還需要1-2年的時(shí)間。
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王石:一線城市房?jī)r(jià)肯定存在泡沫 誰(shuí)也不能保證政策不轉(zhuǎn)向
整體的經(jīng)濟(jì)背景下談房?jī)r(jià),這是很正常的。”萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石對(duì)CBN記者稱。
在哥本哈根的中國(guó)企業(yè)家中,王石是最亮眼的一個(gè),他這次氣候之旅的主題在于對(duì)外宣傳中國(guó)企業(yè)在氣候變化中所做出的努力,而老王在中國(guó)企業(yè)家哥本哈根宣傳的當(dāng)天,更是堅(jiān)持再三,一定要將其對(duì)環(huán)境問(wèn)題的關(guān)注短片放給在場(chǎng)的記者看。這一短片以“乞立馬扎羅雪山”為開(kāi)篇來(lái)講述氣候變化。
在氣候大會(huì)的背景之下,“房?jī)r(jià)”并不是什么應(yīng)景的話題。
但是,在12月7日,哥本哈根氣候大會(huì)開(kāi)幕的當(dāng)天,王石的最新博文就是關(guān)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的評(píng)析。他認(rèn)為,“目前諸如北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)肯定存在泡沫。從全國(guó)整體來(lái)看,泡沫特征還不明顯。但如果泡沫向二線、三線城市擴(kuò)散,情況將十分令人擔(dān)憂”。
這次的“泡沫論”成了王石氣候之旅的戲劇性開(kāi)幕。在此之前,王石已經(jīng)許久不說(shuō)地產(chǎn)了。
“我的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單,從近些年,以及最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,諸如北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)肯定存在泡沫。但是好在這并不是一個(gè)全國(guó)普遍的現(xiàn)象,很多城市并沒(méi)有顯現(xiàn)出明顯的泡沫特征。但令人警惕的是,一線城市的泡沫一定會(huì)傳染到二線、三線城市,那樣情況將十分令人擔(dān)憂。”王石對(duì)CBN記者稱。
他同時(shí)表示,“博客中有關(guān)‘警惕房地產(chǎn)泡沫’的文章只是巧合”。事實(shí)上,王石的擔(dān)憂并非沒(méi)有道理。在一線城市的樓市在今年持續(xù)上漲之后,二線城市在最近已開(kāi)始顯現(xiàn)出“接棒”的態(tài)勢(shì),包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內(nèi)的多個(gè)二線城市,在臨近年底的傳統(tǒng)樓市淡季,樓市也顯現(xiàn)出不同以往的上漲趨勢(shì)。
根據(jù)日前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所透露出的信號(hào),明年經(jīng)濟(jì)工作要“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。這在業(yè)內(nèi)看來(lái)是一個(gè)好消息,意味著明年宏觀調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動(dòng)。在此背景下,適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)的規(guī)模不會(huì)受到太大影響。
“但是很多事情不能預(yù)測(cè),誰(shuí)也不能保證政策不會(huì)轉(zhuǎn)向。”王石說(shuō)。
從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō),只要能夠保證銷(xiāo)售,似乎就并不存在過(guò)于嚴(yán)重的問(wèn)題。在萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖看來(lái),“再談房?jī)r(jià)已是陳詞濫調(diào),購(gòu)房者對(duì)于各種言論已經(jīng)麻木,而開(kāi)發(fā)商的角色更具戲劇性,說(shuō)什么都可能引起非議,所以不如不去預(yù)測(cè)”。
“現(xiàn)在仍是一個(gè)供需問(wèn)題,只要有需求,無(wú)論是否建筑價(jià)格上漲,還是貸款成本提高,都不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)有格局。而需求顯然仍是存在的——因?yàn)檫有3.5億人將涌入城市。”馮侖對(duì)CBN記者稱。
馮侖管理的公司現(xiàn)在還在設(shè)計(jì)一個(gè)超巨型的社區(qū),以高密度容納更多的人。根據(jù)馮侖透露的消息,這個(gè)由荷蘭人設(shè)計(jì)的“中國(guó)山”項(xiàng)目就是立體城市,區(qū)別于中國(guó)城市化中普遍的“攤大餅”以及低密度,這個(gè)項(xiàng)目中每幢建筑高度大約有400米,容積率為5。從項(xiàng)目的角度來(lái)說(shuō),馮侖認(rèn)為,“需求不是問(wèn)題”。
“要說(shuō)浮躁,各個(gè)行業(yè)都存在浮躁的現(xiàn)象,不能僅僅歸咎房地產(chǎn)。不論是要提高建筑質(zhì)量還是著手綠色建筑,都需要外部政策的引導(dǎo)和財(cái)政的支持。”王石對(duì)CBN記者稱,“事實(shí)是,誰(shuí)也無(wú)法預(yù)知明天的市場(chǎng)如何。”