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2. 把握人本需求，從場所運(yùn)營到人的運(yùn)營
隨著人的需求變化，商業(yè)項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)跳出以往以“場所”運(yùn)營為主的思維，除了用場景創(chuàng)造流量外，更要回歸人性，深層次挖掘人的本真需求，以體驗(yàn)和服務(wù)制勝;以個性化、精準(zhǔn)化的內(nèi)容營銷，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的導(dǎo)流，激發(fā)并引導(dǎo)消費(fèi)需求。
實(shí)體商業(yè)與電商的本質(zhì)區(qū)別在于前者能為消費(fèi)者提供良好的體驗(yàn)與服務(wù)。這就要求商業(yè)運(yùn)營者需要以人為根本，從細(xì)節(jié)著手，有針對性的為不同身份標(biāo)簽的消費(fèi)者打造相應(yīng)的商業(yè)場景，提供與其需求相匹配的服務(wù)。例如：為家庭消費(fèi)人群引進(jìn)兒童業(yè)態(tài)，設(shè)置親子互動區(qū)域;為文青愛好者打造藝術(shù)氛圍濃厚的休閑街區(qū)，舉辦文化藝術(shù)展覽活動。而在人性化服務(wù)層面，可學(xué)習(xí)借鑒日本商業(yè)：在商場門口準(zhǔn)備卡通造型的兒童手推車，在商場內(nèi)設(shè)置寵物寄存處，設(shè)立功能齊全的母嬰室等。
與此同時，商業(yè)的經(jīng)營更需要以受眾認(rèn)同的內(nèi)容為依托。時下大火的IP，通過粉絲效應(yīng)與品牌凝聚力吸引客流和聚集人氣，增加消費(fèi)者的交互度和黏性，商業(yè)空間也因此有機(jī)會獲得市場及盈利。從最初的聊天工具發(fā)展到游戲，到呆萌的表情包，再到如今的Line Friends實(shí)體店，不斷人格化的Line更加注重消費(fèi)者的場景消費(fèi)體驗(yàn)，其所營造的環(huán)境帶來的不只是人氣，更是將流量變現(xiàn)的能力。
此外，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)打破了地域的界限，交通打破了以往城市的格局，人群也開始以興趣和愛好作為劃分基礎(chǔ)。而商業(yè)恰恰面向的是擁有相同文化標(biāo)簽屬性的一類人，也因此，從體驗(yàn)到服務(wù)，再到內(nèi)容，商業(yè)項(xiàng)目只需找準(zhǔn)這類特定的人群，通過經(jīng)營符合其興趣愛好的內(nèi)容活動，增強(qiáng)其交互性，建立具有圈層效應(yīng)的社群。這樣，社群中的人既能成為商業(yè)項(xiàng)目的忠實(shí)粉絲，又能成為品牌的傳播者，場景內(nèi)容的分享者。
3. 借勢互聯(lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)助力商業(yè)地產(chǎn)再升級
未來很長一段時間，商業(yè)地產(chǎn)仍然是以存量市場為主，為了消化這部分商業(yè)，在極致的競爭環(huán)境下立于不敗，必須要學(xué)會創(chuàng)新尤其是加強(qiáng)新技術(shù)的運(yùn)用，充分利用互聯(lián)網(wǎng)的手段獲取有效信息。如今，大數(shù)據(jù)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用日漸頻繁，通過技術(shù)手段打通線上及線下，串聯(lián)場內(nèi)場外，重構(gòu)商業(yè)項(xiàng)目對自身、消費(fèi)者、競品的認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的診斷調(diào)整和優(yōu)化升級。
對消費(fèi)者的認(rèn)知存在偏差，對受眾的身份標(biāo)簽把握的不精準(zhǔn)，是目前市場上的商業(yè)項(xiàng)目普遍存在的問題。而大數(shù)據(jù)監(jiān)測通過對海量數(shù)據(jù)的篩選、研究，幫助項(xiàng)目正確了解其對周邊區(qū)域的輻射范圍、受眾的年齡結(jié)構(gòu)、身份標(biāo)簽，開發(fā)商基于數(shù)據(jù)依據(jù)做出品牌、業(yè)態(tài)的調(diào)整，甚至投其所好舉辦一些營銷活動以吸引更多的消費(fèi)人群。與此同時，大數(shù)據(jù)也是開發(fā)商用于準(zhǔn)確洞察競爭對手的可輻射范圍、客群屬性及品牌偏好的有效途徑，以確定項(xiàng)目之間的競爭策略。以青島萬象城為例，通過大數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)到訪客群與項(xiàng)目的中高端定位存在一定偏差;通過對競品客群的線下行為掃描了解消費(fèi)者的品牌偏好，發(fā)現(xiàn)其對價格略高的品牌并不感興趣……對此，青島萬象城進(jìn)行相關(guān)調(diào)整——調(diào)低客單價、拉開品牌檔次，提升消費(fèi)者的厚度;豐富各類業(yè)態(tài)，增設(shè)符合青島當(dāng)?shù)叵M(fèi)者口味的餐飲品牌，滿足更多消費(fèi)者的需求。
圖僅為示意，不代表青島萬象城
另外，大數(shù)據(jù)還可用于場內(nèi)到訪關(guān)聯(lián)性分析，即通過監(jiān)測不同時間段的客群到訪量，分析商城內(nèi)樓層之間的轉(zhuǎn)化、各商業(yè)業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)化、主力店與場內(nèi)其它店鋪之間的轉(zhuǎn)化，以此評估主力店的吸客能力，為商場對主力店鋪的后期調(diào)整與否提供有力依據(jù)。最后，大數(shù)據(jù)可監(jiān)測廣告投放、場內(nèi)活動是否有效，以此來提升市場宣傳的效率和價值。目前，包括華潤、中糧、印力、龍湖在內(nèi)的多家開發(fā)商已經(jīng)越來越重視大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，并把其作為商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整的重要依據(jù)。
商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時代已顯而易見，不同于打造新增商業(yè)，存量商業(yè)的激活是社會資源的再利用，也涉及到產(chǎn)權(quán)、建筑、硬件、商業(yè)再定位等多方面的問題，需要我們更謹(jǐn)慎也更精準(zhǔn)。而如何讓城市中早已失去活力的商業(yè)資產(chǎn)，重新滋長力量、發(fā)揮價值，是我們需要一直探索和思考的課題。
�。▉碓矗篟ET睿意德 趙杰） 共2頁 上一頁 [1] [2] 沈陽商業(yè)地產(chǎn)銷量大幅攀升 同比上漲高達(dá)42％ 沈陽商業(yè)地產(chǎn)趨向過剩 9年1.9萬畝商業(yè)用地掛牌出讓 沈陽商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”式發(fā)展 規(guī)劃布局合理性被質(zhì)疑 專家：尊重市場 沈陽商業(yè)地產(chǎn)還有機(jī)會 沈陽商業(yè)地產(chǎn)：“高大上” 透支未來10年空間 搜索更多: 沈陽商業(yè)地產(chǎn) |
