商業(yè)地產(chǎn)如何破解轉(zhuǎn)型之困
近年來，隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和中產(chǎn)階級的崛起，商業(yè)地產(chǎn)零售物業(yè)的發(fā)展異常迅猛。遍布各地的城市綜合體，林林總總的購物中心在短短幾年內(nèi)紛紛拔地而起，漸漸取代了傳統(tǒng)的大型百貨公司。
上海實業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司董事局原主席倪建達(dá)認(rèn)為，未來城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，更多的是通過特色經(jīng)營，通過服務(wù)的提升來為商業(yè)資產(chǎn)增值。
“隨著中國中產(chǎn)階層的崛起，消費者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費需求和品味風(fēng)格，這也意味著中國的零售地產(chǎn)在盈利的同時，需要提升消費者體驗，并引入更加創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式。而這一切，都取決于一個零售地產(chǎn)商的DNA。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)及上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜說。
以上海環(huán)貿(mào)廣場IAPM為例，開發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn)主打“夜行消費”的新購物理念，為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，上海環(huán)貿(mào)商城通過變換中庭裝飾、經(jīng)常性舉辦歌迷見面會等活動來吸引顧客。另外值得一提，其軟性服務(wù)也十分到位。如環(huán)貿(mào)在試運營期間保安人員及時為顧客提供指引、洗手間時刻清潔、總能看到殷切的員工為顧客服務(wù)，以體現(xiàn)管理的持續(xù)性。
記者在上海靜安嘉里中心也發(fā)現(xiàn)，新建商業(yè)中心更注重自身的差異化競爭，大力發(fā)展目的性及體驗式消費，如嘉里中心引入大量新品牌入駐，A＆F、ToryBurch等都是首次正式進(jìn)入上海。
同時，許多購物中心的餐飲業(yè)務(wù)比例大幅上升。如IAPM引入了大量如GreyhoundCafé、Gucci[微博]Café、稻香等時尚高端餐飲，以及PureYoga此類娛樂業(yè)態(tài)融入其中。在新品牌及餐飲娛樂業(yè)態(tài)的共同作用下，消費者明確了商場的定位及優(yōu)勢，商場也借此擁有了增流擴銷的基礎(chǔ)。
此外，還有不少傳統(tǒng)零售物業(yè)都選擇通過開發(fā)線上平臺的方式來應(yīng)對電商的沖擊，以匯金百貨為例，自電商沖擊伊始就開始準(zhǔn)備線上平臺的構(gòu)建。經(jīng)過兩年的準(zhǔn)備如今已經(jīng)正式由傳統(tǒng)實體百貨向線上電商擴張，與徐家匯(15.97,-0.47,-2.86%)商城、天貓[微博]、京東等線上網(wǎng)站的合作也加速推動了供應(yīng)商向線上發(fā)展的步伐。
專家認(rèn)為，在中國的許多大城市中，商業(yè)地產(chǎn)的快速增長并非是由經(jīng)濟增長而帶來的需求所推動，而更多的是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。
零點研究咨詢集團(tuán)董事長袁岳指出，很多地方政府都熱衷于開發(fā)新的中央商務(wù)區(qū)，以便借此來推動土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資，以保證地方財政收入和地方經(jīng)濟的增長。“例如，西部某中心城市審批通過了100多個購物中心，已建了30多個，這個城市怎么容納得了？如果政府不加以制約，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)泡沫隨時可能破裂。”
世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，天津、沈陽等二線城市的人均土地供應(yīng)已經(jīng)較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴(yán)重。除了要面對大量新增供應(yīng)所帶來的市場壓力，還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便等問題。
陳仲偉認(rèn)為，地方政府應(yīng)減緩?fù)频貨_動，提早規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時性相結(jié)合，將有利于商業(yè)的健康發(fā)展。從長期及可持續(xù)的角度來講，地方政府也定將從中獲益。
業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)嚴(yán)控城市開發(fā)建設(shè)強度，對新增建設(shè)用地供應(yīng)實行“硬約束”。更多從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步結(jié)合國際及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)最新動向、人口集聚速度規(guī)模等因素，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，適時控制其速度、節(jié)奏，防止商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨秀”、“過度超前”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，科學(xué)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結(jié)合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。來源:經(jīng)濟參考報 記者 鄭鈞天
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