紅商網(wǎng)訊：眾所周知，萬達模式的核心是以售養(yǎng)租，用銷售型物業(yè)的快速去化和拿地的低成本、高周轉來支持現(xiàn)金流平衡。而如今在土地溢價幅度減少、商業(yè)和住宅去化速度明顯降低的時候，這種模式也就難以為繼了。
以售養(yǎng)租模式破產(chǎn)了
在缺乏金融支持的情況下，中國商業(yè)地產(chǎn)在摸索中走過了10多個年頭。
根據(jù)萬達赴港招股書披露，萬達商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)項目178個，159個萬達廣場+8個萬達城+11個獨立開發(fā)的小項目。其中規(guī)劃有168個購物中心，102個酒店。目前開業(yè)的購物中心和酒店分別有89個和48個。
萬達已完工的投資物業(yè)建面合計1470萬平方米，土地儲備7670萬平方米。計劃到2015年底，完工投資物業(yè)和酒店建面將超過2500萬平方米。
全球最大的商業(yè)地產(chǎn)公司西蒙，其高速發(fā)展離不開REITS供給的低成本資金。而過去十多年我國并沒有REITs的支持，萬達是如何完成上述持有物業(yè)開發(fā)的？萬達模式的核心，第一就是以售養(yǎng)租，用銷售物業(yè)的利潤來彌補大商業(yè)和酒店自持的資金沉淀。第二是極低的土地獲取成本。招股書顯示，其2013年的平均土地成本不到1100元/平方米。
萬科的商業(yè)盤子也不小。據(jù)北京萬科提供的數(shù)據(jù)，萬科目前的商用業(yè)務資源總量接近2000萬平方米，2014年底到2015年年初，有8個商業(yè)項目計劃開業(yè)。未來3年，北京、武漢、深圳等城市近20個項目也將陸續(xù)進入運營期。
另一家以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)著稱的公司華潤置地，多年來是依靠華潤集團的產(chǎn)融結合模式，由集團孵化、再資產(chǎn)注入來支撐商業(yè)運營。2014年，華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的總建筑面積已超過220萬平方米。華潤置地預計，到2017年底，其在全中國將有40多個商業(yè)項目投入運營。屆時，華潤置地投入運營的零售物業(yè)建筑總面積將超過600萬平方米。
以售養(yǎng)租模式的關鍵，是銷售型物業(yè)的快速去化及高溢價。當溢價幅度減少、去化速度降低時，就是這種模式面臨危機的時候。
標普指出，對很多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者而言，無論他們采取的建設并持有（業(yè)主）或建設后銷售（開發(fā)商）的模式，未來幾年內供應過剩和不確定的租金增長前景，將提升風險，限制回報。
標普信用分析師葉翱行表示，若商業(yè)地產(chǎn)不能消化大規(guī)模的供應，并在合理的時間內產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的財務風險可能會變差，評級會受壓。
而萬達模式在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響至深，租售結合已成為住宅開發(fā)商切入商業(yè)地產(chǎn)領域首選的模式，然而如何這種模式不管用了，地產(chǎn)開發(fā)商們怎么辦？
第一招：學萬達，上市去？
既然萬達是老師，還得跟著他學。
地產(chǎn)自媒聯(lián)盟曾在文中感慨“我們玩住宅時，萬達玩商業(yè)；我們玩商業(yè)時，萬達玩文旅；我們玩文旅時，萬達玩電商和資本運作了”。
萬達已經(jīng)開啟了他的香港上市之路，要不你也跟上？
9月16日萬達商業(yè)地產(chǎn)已于港交所更新上市申請版本招股書，披露已聘請中金及匯豐為保薦人。若按發(fā)行10%公眾股、募資額60億美元上限看，萬達商業(yè)地產(chǎn)市值最高達600億美元(約合3684億元)。
穆迪稱，2014年上半年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的負債杠桿率較高，收入確認和利息覆蓋率疲弱。上半年，該公司的債務總額從2013年底的人民幣1340億元大幅增加至1800億元，原因是期內現(xiàn)金收款放緩時公司加快其開發(fā)活動。
因此，萬達商業(yè)地產(chǎn)的凈債務/凈資本比率從2013年底的36.4%升至截至2014年6月的44.5%，其EBITDA/利息覆蓋率從2013年財年的3.0倍降至截至2014年6月底12個月的2.5倍。
穆迪續(xù)稱，萬達商業(yè)地產(chǎn)對業(yè)務戰(zhàn)略進行合理化，增加對二線城市并降低對三四線城市的業(yè)務比重，此舉將有助于降低其業(yè)務風險。
同時，9月16日，萬達商業(yè)地產(chǎn)已向港交所遞交上市申請，穆迪認為成功上市將有助于降低公司的債務杠桿率，同時能增強其流動性，分散公司的融資渠道和提升公司治理，增加透明度和及時披露財務業(yè)績。
穆迪預計，隨著下半年收入確認的提升，萬達商業(yè)地產(chǎn)EBITDA/利息覆蓋率將重回3倍左右水平。該公司下半年收入確認計劃規(guī)模達900-1000億元左右，其中90%來自已預售項目。
此前上半年，萬達商業(yè)地產(chǎn)合約銷售額為567億元，且租賃收入實現(xiàn)穩(wěn)定增長，這與穆迪預期相符。
另外，萬達商業(yè)地產(chǎn)流動性保持良好，上半年現(xiàn)金結余為800億元。這部分資金可完全覆蓋其340億元的短期債務及應付購地款項。
不過穆迪仍指出，若萬達商業(yè)地產(chǎn)的合約銷售額未能達到該機構預期，或2014年全年其EBITDA/利息覆蓋率未能從截至2014年6月底12個月的2.5倍回升至3.0倍，則該公司的Baa2評級可能會受到壓力。
共2頁 [1] [2] 下一頁
沃爾瑪首涉商業(yè)地產(chǎn) 多種困局逼迫尋新增長點
龍湖深潛商業(yè)地產(chǎn)紅海 天街獨撐8成租金收入
許大金：“急功近利”的商業(yè)地產(chǎn)需要耐心
孫益功：商業(yè)地產(chǎn)過于飽和 未來會有比較大的危險
商業(yè)地產(chǎn):你必須要說清楚消費者的價值定位
搜索更多: 商業(yè)地產(chǎn) 萬達模式 以售養(yǎng)租
