第二招：先扛著，等待資產(chǎn)證券化
從國(guó)際上來(lái)看，西蒙在資本市場(chǎng)是2A到3A的評(píng)級(jí)，募資成本只有1.8%~2%，利潤(rùn)5%就有賺；而我國(guó)即使是最著名的商業(yè)地產(chǎn)公司，募資成本也達(dá)7%~8%，如何解決商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期融資瓶頸和融資利率的問(wèn)題？資產(chǎn)證券化是不可回避的選擇。
不同于此前民營(yíng)房企在港紅籌上市的做法，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是以直接上市的形式發(fā)H股，此舉獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的支持。2013年萬(wàn)達(dá)868億收入中，購(gòu)物中心租賃運(yùn)營(yíng)收入85億，酒店32億。此次IPO若成功，則萬(wàn)達(dá)最多募資60億美元。
萬(wàn)科同樣存在商業(yè)運(yùn)營(yíng)資金瓶頸的問(wèn)題。萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶表示，萬(wàn)科對(duì)商業(yè)進(jìn)行資本化，輕資產(chǎn)，就是為了解決運(yùn)營(yíng)中的資金沉淀，調(diào)節(jié)資金占?jí)翰⒆屔虡I(yè)快跑。
萬(wàn)科與凱雷的合作正是這樣一種嘗試。私募投資基金凱雷與萬(wàn)科簽訂商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書(shū)，擬成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，兩者分別持有80%和20%股權(quán)，該平臺(tái)將收購(gòu)萬(wàn)科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有，未來(lái)以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出；雙方設(shè)立一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺(tái)公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運(yùn)營(yíng)管理，萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)享有絕對(duì)管理權(quán)。
通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行資本化，未來(lái)以資產(chǎn)證券化形式退出，萬(wàn)科預(yù)計(jì)可能在住宅業(yè)務(wù)之外打造另一個(gè)百億級(jí)的盈利來(lái)源。
隨著規(guī)模的擴(kuò)大，僅靠集團(tuán)孵化和物業(yè)銷(xiāo)售已不足夠，華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也需要更長(zhǎng)期、穩(wěn)定的融資通道。華潤(rùn)置地有關(guān)管理層透露，到2017年，華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)預(yù)計(jì)將達(dá)到1000億市值，公司有意將其分拆上市。
第三招：3%的租金回報(bào)率，別干了
36計(jì)，走為上吧！
早在2011年，萬(wàn)科總裁郁亮就警示過(guò)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，這一擔(dān)憂(yōu)已然兌現(xiàn)。
9月22日，房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊發(fā)布《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)及成功要素研究報(bào)告》顯示，我國(guó)綜合體開(kāi)發(fā)面積存量巨大，2014年上半年全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過(guò)3.0億平方米。至2015年，這一數(shù)字將達(dá)3.6億平方米，2016年以后為4.3億平方米。
年內(nèi)，國(guó)內(nèi)主要城市綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，較2013年增長(zhǎng)24.47%；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個(gè)；2018年，將維持在1200個(gè)左右。
1.5線城市（介于一線和二線城市之間的城市）綜合體規(guī)模發(fā)展勢(shì)頭最為迅猛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2015年，商業(yè)綜合體存量面積在2000萬(wàn)平方米以上的城市有四個(gè)，其中三個(gè)屬于1.5線城市。萊坊認(rèn)為，大部分城市存在過(guò)量開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，它們集中分布在1.5線和二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市。
標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李春燕表示，以實(shí)際的情況來(lái)看，中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度建設(shè)和需求不足，庫(kù)存和空置率被推高至很高水平，在三四線城市尤其明顯。從信用角度來(lái)看，大規(guī)模的前期投資，無(wú)法預(yù)測(cè)的需求，以及較低的租金收益率，預(yù)計(jì)將抑制增長(zhǎng)前景，并增加商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
過(guò)去5年，除一線城市外，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入了高增長(zhǎng)階段，各主要地產(chǎn)公司都提出了從住宅向“住宅+商業(yè)”轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。
但實(shí)際中，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展并不如人意。獨(dú)立房地產(chǎn)金融研究人士杜麗虹指出，高企的土地價(jià)格和更高的資產(chǎn)價(jià)格，降低了商業(yè)物業(yè)的凈租金回報(bào)率，目前，商業(yè)物業(yè)的凈租金回報(bào)率普遍不到3%，而國(guó)際上投資人要求的凈租金回報(bào)率至少在6%以上。
如果沒(méi)干過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，還沒(méi)有踏入這個(gè)領(lǐng)域，干脆也別進(jìn)來(lái)了。（21世紀(jì)）
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