零售業(yè)寒意傳導(dǎo)至商鋪
陳耀峰稱，香港的商業(yè)街店鋪?zhàn)饨鹣禄萌绱藚柡�，主要是受香港的零售行業(yè)變化太快影響。
首先，香港的訪港旅客數(shù)目開始放緩，根據(jù)香港旅游發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月至10月，香港訪港旅客數(shù)目同比減少0.8%，而這一數(shù)字在2014年有12%的增長，其中來自內(nèi)地的旅客同比減少了0.2%，與2014年同期增長的16%相比，旅客減少的情況似乎已經(jīng)定下大局。今年前10個月，香港總共迎來了4950萬人次的游客，要達(dá)到全年6450萬的目標(biāo)似乎可能性很小。
其次，過往有的店鋪擴(kuò)張?zhí)^激進(jìn)，一條街好幾個同品牌連鎖店的情況比比皆是，這種供應(yīng)過剩的情況在珠寶鐘表行業(yè)更加嚴(yán)重，不少游客到香港商業(yè)區(qū)的感覺“不是金店就是表店”。陳耀峰認(rèn)為，由于過去生意擴(kuò)張?zhí)�，現(xiàn)在縮小范圍也屬于正常的商業(yè)決定，今年年初，有珠寶鐘表類店鋪已經(jīng)難以承受貴租，提早離場。
另一方面，赴港游客的購物需求也相對過去出現(xiàn)了很大變化。過去，由于人民幣匯率一路走高，很多游客到香港掃貨，但是隨著人民幣匯率的走弱，以及周邊其他國家的旅游業(yè)興起，更多的內(nèi)地游客有了多元化的選擇，所以來香港消費(fèi)的旅客也開始逐步減少。
雪上加霜的是，今年10月，香港旅游業(yè)發(fā)生了“游客遇襲死亡”事故，讓香港旅游業(yè)形象跌入谷底，有數(shù)據(jù)顯示，上個月香港整體訪港旅客同比下跌了10%，其中內(nèi)地游客更減少了15%，過夜旅客也下跌了8%。
香港旅游發(fā)展局總干事劉鎮(zhèn)漢在公開場合稱，內(nèi)地旅客的減少，可能與10月底有內(nèi)地游客在香港遇襲死亡事件有關(guān)，因為10月份的時候，內(nèi)地游客減少的跌幅明明已經(jīng)收窄，但到了11月時，這一跌幅卻突然擴(kuò)大，其中最主要的原因，可能是10月時的旅游“事故”，影響了其他內(nèi)地旅客來香港的情緒。
陳耀峰稱，由于承租能力強(qiáng)的商戶對商鋪需求仍舊疲弱，位于商業(yè)街的店鋪的租金將進(jìn)一步回落，尤其目前隨著主要核心購物區(qū)的空置率持續(xù)上升，整體市場就多了商鋪供應(yīng)，進(jìn)一步壓制核心購物區(qū)商鋪?zhàn)饨穑A(yù)計這類店鋪的租金在2016年將下跌10%至15%。
投資者欲止損離場
在香港商鋪?zhàn)饨?ldquo;跌跌不休”的情況下，有投資者甚至想止損離場。資料顯示，銅鑼灣羅素街8號的英皇鐘表珠寶中心29樓連天臺的一個商鋪，業(yè)主已經(jīng)委托了美聯(lián)商業(yè)部獨(dú)家標(biāo)售，下月12日截標(biāo)。
市場消息稱，這名業(yè)主是來自中國臺灣的投資者，去年年初豪斥3.76億港元購入28層及29層連天臺的單位，今年6月，這名投資者大幅虧損5100萬港元賣出了28樓，而此次賣的29樓，預(yù)計可能讓他虧損高達(dá)8000萬港元。
資料稱，該物業(yè)面積有4718平方英尺，天臺面積約3568平方呎，原業(yè)主在去年底以約2.08億港元購入物業(yè)，但目前銀行估價只有1.5億港元，如果買家以銀行估值買入上述地址，加上厘印費(fèi)、經(jīng)紀(jì)傭金、管理費(fèi)等雜費(fèi)，原業(yè)主將虧損高達(dá)8000萬港元。
根據(jù)樓市的一般規(guī)律，只有跌市才會不斷有人賣樓套現(xiàn)，因為不知道底在哪里，而此時這名急于止損的投資者更讓不少市場人士感到擔(dān)憂，難道香港的商鋪就要完蛋了嗎？
陳耀峰對記者的回答是，“不會”，整個市場仍舊樂觀。在仲量聯(lián)行的客戶中，目前還有不少海外的中高端品牌都委托他們尋找合適的可以租的商鋪，而且從全球營業(yè)額表現(xiàn)看來，香港核心商業(yè)地段的營業(yè)額仍舊是表現(xiàn)最好的地段之一。
而這種強(qiáng)勢的營業(yè)額其實完全可以支撐住租金的跌勢，盡管經(jīng)過了一輪調(diào)整，銅鑼灣羅素街仍舊保持了世界排名靠前的高租金情況。根據(jù)美國私人房地產(chǎn)咨詢公司Cushman & Wakefield發(fā)表的全球十大租金最貴的購物地段的調(diào)查報告，香港銅鑼灣羅素街以平均每平方呎年租金為2399.2美元的價格（大約相當(dāng)于每平方米年租金為16.74萬元），奪得了第二名的寶座。
陳耀峰認(rèn)為，2016年將會是整個商鋪?zhàn)赓U市場的改變之年，過去，香港的業(yè)主在不停地加租過程中保持著強(qiáng)勢的態(tài)度，尤其在2011年，香港的繁華商業(yè)中心的加租情況非常強(qiáng)烈，租金幾乎成倍地增加，造就了一個“業(yè)主市場”（landlords’ market），但現(xiàn)在，這種強(qiáng)勢的態(tài)度可能需要改一改了。
陳耀峰稱，其實商鋪市場并非一面倒看淡，他對整個市場還是保持樂觀的態(tài)度。他認(rèn)為，商業(yè)區(qū)的街鋪?zhàn)饨鸹芈浞炊鵀樯钇肺�、化妝品零售商及餐飲業(yè)經(jīng)營者提供了機(jī)會，在核心購物地段以較低的價格租用商鋪。盡管奢侈品牌、珠寶首飾及名貴中標(biāo)零售商正在縮小規(guī)模，預(yù)期中檔零售商，比如快消品與餐飲業(yè)經(jīng)營者仍會活躍在租賃市場。
而從今年香港商場的情況看，情況也確實并非如此悲觀，今年香港商場的租金整體上升了0.7%，陳耀峰稱，由于香港的商場擁有完善的租戶組合，又愿意花錢做推廣，從而為商場提供穩(wěn)定的人流，因此租賃商需求也非常大，他預(yù)期租金可大致保持平穩(wěn)。（第一財經(jīng)日報 羅琦）
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