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萬科進軍商業(yè)地產(chǎn) 二三線城市獲親睞
LinkMall.Cn 2009-12-31 搜狐焦點房地產(chǎn)   評論條
　　聯(lián)街網(wǎng)訊：最近5年多來，不管是國企還是民企都把視線對準了商業(yè)地產(chǎn)，除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國各地的二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)也都備受青睞。

　　萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)

　　“最近，曾經(jīng)聲稱只做住宅產(chǎn)品的萬科終于開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領域了，這預示著中國地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式大規(guī)模調整已成不可逆轉的潮流。”和拓（北京）商業(yè)管理公司策劃總監(jiān)劉東海對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說。

　　11月16日，萬科企業(yè)總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場合首次對外公布了萬科的新戰(zhàn)略——萬科產(chǎn)品將進行轉型。郁亮表示，2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗，并將進軍商業(yè)地產(chǎn)。

　　其實，稍作留意，就會發(fā)現(xiàn)：萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)早已未雨綢繆，對商業(yè)地產(chǎn)目前需要解決的兩大問題——資金和人才，都早有動作。

　　早在2009年6月，萬科內部人士就向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者透露，萬科曾委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣給機構投資者。而在此之前，萬科在業(yè)務上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，通常是外包給凱德置地等公司。

　　萬達布局商業(yè)地產(chǎn)帝國

　　萬達成立21年了。從上個世紀的住宅地產(chǎn)領域，到2001年開始挺身邁進商業(yè)地產(chǎn)領域，再到現(xiàn)在全國最大的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、亞洲排名第一的不動產(chǎn)商，萬達完成了一個華麗而完美的大轉身。

　　目前，包括已開業(yè)、正在施工和拿到土地的項目，萬達集團的持有物業(yè)面積將達到1000萬平方米。

　　2001年，萬達提出“先招商，后開發(fā)”的“訂單商業(yè)地產(chǎn)模式”，解決了商業(yè)地產(chǎn)招商難的問題。2005年，萬達提出集購物中心、高檔酒店、住宅、公寓等物業(yè)于一體的第三代城市綜合體模式，把購物、娛樂、餐飲等功能與商務、旅游、高端居住等功能融為一體，重塑了“商業(yè)地產(chǎn)”理念，并獲得巨大成功。對于萬達城市綜合體來說，以萬達商業(yè)廣場為主導、以萬達影城、萬千百貨、萬達酒店為側翼的高速發(fā)展模式，已經(jīng)被鍛造成萬達“不可復制”的核心競爭力之一。

　　soho中國大肆擴張

　　異地擴張與加大投資物業(yè)比重并行，不僅讓“soho中國——小業(yè)主——租戶”的三級利益鏈遭遇沖擊，且soho中國“不整售”、“不囤地”的“開發(fā)——銷售”的商業(yè)模式或將面臨轉型。

　　2007年10月在港交所上市以來，融資19億美元的soho中國一直在大肆擴張。

　　繼2007年11月耗資24億元拿下光華路sohoⅱ和soho北京公館以后，2008年5月和8月soho中國以64億元的代價分別收購朝陽門soho和中關村soho，截至2009年更是花費82億元大舉吃下天安門南(前門)項目、soho東海廣場和望京b29地塊等3個項目。

　　soho中國2009年以來的擴張中有兩點尤其值得關注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的soho東海廣場項目，展開異地擴張的第一站；其二則是計劃將天安門南(前門)項目作為投資物業(yè)。這或許意味著soho中國的商業(yè)模式正在悄然發(fā)生著改變，為其今后的發(fā)展軌跡增添了變數(shù)。

　　中糧商業(yè)地產(chǎn)顛覆傳統(tǒng)格局

　　萬達集團董事長王健林在談及商業(yè)地產(chǎn)競爭時說，他防備的兩個國內對手是兩家大央企：華潤和中糧。

　　2009年11月5日，中糧集團宣布其全國“造城”計劃,中糧將在國內大中城市布局20多個“大悅城”。而在不久前，“大悅城家族”的數(shù)量還是6～8個。這就意味著，中糧集團未來以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項目投資總規(guī)模將超過700億元，總面積約800萬平方米。

　　實際上，中糧的國家隊身份，讓很多人忽視了大悅城在商業(yè)地產(chǎn)界帶來的一系列創(chuàng)新和 (論壇 新聞)顛覆。這些創(chuàng)新與中糧集團的資本一樣，都是中糧在商業(yè)地產(chǎn)領域的“爪子”。而其對商業(yè)地產(chǎn)領域帶來的改變，將不僅僅是多了個有錢拿地的大佬那么簡單。

　　多種物業(yè)轉型將成趨勢

　　值得關注的是，除此之外，保利、中海、富力、雅居樂、廣州城建也紛紛大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)。

　　對此，和拓（北京）商業(yè)管理公司策劃總監(jiān)劉東海對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說，“10年中，中國房地產(chǎn)市場主要是在解決老百姓的居住問題，而現(xiàn)在，中國正在進行經(jīng)濟和社會的轉型，完全依賴規(guī)模和速度的增長模式已經(jīng)過時。”

　　劉東海認為，地產(chǎn)市場競爭激烈的現(xiàn)實已經(jīng)清楚地顯示，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨周期調整的時候，幾乎是采取“死扛或硬挺”的辦法；而行業(yè)火熱的時候，又個個失控地去搶“地王”。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤大部分都讓土地升值掉了，這顯然不符合一個企業(yè)要持續(xù)發(fā)展的思路。要解決這個問題，只能引入商業(yè)地產(chǎn)作公司的資產(chǎn)組合，這有助于減緩經(jīng)濟周期的沖擊，提高企業(yè)的資產(chǎn)質量。而隨著城市需求的多元化，2010年多種物業(yè)類型將成為趨勢。

責任編輯：筱悠
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