長沙城市綜合體面積4年激增3倍，對(duì)于常住人口700多萬的長沙來說，其消費(fèi)市場(chǎng)能否承載得了如此之多的購物中心?在電商的擠壓、在實(shí)體店關(guān)店倒閉大潮真正來臨之前，這些商業(yè)體未來發(fā)展空間有多大？
記者采訪了友阿集團(tuán)董事長胡子敬、步步高集團(tuán)董事長王填、長沙王府井總經(jīng)理張建國、中國房地產(chǎn)專家、湖南省房地產(chǎn)研究中心常務(wù)副主任陳真誠、國美玖號(hào)置業(yè)有限公司副總裁張念越等多位有著商業(yè)管理和地產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)人士，請(qǐng)他們進(jìn)行專業(yè)分析，共話長沙商業(yè)綜合體的現(xiàn)有境遇及前行之路。
購物中心至少50%以上品牌重疊 綜合體大同小異的情況很明顯
近日，有關(guān)“長沙萬達(dá)百貨大面積撤柜關(guān)門”的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。有媒體報(bào)道稱，原本高端品牌云集的萬達(dá)百貨長沙店已人去樓空。從二樓開始，幾乎所有的品牌都已撤柜，僅一樓珠寶、鞋子和少數(shù)的服裝品牌在正常營業(yè)。雖然長沙萬達(dá)方面負(fù)責(zé)人表示此舉僅是調(diào)整升級(jí)改造，但在全國愈演愈烈的“關(guān)店潮”之下，不免愈加引發(fā)人們對(duì)國內(nèi)百貨實(shí)體店謀生困境的擔(dān)憂。
“現(xiàn)在的購物中心感覺越來越相似了。”近日，在某廣告公司上班的白領(lǐng)李夢(mèng)在朋友圈抱怨如今長沙大多數(shù)一站式購物中心，不僅品牌和款式相同，甚至連商品擺放布局都接近。“如果不是因?yàn)閮r(jià)格和活動(dòng)的不同，真看不出來這些商場(chǎng)之間有何區(qū)別。”
一個(gè)無法回避的現(xiàn)象是，雖然購物中心數(shù)量在不斷增加，但與數(shù)量大肆膨脹相對(duì)應(yīng)的是，長沙現(xiàn)有的城市綜合體在規(guī)劃方面卻趨近。
“長沙在建和擬建的城市綜合體項(xiàng)目中，特征都比較相似：體量龐大、業(yè)態(tài)完善、多是定位中高端、輻射范圍較廣。” 戴德梁行長沙公司副總經(jīng)理文學(xué)指出，現(xiàn)在的綜合體物業(yè)類型幾乎接近，包含寫字樓、購物中心、步行街、住宅，或者加入SOHO、星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)。購物中心則包括有大型超市、百貨、電影院、KTV、電玩，還有各色餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)。
而在各個(gè)項(xiàng)目招商計(jì)劃中，很明顯就能發(fā)現(xiàn)，不管是購物還是體驗(yàn)式消費(fèi)，至少50%以上品牌重疊，其中女裝、餐飲、化妝品60%-70%品牌是重疊的。綜合體大同小異的情況已經(jīng)很明顯。
“大多數(shù)開發(fā)商只是對(duì)綜合體進(jìn)行簡(jiǎn)單復(fù)制。” 湖南大學(xué)房地產(chǎn)培訓(xùn)中心陽學(xué)文教授在談及長沙城市綜合體的建設(shè)時(shí)指出，多數(shù)購物中心沒有亮眼的核心競(jìng)爭(zhēng)力，僅僅依靠大眾化品牌難以產(chǎn)生消費(fèi)粘度，很容易陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果一定是慘烈的。“不可能全部活下來，未來3—5年過剩問題就會(huì)顯現(xiàn)。”
與數(shù)量大肆膨脹相對(duì)應(yīng)的是，長沙現(xiàn)有的城市綜合體在規(guī)劃方面卻趨近。
“求變”是老牌商場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)的法寶 長沙各大百貨均已選擇“觸電”
互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，正在全方位改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣。傳統(tǒng)的單一百貨商業(yè)模式已經(jīng)無法滿足人們的消費(fèi)需求。如何做到差異化、個(gè)性化?面對(duì)著新興綜合體大軍來勢(shì)洶洶，長沙原有的‘老牌’商場(chǎng)已然開始有所應(yīng)對(duì)。
已有20年歷史的友誼商店，從去年開始了轉(zhuǎn)型之路，目標(biāo)是從一家百貨店升級(jí)為“吃喝玩樂購”的綜合體版本。“計(jì)劃用2至3年，讓市民感受到友誼商店從5萬平方米到15萬平方米的一個(gè)商業(yè)MALL的巨大變化。”友阿集團(tuán)董事長胡子敬介紹，友誼商店要增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比重，向購物中心化轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)與消費(fèi)者之間的黏度。
“以五一廣場(chǎng)為例，多年來70%的商業(yè)項(xiàng)目都集中在家電、百貨，沒有任何特色。”在胡子敬看來，接下來競(jìng)爭(zhēng)加劇，長沙的商業(yè)都不得不優(yōu)化升級(jí)。
在五一廣場(chǎng)的南端，王府井百貨去年也已完成提質(zhì)改造。2014年，王府井試水發(fā)布專業(yè)度較高的地下車庫時(shí)尚秀，聚集新銳設(shè)計(jì)師、歌手等潮人，緊跟著，品牌開始全面換新，引進(jìn)C羅個(gè)人品牌CR7、中國原創(chuàng)設(shè)計(jì)師女裝AUM形象店、國際知名品牌UGG等。王府井副總經(jīng)理董頊表示，未來還將重整定位，更精準(zhǔn)的服務(wù)主流客群，引進(jìn)受80、90后年輕人群歡迎的餐飲品牌，同時(shí)加強(qiáng)互動(dòng)性。
除了自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)，更多的百貨企業(yè)主動(dòng)選擇進(jìn)入電子商務(wù)市場(chǎng)。包括步步高、友阿、平和堂、天虹、通程等百貨均已選擇“觸電”。
“目前長沙的消費(fèi)潛力實(shí)際上十分巨大，但是先進(jìn)的消費(fèi)場(chǎng)所不多，潛力尚未被充分挖掘，消費(fèi)能力尚無法得到全面顯現(xiàn)。因此，還需要檔次更高、業(yè)態(tài)更全、綜合配套更加完善的城市綜合體帶動(dòng)消費(fèi)。” 步步高集團(tuán)董事長王填表示，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，才使得各家拿出看家本領(lǐng)求新求變。而這樣的變化，不僅有利于消費(fèi)者挑選最適合的，更可以帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)壯大發(fā)展。
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