百貨變“擺貨” 商場成試衣間
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)光不再現(xiàn)隱憂
近年來，百貨公司銷售增長滯緩，利潤率持續(xù)下滑，而以百貨業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)“燒錢”的項(xiàng)目，傳統(tǒng)零售業(yè)下行已使近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花所積累的隱憂開始顯現(xiàn)。
隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)步入“深度轉(zhuǎn)型”、轉(zhuǎn)為“中高速”增長，商業(yè)地產(chǎn)亟須引入更加創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式。
內(nèi)憂外患百貨變“擺貨”
隨著各時(shí)尚品牌紛紛啟動(dòng)電商戰(zhàn)略，加速線上線下融合，昔日業(yè)態(tài)劃分明確的商業(yè)競爭格局已悄然打破。在這場變革中，百貨商場已從上世紀(jì)一枝獨(dú)秀的商業(yè)明星陷入而今“內(nèi)外交困”的戰(zhàn)略窘境。
相對實(shí)體零售，網(wǎng)絡(luò)購物平臺(tái)的進(jìn)入門檻相對較低、網(wǎng)店租金和人員開支等環(huán)節(jié)的成本較少，因而“更低的價(jià)格”和“更多低價(jià)的商品”成為網(wǎng)絡(luò)購物吸引消費(fèi)者的主要手段；快速膨脹的網(wǎng)絡(luò)購物沖擊著實(shí)體百貨，許多實(shí)體商鋪已淪為網(wǎng)購的“試衣間”。
此外，近年來，由于物業(yè)租金和員工開支等運(yùn)營費(fèi)用持續(xù)上漲，加之銷售增長乏力，國內(nèi)百貨的經(jīng)營壓力增大，利潤空間遭受擠壓。據(jù)世邦魏理仕調(diào)查，2011－2014年間，樣本百貨企業(yè)的物業(yè)租金和員工開支年均復(fù)合增長分別為14.0%和18.5%，而同期營業(yè)收入年均復(fù)合增速僅為8.8%。有些商鋪到期再續(xù)約租金上漲30%甚至更高，這進(jìn)一步壓縮了百貨類企業(yè)的利潤空間。
傳統(tǒng)百貨不僅面臨著經(jīng)濟(jì)增長減速、渠道競爭加劇、零售模式變革、經(jīng)營成本上漲等“外困”；在內(nèi)部，其現(xiàn)有商場的硬件條件和經(jīng)營模式也在一定程度上制約了百貨在新的商業(yè)環(huán)境下的進(jìn)一步發(fā)展。
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)泡沫隱憂
記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的長三角一些地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目已面臨供大于求。一些商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況不佳，有的已陷入慘淡維生的困境，大量土地處于低效利用乃至閑置的狀態(tài)。有的項(xiàng)目引發(fā)的資金危機(jī)已影響實(shí)體產(chǎn)業(yè)。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花所積累的隱憂已經(jīng)開始顯現(xiàn)，2014年至2016年，優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)2370萬平方米，為2013年存量的59.5%。部分二線城市和低能級(jí)城市短期內(nèi)開發(fā)量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目占比較高，未來一段時(shí)間內(nèi)市場空置率可能持續(xù)處于高位，部分項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)招商困難的情況。
另據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)，未來二至三年，上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到330萬平方米。全國新增供應(yīng)在50萬平方米以上的城市更是不勝枚舉。
實(shí)際上，以百貨業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)“燒錢”的項(xiàng)目。一旦經(jīng)營不善，會(huì)讓投資方陷入泥潭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)項(xiàng)目上馬之前，應(yīng)科學(xué)考量各種因素規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)。
上海市各地在滬企業(yè)(商會(huì))聯(lián)合會(huì)會(huì)長胡雅龍說，應(yīng)結(jié)合預(yù)期人口規(guī)模、區(qū)域交通、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績工程”，甚至催生新的商業(yè)地產(chǎn)泡沫。
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百貨商場成試衣間 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)光不再現(xiàn)隱憂
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