近幾年，電商發(fā)展得風(fēng)風(fēng)火火，網(wǎng)購(gòu)風(fēng)靡一時(shí)，市場(chǎng)上也曾出現(xiàn)諸多猜想，“電商取代實(shí)體商業(yè)，電商沖擊實(shí)體商業(yè)”等，一時(shí)間，實(shí)體商業(yè)的處境尷尬。然而今年，零售商業(yè)的風(fēng)向突然大變，先后出現(xiàn)了阿里巴巴收購(gòu)銀泰中心和蘇寧電器，京東入股永輝超市等，類(lèi)似此類(lèi)的收購(gòu)還在繼續(xù)，同時(shí)，不少專(zhuān)注于網(wǎng)店的零售品牌也在積極開(kāi)設(shè)實(shí)體店，實(shí)體商業(yè)的重要性再次引起了關(guān)注。

　　第一太平戴維斯上海公司副董事長(zhǎng)，中國(guó)商鋪及零售服務(wù)部主管朱兆榮先生近日在接受采訪中指出，網(wǎng)購(gòu)是一種新興商業(yè)模式，相比于成熟的實(shí)體商業(yè)，它的發(fā)展必然更加迅猛，但問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)了出來(lái)。

　　電商平臺(tái)、零售品牌紛紛“投奔”實(shí)體

　　對(duì)實(shí)體店的依附：如果追求快捷，網(wǎng)購(gòu)確實(shí)是不二之選。但若想貨比三家，卻非實(shí)體不可及。以往專(zhuān)注于經(jīng)營(yíng)網(wǎng)店的零售商也漸漸意識(shí)到了，高品質(zhì)，個(gè)性化的產(chǎn)品很難在網(wǎng)上進(jìn)行展示，必然會(huì)流失一部分消費(fèi)力。

　　初具規(guī)模，營(yíng)業(yè)額有限：網(wǎng)上零售還處于起步階段，規(guī)模有限，盡管近年來(lái)的營(yíng)業(yè)額突飛猛進(jìn)，但相比實(shí)體零售業(yè)，它的占比并不大。而且隨著網(wǎng)上零售的進(jìn)一步成熟，其增速也將逐年放緩。

　�。ㄈ珖�(guó)網(wǎng)購(gòu)交易額增速：2015 43%；2016 33%；2017 25%；2018 17%, 來(lái)源：艾瑞咨詢(xún)，第一太平戴維斯）

　　朱兆榮表示：“我認(rèn)為零售商不可能放棄實(shí)體店，網(wǎng)店的營(yíng)業(yè)額一般只占總營(yíng)業(yè)額的5-15%，實(shí)體店仍然是重中之重，線上線下并行的商業(yè)發(fā)展模式才是成功之道。”

　　的確，我們看到“蘋(píng)果”在積極地拓展實(shí)體門(mén)店，而美國(guó)著名網(wǎng)絡(luò)零售商“亞馬遜”也在近幾年開(kāi)出不少實(shí)體門(mén)店。朱兆榮認(rèn)為：“目前的實(shí)體商業(yè)正處于低谷，阿里巴巴在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行收購(gòu)確實(shí)是把握了好時(shí)機(jī)，同時(shí)也是看好實(shí)體商業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景。”

　　“沖擊”不僅僅是“電商”

　　都說(shuō)電商沖擊了實(shí)體商業(yè)，但這并非是事實(shí)的全部，從數(shù)據(jù)上看，電商成長(zhǎng)迅速但實(shí)體商業(yè)的營(yíng)業(yè)額并沒(méi)有下滑，只是增速放緩，這與宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)有著更密切的關(guān)系，而大批項(xiàng)目陷入困境，這又與供應(yīng)激增不無(wú)關(guān)聯(lián)。我們要探索的是如何突圍。

　　成功的關(guān)鍵：在供應(yīng)激增，同質(zhì)化嚴(yán)重的時(shí)期，實(shí)體商業(yè)應(yīng)更注重地理位置的選擇、體量和業(yè)態(tài)的布局、內(nèi)部動(dòng)線的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)度上。

　　失敗的原因：錯(cuò)誤的定位，缺乏經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)和不謹(jǐn)慎的復(fù)制。

　　朱兆榮認(rèn)為：“交通便捷，人流量大的位置一定是首選，通常考慮在地鐵上蓋；體量上，我更傾向于7-8萬(wàn)平方米，甚至在11-12萬(wàn)平方米，只有大體量才能做到業(yè)態(tài)豐富；由于項(xiàng)目的體量大了，品牌多了，動(dòng)線規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理顯更為重要，好的布局和管理能給消費(fèi)者帶來(lái)更舒適的體驗(yàn)。”

　　“失敗的原因通常都起源于錯(cuò)誤的定位，”朱兆榮坦言，“地理位置和體量的選擇都是初期定位的重點(diǎn)，如果定位出了問(wèn)題，后期很難補(bǔ)救。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)更注重持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理，沒(méi)有相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)也是致命的。此外，成功的商業(yè)地產(chǎn)卻是經(jīng)不起復(fù)制，不同的區(qū)域，不同的環(huán)境，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求是不同的，即便是復(fù)制，也應(yīng)該針對(duì)不同的市場(chǎng)作出細(xì)節(jié)上的調(diào)整。”

　　香港知名開(kāi)發(fā)商的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，繼陸家嘴IFC成功之后，淮海中路的iAPM沒(méi)有去簡(jiǎn)單的復(fù)制，在定位和運(yùn)營(yíng)模式完全不同，也做得非常成功。

　　“體驗(yàn)”不僅僅是“餐飲”

　　為了與網(wǎng)上零售錯(cuò)位發(fā)展，很多實(shí)體商業(yè)增加了體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例，舉例來(lái)說(shuō)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)包含了餐飲、親子、藝術(shù)、電影院、美容院、健身房等，但朱兆榮認(rèn)為，我們應(yīng)該用更開(kāi)闊的視野去詮釋“體驗(yàn)”。

　　“體驗(yàn)”就是為了帶給消費(fèi)者更舒適、愉快的感覺(jué)，這并不僅僅局限于對(duì)某幾種業(yè)態(tài)的選擇上，而需要更多軟硬件的配合。”朱兆榮笑言，“這決不是一頓飯能解決的問(wèn)題。只有項(xiàng)目的體量足夠大，業(yè)態(tài)足夠豐富，環(huán)境足夠新穎，活動(dòng)足夠多，才能給消費(fèi)者真正的‘體驗(yàn)感’”

　　在這一方面，我們不妨可以關(guān)注今年入市且運(yùn)營(yíng)的非常出眾的靜安晶品（核心地段）、虹橋南豐城（新興商圈）和紫荊廣場(chǎng)（社區(qū)商業(yè)），它們的定位截然不同，卻都主打贏了這副“體驗(yàn)”牌。

　　旅游商業(yè)：未來(lái)的“贏家”

　　今年上海的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)層次不齊，從租金表現(xiàn)來(lái)看，陸家嘴和徐家匯的租金漲幅較大。這主要?dú)w功于陸家嘴的IFC和徐家匯的港匯廣場(chǎng)。“明年，我認(rèn)為看點(diǎn)應(yīng)該在南京東路和新天地。”朱兆榮堅(jiān)信，隨著迪斯尼的開(kāi)業(yè)，上海旅游勝地的地位又將大幅提升，而南京東路和新天地正是海內(nèi)外游客必經(jīng)之地，人流量的激增將為這兩個(gè)區(qū)域加分不少，而且旅游商業(yè)非實(shí)體莫屬，電商是遙不可及的，無(wú)疑將成為未來(lái)最大的“贏家”。

　　對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)，朱兆榮更強(qiáng)調(diào)實(shí)體和電商的同步發(fā)展。“它們都是商業(yè)零售的重要組成部分，一個(gè)起步較早，一個(gè)朝氣十足，未來(lái)更將攜手同行。

　　以首次進(jìn)入中國(guó)的國(guó)際零售商舉例，在前期規(guī)劃時(shí)就應(yīng)該將這兩部分同步進(jìn)行，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。在重點(diǎn)城市開(kāi)設(shè)實(shí)體店打響品牌，同時(shí)利用網(wǎng)店來(lái)覆蓋全國(guó)，將盈利空間最大化，才是未來(lái)的必然趨勢(shì)。

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