鄭州商業(yè)地產(chǎn)去化加速度，再迎發(fā)展曙光，那么，商業(yè)地產(chǎn)將何去何從？鄭州商業(yè)地產(chǎn)的前景究竟如何？記者連線上海三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司事業(yè)四部總經(jīng)理黃濤、RET睿意德鄭州公司策略顧問總監(jiān)石俊東、鄭州同致行研究部總監(jiān)王寶霞，六問鄭州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀。
鄭州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量究竟有多大？我們該如何看待？
【關(guān)鍵詞】連續(xù)兩月供不應(yīng)求，去化速度加快
【解題人】鄭州同致行研究部總監(jiān)王寶霞
鄭州商業(yè)用房的供應(yīng)量一直以來都處在高位，而且自2013年之后庫存量激增，2015年，3月、4月份連續(xù)兩個月呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，4月份月度供需缺口為1.84萬㎡，去化速度明顯加快。
鄭州目前商業(yè)地產(chǎn)庫存形成有三方面的原因：一是前幾年住宅限購后，資金流向商業(yè)產(chǎn)品，有需求自然有供給，大量開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，城市綜合體的不斷出現(xiàn)推高了市場供應(yīng)；二是市場供應(yīng)放量而近期投資需求熱度消退，商業(yè)去化緩慢，庫存逐漸積累；三是目前開發(fā)商對商業(yè)的自持比重有所加大，越來越多的商業(yè)產(chǎn)品不再進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，助推了庫存高企。
鄭州商業(yè)用房的庫存有什么顯著特征？
【關(guān)鍵詞】結(jié)構(gòu)性失衡，高品質(zhì)項目缺乏
【解題人】RET睿意德鄭州公司策略顧問總監(jiān)石俊東
首先，對于購物中心總量來說，鄭州仍然是不足的�，F(xiàn)有大型購物中心主要集中在主干道和地鐵沿線的核心商圈內(nèi)，以二七商圈和花園路商圈為主。而諸如金水北區(qū)，管城區(qū)西南部，中原區(qū)北部很多區(qū)域都有大量人口但沒有大型購物中心，只是以超市賣場類的業(yè)態(tài)在滿足消費(fèi)者需求。而廣大的鄭東新區(qū)，只靠丹尼斯七天地、寶龍城市廣場和未來的熙地港也仍然無法滿足客戶需求。這種結(jié)構(gòu)性的供求失衡是鄭州市場的明顯特征，同時也存在著諸多的市場機(jī)會。
其次，超過200萬㎡的庫存量以及去化周期的分析，仍存在著統(tǒng)計方面需要確認(rèn)的地方。從我們服務(wù)的很多開發(fā)商的具體情況來看，商鋪特別是社區(qū)底商和商業(yè)街，很多開發(fā)商都在主動自持，待小區(qū)交房入住價值提升之后再行銷售。而從單盤項目來說，類似藍(lán)堡灣貴人街、萬達(dá)中心商業(yè)街等項目去化都比較良好。所以數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)方面仍有商榷的地方，不需要產(chǎn)生恐慌。
鄭州商業(yè)地產(chǎn)還值得投資嗎？商鋪還值得買嗎？
【關(guān)鍵詞】謹(jǐn)慎選擇更具投資價值的產(chǎn)品
【解題人】上海三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司事業(yè)四部總經(jīng)理黃濤
按照鄭州城市規(guī)劃目標(biāo)，到2030年，鄭州都市區(qū)將達(dá)到1000萬人口規(guī)模，變身國家級中心城市。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、航空港區(qū)等國家戰(zhàn)略的逐步實施落地。二七廣場與鄭東新區(qū)兩個城市主中心，福塔、碧沙崗、東站、花園路、龍湖五個副中心的規(guī)劃定位將支撐起整個鄭州未來商業(yè)核心的大發(fā)展。
鄭州商業(yè)地產(chǎn)還值不值得投資？我認(rèn)為答案是肯定的。不過在選擇產(chǎn)品上則更需謹(jǐn)慎，包括所處地段的現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向、開發(fā)商的綜合實力經(jīng)驗、商業(yè)項目規(guī)劃的科學(xué)合理性、物業(yè)結(jié)構(gòu)是否能滿足后期的招商運(yùn)營、投資回報率是否能達(dá)到自身預(yù)期、商管公司是否經(jīng)驗豐富能夠駕馭好該項目，滿足了這些條件才能夠最終做出投資決策。
特別要提到的是，一個專業(yè)的商管團(tuán)隊對商業(yè)項目的價值挖掘提升將起到至關(guān)重要的作用，比如三益中國做的是商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，能從項目的初始拿地分析、規(guī)劃定位、商業(yè)設(shè)計、招商運(yùn)營、后續(xù)增值服務(wù)等方面統(tǒng)籌考慮，確保商業(yè)資產(chǎn)的保值增值。
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