世邦魏理仕發(fā)布2014年第四季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

　　2015年1月13日，廣州—全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)今日發(fā)布2014年第四季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)方面，下半年需求較上半年有所增長(zhǎng)，升級(jí)、擴(kuò)租活動(dòng)主導(dǎo)市場(chǎng)，帶動(dòng)全市空置率下降，租金環(huán)比無(wú)升跌。優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)方面，快時(shí)尚、餐飲及家居租戶推動(dòng)空置去化，整體空置率下調(diào)，但商圈表現(xiàn)分化，部分傳統(tǒng)商圈吸引力下降，而天河路和新興商圈個(gè)別購(gòu)物中心租金水平上升，受此帶動(dòng)，全市租金小幅調(diào)升。本季度物流設(shè)施市場(chǎng)需求穩(wěn)定，雖有較大面積可供租賃的多層倉(cāng)，但租戶較為青睞單層倉(cāng)，持續(xù)低企的總體空置率帶動(dòng)租金繼續(xù)上調(diào)。最后，信貸新政利好高檔住宅市場(chǎng)，銷售有所回暖，但買家對(duì)價(jià)格敏感，回暖僅集中在提供優(yōu)惠的項(xiàng)目上。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓

　　珠江新城雅居樂(lè)中心以五成入駐率交付，項(xiàng)目體量8.6萬(wàn)平方米，其中知名租戶包括DHL、NIKE及中國(guó)銀行。

　　2014年下半年需求較上半年有所增長(zhǎng)，升級(jí)和擴(kuò)租活動(dòng)主導(dǎo)市場(chǎng)，如尼爾森從越秀區(qū)某普通寫字樓升級(jí)至美國(guó)銀行中心，承租1,000平方米�？v觀各行業(yè)全年的表現(xiàn)，傳統(tǒng)金融行業(yè)的增長(zhǎng)有所放緩，資產(chǎn)服務(wù)類、信息技術(shù)類企業(yè)表現(xiàn)突出。在穩(wěn)健租賃需求的支撐下，珠江新城近年交付的寫字樓穩(wěn)步去化，全市整體空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。業(yè)主對(duì)普通租戶的報(bào)價(jià)堅(jiān)挺，租金維持在每月每平方米136.1元。

　　預(yù)計(jì)未來(lái)六個(gè)月將有四個(gè)項(xiàng)目落成，其中三個(gè)項(xiàng)目集中于珠江新城，總面積達(dá)到22.9萬(wàn)平方米。舊商務(wù)區(qū)的業(yè)主仍有流失大租戶的壓力，但在供應(yīng)高峰到來(lái)之前，可供租戶選擇的現(xiàn)樓有限，當(dāng)季僅零星大租戶退租，而個(gè)別大租戶的遷出亦可通過(guò)分拆成小單位出租，或同一樓宇租戶擴(kuò)租來(lái)吸納，舊寫字樓的空置率短期內(nèi)不會(huì)大幅攀升，預(yù)計(jì)全市租金將保持平穩(wěn)。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本季滿租開(kāi)業(yè)，帶來(lái)GAP廣州首店。此外，百信廣場(chǎng)和東方寶泰通過(guò)改建或擴(kuò)租增加商業(yè)面積;加上本季開(kāi)業(yè)的新光百貨海珠店，本季新增供應(yīng)達(dá)21萬(wàn)平方米。

　　本季新興購(gòu)物中心通過(guò)引入餐飲、快時(shí)尚和家居租戶加速空置去化。在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的吸納帶動(dòng)下，全市空置率環(huán)比下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.2%。另外，本季度各商圈分化漸現(xiàn)，越秀區(qū)和荔灣區(qū)傳統(tǒng)商圈吸引力下降的同時(shí)，天河路和廣州北部新興住宅區(qū)個(gè)別運(yùn)營(yíng)成熟的購(gòu)物中心上調(diào)租金。其中，廣州大道北及白云區(qū)新興住宅群帶來(lái)的消費(fèi)力，帶動(dòng)了區(qū)內(nèi)運(yùn)營(yíng)漸趨成熟的社區(qū)購(gòu)物中心走出開(kāi)業(yè)初的低租金水平。全市租金環(huán)比上漲0.3%至每天每平方米41.1元。

　　未來(lái)半年有三個(gè)購(gòu)物中心投入使用，共25萬(wàn)平方米，包括凱德置地廣州首個(gè)項(xiàng)目。整體租金預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)。傳統(tǒng)商圈吸引力下降之際其租金有下調(diào)趨勢(shì)，而天河路有望持續(xù)上調(diào)租金。

　　物流設(shè)施

　　本季，富力空港物流園一期將園內(nèi)余下保稅倉(cāng)轉(zhuǎn)變?yōu)榉潜６悅}(cāng)，帶來(lái)8,000平方米的優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)。該物業(yè)曾于2014年第二季度將1.8萬(wàn)保稅倉(cāng)調(diào)整為非保稅倉(cāng)。

　　目前廣州優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施空置率維持低位。廣州東部缺少大面積可租賃倉(cāng)儲(chǔ)面積，可租賃面積較多的北部多為多層倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。而無(wú)論是電商和第三方物流，還是制造業(yè)和零售業(yè)，都更青睞區(qū)位較優(yōu)的廣州東部地區(qū)以及適合頻繁運(yùn)輸?shù)膯螌觽}(cāng)，因此北部多層倉(cāng)去化較慢。但整體而言，持續(xù)較低的空置率帶動(dòng)租金持續(xù)上調(diào)，本季租金環(huán)比上升1.0%至每月每平方米31.3元。

　　預(yù)計(jì)2015年落成的富力空港物流園三期將為市場(chǎng)帶來(lái)9萬(wàn)平方米的多層倉(cāng)。由于市場(chǎng)上對(duì)單層倉(cāng)的需求仍然強(qiáng)勁，在單層倉(cāng)可租面積有限的情況下，預(yù)計(jì)全市租金將持續(xù)上漲。

　　高檔住宅

　　本季度珠江帝景和星河半島推出新一期單位共255套，而富力東山新天地和海珠區(qū)的保利天悅也加推新單位，部分項(xiàng)目加推單位開(kāi)盤當(dāng)日即去化超過(guò)八成。

　　近兩個(gè)季度政府釋放的信貸新政利好市場(chǎng)，一手普通住宅及高檔住宅市場(chǎng)銷售量均有所提升。9月末出臺(tái)的認(rèn)房不認(rèn)貸政策、11月中存貸基準(zhǔn)利率的下調(diào)以及季內(nèi)廣州優(yōu)惠利率幅度輕微增大的利好，刺激了改善型需求的增長(zhǎng)，高檔住宅銷售有所回暖。但由于買家對(duì)價(jià)格比較敏感，回暖僅集中體現(xiàn)在優(yōu)惠項(xiàng)目上。項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方式包括成交價(jià)格議價(jià)空間增大，以及加推出價(jià)格大幅折讓的新單位。但項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)仍保持平穩(wěn)，以保持高檔住宅保值的形象，季內(nèi)價(jià)格維持不變報(bào)每平方米41,500元。

　　展望未來(lái)六個(gè)月，天河北和番禺區(qū)仍將有新高檔住宅單位推出市場(chǎng)，改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)回暖。但鑒于當(dāng)前買家對(duì)于價(jià)格較為敏感，短期內(nèi)高檔住宅市場(chǎng)仍有價(jià)格下調(diào)壓力。
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