花旗房地產(chǎn)投資亞洲有限公司副總裁兼首席投資執(zhí)行官姚蔚坦言，目前的中國金融體系尤其是銀行信貸模式，令開發(fā)商養(yǎng)不起商業(yè)地產(chǎn)，中國商業(yè)地產(chǎn)突破首先需要金融體系的改革。中國證監(jiān)會研究中心副主任研究員王歐則表示，商業(yè)地產(chǎn)難有突破，首先是投資回報的客觀原因吸引更多資本流向住宅領域，改善當前的矛盾，金融體系只是一個非主要的外部因素。

　　金融信貸困局

　　在上海，香港廣場、力寶廣場和無限度廣場等商業(yè)物業(yè)投入巨資進行改造后，淮海路東段商業(yè)物業(yè)終有所起色，租金平均提升50％至200％，成為今年整個上海商業(yè)物業(yè)市場中難得的亮點。

　　“上海市場的未來，一直是海內(nèi)外投資者最充滿信心的，不過，這些在竭盡全力改善經(jīng)營的商業(yè)項目，要面臨的競爭會日益激烈。”上�；春Ｂ窎|段整體改造的運營公司華夏柏欣(北京)經(jīng)營管理顧問有限公司聯(lián)席董事總經(jīng)理伍步昂坦言。

　　競爭首先來自不斷涌入的物業(yè)新增供應。在《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃綱要(2009年—2020年)》披露的總計145個商圈，將在未來10年時間逐步成型，包括12個市級商業(yè)中心、22個地區(qū)級商業(yè)中心、102個社區(qū)級商業(yè)中心、9個新城級商業(yè)中心。

　　上海市政府商務委員會副主任馬銀芳此前披露，上海已有的商業(yè)地產(chǎn)面積達到4500萬平方米，在建的商業(yè)地產(chǎn)還有400萬平方米。同時今年三季度，上海寫字樓平均租金跌至206.8元/平方米/月，環(huán)比下滑3.6%，平均空置率走高0.6個百分點至15.4%。優(yōu)質零售物業(yè)市場整體空置率上漲1.4個百分點至9.5%。

　　而在許多國際投行專業(yè)人士的眼中，供求失衡只是暫時的表面問題，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長期深層次問題存在于發(fā)展的政策金融等整體環(huán)境方面。

　　姚蔚透露了國際知名外資投行對中國商業(yè)地產(chǎn)的定位。“從外資來說，商業(yè)地產(chǎn)，包括購物中心、辦公樓地產(chǎn)，這些租金收入比較穩(wěn)定的資產(chǎn)都叫核心資產(chǎn)，興趣濃厚。但實際上，外資不能大筆收購，很大一個原因是中國的信貸金融體系不夠成熟。”

　　姚蔚認為，銀行信貸的回收模式，是首先影響投資者實現(xiàn)對商業(yè)地產(chǎn)長線運營的重要因素。她透露，中國為商業(yè)地產(chǎn)提供的貸款依然局限于短期、中期，在國外，商業(yè)地產(chǎn)貸款在貸款到期之前可以只還利息不還本金，但中國的銀行要求每年還本付息數(shù)年內(nèi)全部還清。

　　也就是說，一個項目即使十年還清也需要平均每年10%的回報率，但商業(yè)地產(chǎn)在前期兩三年為培育期，回報率無法支撐銀行貸款還本付息。

　　對此，伍步昂深有感觸，“一個不爭的事實是，目前國內(nèi)許多標志性的成功商業(yè)物業(yè)，境外背景的業(yè)主方占據(jù)主流，更加寬廣的國際融資環(huán)境是他們有別于本土業(yè)主方的重要優(yōu)勢。”

　　路在何方？

　　近幾年，隨著本土開發(fā)商千軍萬馬上市的洪流，“增加持有型長期經(jīng)營物業(yè)”，已經(jīng)成為有志上市做大做強的開發(fā)商非常流行的重點戰(zhàn)略，記者注意到，盡管各企業(yè)都“大力發(fā)展”，但除了陸家嘴、金融街等這些較為特殊的國資背景企業(yè)外，幾乎沒有一家市場化的開發(fā)商敢把商業(yè)物業(yè)比例定在30％以上。

　　在本報長期跟蹤的如富力、世茂、復地等大部分上市公司中，商業(yè)物業(yè)的持有比例即使是長期目標，大多也僅在20％—30％之間。

　　“過大比例的商業(yè)物業(yè)持有量，將占據(jù)開發(fā)商的資金，甚至影響其日常資金流的正常運轉。30％，似乎是在目前的國內(nèi)金融信貸環(huán)境下，大部分開發(fā)商所能持有的商業(yè)物業(yè)的一個上限。”伍步昂分析。

　　記者近期采訪了11月初成功在香港上市的禹洲地產(chǎn)一位高層，該高層對于商業(yè)物業(yè)持有量的問題明確表示，盡管香港市場對上市房企的這一指標相當重視，公司也將不斷增加對商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)，但綜合考慮發(fā)展速度和公司運轉，目前計劃中持有比例不會超過15％。

　　相對于香港幾大老牌上市開發(fā)商，國內(nèi)房企商業(yè)物業(yè)持有量的差距明顯，某種程度上，這也是國內(nèi)房企與國際地產(chǎn)大鱷的差距所在。

　　國內(nèi)現(xiàn)有的金融體系不利于商業(yè)地產(chǎn)的長期大規(guī)模發(fā)展，也已經(jīng)影響本土房地產(chǎn)企業(yè)的進一步突破。例如，同樣在今年香港上市的寶龍集團執(zhí)行董事劉曉蘭坦言，寶龍短期內(nèi)不太可能去一線城市購買價格過高的土地，地價太高必然影響開發(fā)商后續(xù)在項目運營層面的投入和資金支持。

　　那么，出路在哪里？

　　王歐表示，房價和租金脫鉤，在目前的情況下，住宅開發(fā)短期的高利潤，吸引了大部分資本流向住宅領域，因此要解決商業(yè)地產(chǎn)的難題，首先在此。如果這個問題不解決，金融信貸體系無論怎么支持，都很難從根本上改變現(xiàn)狀。