數(shù)據(jù)顯示，二七區(qū)商業(yè)用房庫存量最大

　　鄭州商業(yè)用房庫存量依然較大，目前去庫存周期達到88.7個月，其中，二七區(qū)存量最大。

　　鄭州商業(yè)市場的風險和泡沫是否會隨著“閉店”現(xiàn)象進一步加��？投資的商鋪是否成了“不良資產(chǎn)”？河南商報記者深入市場為您打探和分析。

　　【數(shù)據(jù)】

　　鄭州商業(yè)用房

　　庫存壓力巨大

　　前幾年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)處于爆發(fā)期，眾多項目集中入市，形成了階段性供給高峰。這方面，鄭州商業(yè)用房庫存表現(xiàn)比較明顯。

　　來自鄭州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月，鄭州商業(yè)用房供應量為19.61萬㎡，同比增長80%。但從銷量來看，和供應有較大差距，月內(nèi)僅去化3.8萬㎡，成交量同比下降38%。

　　鄭州市商業(yè)用房供應量在經(jīng)過9月份的回落之后，10月份大幅反彈，11月份雖然有所回落，但供應量依然高位運行。截至12月，鄭州商業(yè)用房累積庫存達到361.91萬㎡，按照近3個月月均4.08萬㎡的去化速度計算，去化周期需要88.7個月，去化壓力巨大。

　　分區(qū)域來看，二七區(qū)以94.89萬㎡的庫存量位居第一，其次是金水區(qū)，達69.73萬㎡，中原區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)、高新區(qū)的庫存量分別為49.46萬㎡、49.23萬㎡、44.92萬㎡、37.06萬㎡。在所有區(qū)域中，惠濟區(qū)和經(jīng)開區(qū)的庫存量最小，僅有12.41萬㎡、4.37萬㎡。

　　以此數(shù)據(jù)來看，未來商業(yè)的生存狀態(tài)會異常艱辛，商業(yè)市場的風險和泡沫也是存在的。

　　【觀點】

　　閉店現(xiàn)象要區(qū)分來看

　　今年以來，“火鍋店”“小龍蝦店”閉店現(xiàn)象一波接著一波。今年年中，鄭州市東風路和文博東路交叉口附近眾多餐飲店大規(guī)模閉店，讓外界對實體店有了不同的猜想。庫存高企，再加上閉店潮，讓商鋪成了“眾矢之的”。

　　12月29日，河南商報記者在鄭東新區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn)，空鋪現(xiàn)象仍然存在，但店鋪轉(zhuǎn)讓并不多。在金水東路沿線某地產(chǎn)項目附近，多數(shù)底商正在進行緊張施工，已經(jīng)開門營業(yè)的有煙酒店、辦公用具店、土特產(chǎn)店等，甚至還有創(chuàng)業(yè)孵化機構(gòu)租下了整個地面一層。而在高鐵區(qū)域，諸如茅臺酒文化展覽館、豪車銷售、奢侈品店等主打高端產(chǎn)品的店鋪不在少數(shù)。

　　對于這種現(xiàn)象，RET睿意德策略顧問鄧壯最近也走訪了多個項目，有不同的看法。

　　他說：“雖然鄭州出現(xiàn)局部關(guān)店現(xiàn)象，但這僅限于個別地段差、缺乏規(guī)劃和后期管理、人口導入出現(xiàn)問題的新區(qū)。而在繁華的商業(yè)區(qū)，商鋪卻經(jīng)營良好，一些租金增速較為合理的項目，仍舊能夠穩(wěn)定經(jīng)營，商鋪價值很難受到影響。”

　　鄧壯分析稱，新常態(tài)經(jīng)濟大環(huán)境下，中國目前正處在從出口導向向內(nèi)需導向轉(zhuǎn)型、從低端傳統(tǒng)制造業(yè)向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型時期。在這樣的市場環(huán)境下，商鋪所容納的業(yè)態(tài)、品牌也悄然發(fā)生著改變，盈利能力強、品牌檔次高、有特色的商家，正在加速進入，而低端業(yè)態(tài)、品牌正在被租金的增長淘汰出局。

　　目前在鄭州出現(xiàn)的只能說是零星閉店問題，對于本就不具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展?jié)撡|(zhì)的項目，無論是現(xiàn)在還是未來，閉店都是正�，F(xiàn)象，因此要區(qū)分來看。

　　【分析】

　　鄭州商鋪市場將出現(xiàn)兩極分化

　　先看一個RET睿意德在9月份舉的鄭州商鋪投資價值分析的例子。

　　比如說藍堡灣，它的靜態(tài)投資回報是4.5%，和曼哈頓、中原萬達比，藍堡灣當時銷售價格較高，因此，其靜態(tài)回報是偏低的。但隨著高端人群的進入，以及后期項目完工，其租金也有很大提升。

　　除了項目購買的價格和租金的回報，未來人口的導入、交通的改善、城市擴容等因素也會使“邊緣區(qū)域”變成“核心區(qū)域”，這些都會影響到商鋪的投資價值。

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，鄭州的發(fā)展有明顯的后發(fā)優(yōu)勢，因為人口紅利仍然在持續(xù)強勁釋放，這對商業(yè)發(fā)展、商鋪價值的提升仍然具有巨大的促進作用。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來看，大量企業(yè)進入鄭州，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造就業(yè)的前景較好，能夠為人口導入提供優(yōu)越條件。

　　鄧壯說，從收益率的角度來看，現(xiàn)階段市場帶有主動調(diào)低預期、穩(wěn)步轉(zhuǎn)型發(fā)展的特點，其實中長期商業(yè)發(fā)展是被普遍看好的，即使今年低了一點，在調(diào)整結(jié)束步入正軌后，也會出現(xiàn)補償性回調(diào)。

　　鄧壯預測，未來，鄭州商鋪市場將出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，有大型集中商業(yè)帶動、業(yè)態(tài)規(guī)劃因地制宜、客群定位精準的項目，其發(fā)展大多有可持續(xù)性，后期租金上漲、資產(chǎn)升值潛力較大；在前期定位階段思考不充分，而出現(xiàn)同質(zhì)化甚至較大定位偏差的項目，未來的銷售和租賃都會出現(xiàn)問題。來源：大河網(wǎng)

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