“萬科將進(jìn)入持有型物業(yè)的開發(fā)。”

　　在深圳大梅沙萬科新總部大樓的一間會議室里，面對眾多從北京趕來參觀這個(gè)號稱當(dāng)下最環(huán)保大樓的記者們，萬科總裁郁亮席間一句不經(jīng)意的話，觸動了記者們的敏感神經(jīng)：萬科要?dú)⒒?a target=_blank>商業(yè)地產(chǎn)了！

　　此前，萬科一向被視為“頑固”的住宅開發(fā)商，無論持有型物業(yè)增值潛力有多大，賺錢有多少，王石、郁亮等萬科高層，在不同場合都一再強(qiáng)調(diào)，萬科只做住宅開發(fā)商，而此時(shí)萬科殺回商業(yè)地產(chǎn)的舉動，是其主動的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，還是被動的妥協(xié)？

　　萬科的加法

　　萬科不僅要做加法，而且對未來產(chǎn)品線的規(guī)劃也相當(dāng)宏大。

　　在記者的追問之下，郁亮說，未來在萬科的產(chǎn)品線中，住宅產(chǎn)品仍是主流，會占據(jù)80%，其余20%為持有型物業(yè)，包括已在計(jì)劃中的深圳5個(gè)酒店，以及明年起將陸續(xù)落地的以服務(wù)為主的養(yǎng)老物業(yè)，此外萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、城市綜合體等多功能物業(yè)開發(fā)，全面覆蓋各產(chǎn)品線。萬科的目標(biāo)是，未來三年內(nèi)建成220萬平方米商業(yè)配套。

　　　“今年四五月間，就聽說萬科在做內(nèi)部商業(yè)人才的培訓(xùn)了。”朱凌波說。朱是全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任兼秘書長，在商業(yè)地產(chǎn)圈有良好的人脈。

　　而早在郁亮吐露“玄機(jī)”之前，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)就已有先兆。今年8月，萬科將凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶攬入麾下，出任萬科副總裁兼北京萬科總經(jīng)理一職。業(yè)內(nèi)當(dāng)時(shí)就猜測，萬科挑中毛大慶可能意味著萬科的策略要進(jìn)行某些調(diào)整，因?yàn)槊�更擅長商業(yè)地產(chǎn)——他在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地已經(jīng)浸淫了15年。隨后不久更換門庭的毛在一論壇上高調(diào)宣稱，萬科并不是絕對不碰商業(yè)地產(chǎn)，如果需要用商業(yè)地產(chǎn)提升住宅，那么萬科也會進(jìn)入。此話更堅(jiān)定了業(yè)屆對萬科要涉足商業(yè)地產(chǎn)的猜測。

　　在萬科給記者的答復(fù)郵件中，這樣解釋著自己為何做加法：“隨著城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，在城市一些比較接近中心的區(qū)域，純粹的住宅項(xiàng)目已越來越少，住宅項(xiàng)目在很多情況下需要有相當(dāng)比例的商業(yè)配套。另外，城市人口結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生一定改變，養(yǎng)老物業(yè)等產(chǎn)品類型會有較好的發(fā)展空間。”

　　這個(gè)公文式的答復(fù)，換成大白話就是人口紅利變了。據(jù)記者了解，早在2006年前后，萬科就做過一項(xiàng)中國人口結(jié)構(gòu)變化的研究，得出一個(gè)結(jié)論：“2013年，首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn)，新增首次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加；到2017年左右，老齡人口在此期間將不斷增加。”該研究預(yù)測，在2013年前后，北京、上海等一線城市將出現(xiàn)投資高端改善型、養(yǎng)老度假休閑型物業(yè)的趨勢。

　　萬科的公文式答復(fù)與其曾經(jīng)的研究不謀而合，面對人口結(jié)構(gòu)的變化，萬科的改變可看作是順勢而為。但問題依然存在，改變?yōu)楹伟l(fā)生在這一時(shí)點(diǎn)？改變的初衷僅僅如此嗎？

　　產(chǎn)業(yè)化的尷尬

　　很多人都還記得，2004年9月22日，萬科在北京召開了成立二十周年的慶祝大會，并一改謹(jǐn)慎低調(diào)的姿態(tài)，宣布了一個(gè)充滿激情的宏大目標(biāo)，“萬科三十歲時(shí)，即2014年，銷售額要從2003年的63億元增長到1000億元。未來十年，萬科將把占1%的全國住宅市場份額增至3%。”

　　2004年到2014年，正是萬科從“弱冠”走向“而立”的第三個(gè)十年規(guī)劃。2009年，已經(jīng)棋至中盤，站在這個(gè)承上啟下的時(shí)點(diǎn)來看，萬科正遭受著規(guī)模發(fā)展的瓶頸，究其原因，很大一點(diǎn)便是寄寓厚望的產(chǎn)業(yè)化之路推進(jìn)的并不順利。

　　郁亮曾公開表示，在萬科的第三個(gè)十年發(fā)展規(guī)劃中，要達(dá)到千億規(guī)模，產(chǎn)業(yè)化是一支核心武器，“只要萬科需要有更大規(guī)模的發(fā)展，就必然會更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)化，而且其比例會不斷提高。”？萬科的產(chǎn)業(yè)化始于1999年，從早期的單項(xiàng)技術(shù)入手，萬科目前已經(jīng)形成了系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)：設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)過程工廠化、現(xiàn)場裝配化以及產(chǎn)業(yè)鏈的整合。

　　2007年10月，萬科的產(chǎn)業(yè)化住宅首次從實(shí)驗(yàn)室走向市場。在上海萬科新里程項(xiàng)目中，兩幢建筑面積約1.44萬平方米的小高層住宅肩負(fù)著特殊使命，它們均為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，除梁柱和少量現(xiàn)澆樓板外，其余外墻板、樓梯、陽臺和樓板均為工業(yè)化構(gòu)件，預(yù)制率約37%。它還僅僅是萬科工廠化住宅產(chǎn)品的雛形。當(dāng)時(shí)的上海萬科總經(jīng)理劉愛明對媒體說，“萬科的終極目標(biāo)是最終推向市場的產(chǎn)品預(yù)制率要超過70%”。

　　2008年，萬科又在上海推出了首個(gè)全PC(鋼筋混凝土預(yù)制結(jié)構(gòu))技術(shù)項(xiàng)目金色雅筑。然而，這個(gè)本應(yīng)打響頭炮的項(xiàng)目卻接連出現(xiàn)質(zhì)量問題，漏水嚴(yán)重、隔音很差……面對業(yè)主的種種責(zé)難，萬科十分尷尬。也正是自金色雅筑項(xiàng)目之后，后來萬科在上海的項(xiàng)目幾乎都會遇到購房者“是不是產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目”的詢問，銷售人員也不得不多次解釋“這個(gè)是傳統(tǒng)方法建設(shè)的，不是PC樓”。

　　肩負(fù)著產(chǎn)業(yè)化住宅推廣重任的金色雅筑項(xiàng)目，反而制約了產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展，這讓萬科窘迫萬分。問題還沒解決，萬科產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐的腳步又遇到了更現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)：產(chǎn)業(yè)化的高成本和日益稀缺的土地供應(yīng)。

　　據(jù)萬科內(nèi)部人士介紹，在目前條件下，產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目每平方米的成本要比傳統(tǒng)住宅成本高出300至500元，這部分成本主要是機(jī)械設(shè)備的加工以及現(xiàn)場的組裝。多出的這三五百元在年景好的2007年不算什么，但是到了市場急轉(zhuǎn)直下的2008年就成了一個(gè)沉重包袱，畢竟行情不好，成本控制愈發(fā)重要。而進(jìn)入2009年后，土地市場競爭更加激烈，大規(guī)模拿地的機(jī)會已明顯減少了。