社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)走在了向死而生的十字路口。
一方面，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)面臨客流量下降、關(guān)店、倒閉的寒冬;另一方面，以小米零售體驗店、盒馬鮮生為代表的線下新零售品牌又開花結(jié)果，“三公里生活圈”“半小時直送”“線上線下聯(lián)動購物”的新概念席卷而來……有觀點認為，傳統(tǒng)大型的商業(yè)地產(chǎn)將逐漸走向沒落，而社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新方向。
2018年3月，新城、印力、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂等13家商業(yè)地產(chǎn)公司就與盒馬簽訂了“新零售”戰(zhàn)略合作協(xié)議;4月，碧桂園和蘇寧控股簽訂協(xié)議，預計今年內(nèi)將有600家蘇寧小店、蘇寧直營店入駐碧桂園;上周，華潤與京東宣布，華潤萬家在杭州及南京的大賣場業(yè)態(tài)將入駐京東到家……
明源君認為，新零售這一概念的提出和風行，對過去處于尷尬地位的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)其實是一項重大利好。
脫胎于互聯(lián)網(wǎng)、在線上線下都蓬勃發(fā)展的“新零售”，在給傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)帶來流量和生機的同時，還能從協(xié)同網(wǎng)上網(wǎng)下消費、對接商家和消費者需求、提升店面空間利用效率三方面解決過去社區(qū)商業(yè)中存在的痛點和頑疾，給傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的整合運營帶來新方向。
1差點殺死社區(qū)商業(yè)的電商為啥又要拉實體店一把?
明源君認為，作為小區(qū)配套的社區(qū)商業(yè)，從誕生之日起就有自己的硬傷。因為電商的沖擊，走向關(guān)店、倒閉也就不足為怪。但現(xiàn)在最新的趨勢是，社區(qū)商業(yè)溝通實體店和互聯(lián)網(wǎng)，很有可能彌補之前的弱點，產(chǎn)生1+1>2的效果!
一、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)本來就有先天不足
過去開發(fā)商新建一處小區(qū)，因為賣房才是他們利潤來源的大頭，對于底層商鋪就是一賣了事，交由小商販自己去打理�？墒切∩特渹�?nèi)狈ι啼伣y(tǒng)一經(jīng)營的能力，也缺乏具體應該怎么做的指導，長期以來商業(yè)地產(chǎn)應該怎么盈利、怎么長遠發(fā)展，一直都在摸索徘徊，定位不明。
過去，線下實體店租金高昂，貨物經(jīng)過層層分銷、再加上店面租金、人力成本的疊加，導致實體店的經(jīng)營成本居高不下。一家線下實體店服務的對象可能只是一家小區(qū)、一個社區(qū)，居民只有到店才能購物。因為每日來到店面的顧客數(shù)量是一定的，所以社區(qū)實體店的產(chǎn)品種類也不見得豐富，為維持不虧本的狀態(tài)，社區(qū)商業(yè)實體店就不得不在一邊堅持商品數(shù)量的單一，一邊保持著較高售價。
因為網(wǎng)購可以滿足消費者購物的大部分需求，都可以在互聯(lián)網(wǎng)上實現(xiàn)，所以當消費者越來越多地走入線上時，線下的店面就紛紛關(guān)門了。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年年初，北京北辰購物中心亞運村對外宣布正式停業(yè);華堂、百盛、崇光相繼撤柜撤店，至少有45家百貨門店在2017年關(guān)門歇業(yè)。
二、電商有先天優(yōu)勢，一度讓社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)關(guān)店潮
消費者選擇線上交易，是因為買賣雙方能夠在倉儲、店面、物流、人力等環(huán)節(jié)都可以節(jié)約大量成本，將線下購物的差價節(jié)省出來。足不出戶，依靠物流就能購買全國的商品，也成了消費者們愛在網(wǎng)上購物的動力。當越來越多人群都紛紛選擇線上支付購物后，線下實體店的流量就更少了。社區(qū)商業(yè)關(guān)門、倒閉的情況也不足為奇。
德勤全球發(fā)布的《2017全球零售力量》報告顯示，中國實體零售商銷售額從2014年起便出現(xiàn)大幅下滑，關(guān)店潮席卷各地。尤其是百貨和鞋類商品，在2001至2013年間下跌35%。
三、未來：底商電商共同發(fā)展
隨著電商參與人群的覆蓋面更廣，消費人群和消費習慣也逐漸趨于穩(wěn)定，線上店面需要獲取一個新用戶，需要付出的成本變得越來越高，線上商鋪過去因店面租金、分銷商、人力而降低的成本也因流量成本、交易規(guī)模的擴大而上升。
當這些成本疊加在商品中后，消費者發(fā)現(xiàn)，大部分情況下，商品在線上和線下的售價相差不大了——有的線下店面甚至還比網(wǎng)購要便宜!
同時，消費者對便捷生活的要求越來越高，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在不斷整合后，接近消費者、所見即所得、售后服務完善的優(yōu)勢就又顯現(xiàn)了出來。
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始將觸手伸向線下，布局“新零售”。阿里收購銀泰、開盒馬鮮生;騰訊入股永輝、開超級物種;小米布局線下體驗店;京東開線下便利店……
電商不斷向線下布局新零售，給傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的新思路。
2線上線下融合之后位置不好的線下門店也被激活坪效比大幅度提升
傳統(tǒng)電商發(fā)力線下新零售，在社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域內(nèi)，大都滿足社區(qū)的生活需求，專注于生鮮、電子產(chǎn)品等高速流轉(zhuǎn)、單價高產(chǎn)品的售賣。與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)最大的不同在于，新零售里，互聯(lián)網(wǎng)即時通信的特點可以讓店面的坪效比大大提升。
一、線下強體驗、門店背書、支付引導將線下引到線上
以小米體驗店為例，它的一個特點就是產(chǎn)品價格與線上價格相同。小米董事長雷軍還多次透露，小米的線下店與其它的零售店面不同，坪效比全球第二(僅次于蘋果)，相當于同行的20-50倍。據(jù)明源君觀察，消費者來到體驗店中，體驗新產(chǎn)品，滿意了可以馬上下單拿走�；氐郊抑�，還能在網(wǎng)上繼續(xù)購物，享受小米的送貨服務。
而在阿里巴巴的盒馬鮮生體驗店中，消費者在店內(nèi)購物時，需要下載“盒馬鮮生”APP，在手機上實現(xiàn)結(jié)算、付款的功能。在消費者走出店面后，只要周圍三公里內(nèi)還有盒馬鮮生，就能通過APP實現(xiàn)線上點單，等待送貨的服務。
不管是小米、盒馬，還是騰訊、京東，新零售在開設線下店面時，都會在線上開展相應服務：每一件線下可以看到的商品，都能在線上買到。
通過線下強體驗、門店背書、支付引導將線下引到線上，盒馬鮮生上海金橋店日均線上訂單達到了4000單，線上占比約66%，初步估計年坪效能達到3.24萬元/平米，是傳統(tǒng)超市企業(yè)的3倍左右。
以實體店為基點，新零售門店在注重實地購物體驗的同時，也盡可能覆蓋周圍“此時此刻并不在店面里”的人群。
消費者不在店面中，也能實現(xiàn)購物的需求、享受便捷的配送服務時，店面就不再是僅僅是店面，而是撬動周邊購物需求的杠桿。
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