聯(lián)街網(wǎng)訊：“許曉明的面孔很生，南國(guó)置業(yè)在武漢地產(chǎn)界的實(shí)力不被認(rèn)可，只憑80萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備能上市很怪。”12月6日，武漢地產(chǎn)界大佬福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司一項(xiàng)目經(jīng)理坦言。
南國(guó)置業(yè)日前成功登陸深交所，它是自幾年前世榮兆業(yè)之后，今年IPO重啟以來(lái)地產(chǎn)界首只新股，首日飆漲72%，使持股超70%的董事長(zhǎng)許曉明的身家一度高達(dá)72億元，成為新湖北首富。
由此引發(fā)的業(yè)界質(zhì)疑和猜測(cè)不斷。相對(duì)武漢數(shù)一數(shù)二的宏宇集團(tuán)、福星惠譽(yù)等地產(chǎn)企業(yè)，南國(guó)置業(yè)(002305，股吧)只能算是小兄弟，但是惟獨(dú)它能夠上市。為此，南國(guó)置業(yè)的過(guò)會(huì)備受業(yè)界質(zhì)疑，其董事長(zhǎng)許曉明的發(fā)跡史，更是成為各界關(guān)注焦點(diǎn)。
近日，時(shí)代周報(bào)記者在武漢的踏訪中，初步挖掘到了許曉明幾個(gè)充滿瑕疵和草莽色彩的發(fā)家片段，許曉明在其中若隱若現(xiàn)的能量，讓人不得不嘆服其手眼通天、長(zhǎng)袖善舞。
違建事件展示通天能量
硚口新合社區(qū)門口，一條長(zhǎng)約百米的灰白水泥路劃分出兩個(gè)世界，左邊是車水馬龍的大武漢家裝市場(chǎng)，右邊是多棟早成危房的破舊職工宿舍樓。
“家裝市場(chǎng)占的就是我們廠房”，12月6日，老劉指著對(duì)面，顯得很不甘心，他始終沒(méi)搞明白，這個(gè)曾被建設(shè)部叫停的項(xiàng)目，為何每次都能逢兇化吉？
從“大武漢家裝”一路推進(jìn)的幾個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)中，可管窺該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商許曉明的能量。
2003年初，許曉明率南國(guó)置業(yè)打著“危房改造”旗號(hào)，進(jìn)入長(zhǎng)江電源廠，啟動(dòng)“大武漢家裝”項(xiàng)目。4個(gè)月后，在區(qū)政府危改辦“職工住宅樓整體改造不符合享受危改政策”的鑒定協(xié)助下，南國(guó)商業(yè)“合法”剔除“危房改造”累贅。
第二年8月，南國(guó)置業(yè)以5.24億元總價(jià)從交易中心獲得長(zhǎng)江電源廠等200多畝土地。按規(guī)定，南國(guó)置業(yè)要獲得開(kāi)發(fā)權(quán)，應(yīng)先向政府繳清1.5億元土地出讓金等規(guī)費(fèi)。
但囊中羞澀的南國(guó)置業(yè)，卻向武漢市規(guī)劃局遞交報(bào)告，申請(qǐng)三期4年完成，結(jié)果獲批。由此，許曉明被允諾分三次繳納1.5億元規(guī)費(fèi)。事實(shí)上，除在摘牌時(shí)按總價(jià)10%繳納了5000萬(wàn)元保證金外，南國(guó)置業(yè)沒(méi)再繳任何費(fèi)用。
武漢地產(chǎn)圈人士認(rèn)為:“打個(gè)報(bào)告就搞定武漢市規(guī)劃局，說(shuō)明許曉明各方關(guān)系都到位了”。而許曉明更令業(yè)界瞠目結(jié)舌的手腕，則發(fā)生在“大武漢家裝”被建設(shè)部叫停之后。
2005年中，大武漢家裝一期封頂，但這個(gè)10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目卻是“三無(wú)”工程。同年6月，建設(shè)部房產(chǎn)司司長(zhǎng)沈健忠?guī)ш?duì)在武漢督察違建，經(jīng)人舉報(bào)后“大武漢家裝”被叫停。但僅過(guò)一周，建設(shè)部檢查組剛離開(kāi)武漢，工程即復(fù)工。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在違建事件“通天”后，短短幾天中，許曉明就通過(guò)各種關(guān)系直接疏通到建設(shè)部，而當(dāng)?shù)刂鞴懿块T僅處罰50萬(wàn)元了事。一月后，建委補(bǔ)發(fā)施工許可證。
南國(guó)置業(yè)一馬姓副總曾以此為榮，大言不慚道:“當(dāng)?shù)卣际侵С治覀兊摹?rdquo;
武漢市建管站接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)介紹，對(duì)違建項(xiàng)目的處罰很重，一般按500-800元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)罰款。如此算來(lái)，當(dāng)年大武漢家裝的10萬(wàn)平方米違建項(xiàng)目，至少要罰5000萬(wàn)元。
一地產(chǎn)商極為佩服:“違建項(xiàng)目遭建設(shè)部叫停，許曉明都能搞定，真是個(gè)狠角色”。一位諳熟政府督察的官員說(shuō):“這只能說(shuō)明許曉明的能量絕不僅限于湖北省和武漢市。”
他分析指出，國(guó)家部委的例行檢查一般都要進(jìn)入相應(yīng)督辦流程，并要追蹤落實(shí)處置進(jìn)展，想要輕易中斷的可能性極小。
開(kāi)發(fā)實(shí)力飽受質(zhì)疑
極為巧合的是，南國(guó)置業(yè)已有的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)和土地儲(chǔ)備量均在80萬(wàn)平方米左右，雙雙遭到業(yè)界質(zhì)疑。
在上市信息中，南國(guó)置業(yè)披露—“目前，在漢累積開(kāi)發(fā)物業(yè)面積近70萬(wàn)平方米，累積運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)面積達(dá)到14萬(wàn)平方米”。這意味著，在上市前的11年中，南國(guó)置業(yè)在武漢的房產(chǎn)物業(yè)總建筑面積為84萬(wàn)平方米。
就地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)看，84萬(wàn)平方米的量在業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)已經(jīng)很少，但武漢業(yè)界人士仍對(duì)此深表質(zhì)疑。
“我現(xiàn)在先不去討論，這樣的開(kāi)發(fā)量是否該上市”，武漢城開(kāi)公司一下屬公司負(fù)責(zé)人直言不諱:“我甚至認(rèn)為許曉明就沒(méi)有蓋這么多房子”。
他算了一筆賬，如果把84萬(wàn)平方米的建筑面積按容積率2.5折算，其開(kāi)發(fā)面積就應(yīng)為500多畝。
這位人士斬釘截鐵道:“南國(guó)置業(yè)不可能有這么好的業(yè)績(jī)，在武漢能蓋500畝地的老板和樓盤，我們都很熟悉。”
此外，招股書中披露的一組財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)所對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，也令人疑竇叢生。
招股書稱，南國(guó)置業(yè)2006年度的所得稅為5768.72萬(wàn)元，2005年度的所得稅為2673.37萬(wàn)元，2005和2006兩年的所得稅總額為8400萬(wàn)，據(jù)此按33%納稅比例倒推，兩年凈利潤(rùn)應(yīng)為2.5億元多。
