中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的建筑體量與美國存在極大的差異。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)單個項目的建筑體量往往會顯著大于美國同類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)模。這是因為，美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過上百年的演進，達到了相對成熟的水平。每種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型及其細分類型都有其特殊用途，因此也都有獨特的特征，例如面積的大小、裝載的內(nèi)容、建筑設計、頂棚高度、裝載能力。就每個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的用途配比來看，各類型及其細分類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目在辦公區(qū)域比例、制造區(qū)域比例、冷凍/冷藏室占倉儲區(qū)域的比例、高技術空間和實驗室比例等方面都有相對清晰的數(shù)值。
譬如，雖然重型配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的內(nèi)部與大型倉儲配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目很相像，但重型配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目還是有其獨特的結(jié)構(gòu)特征。這類項目很少會有多于5%的辦公空間，至于制造空間則根本不存在。
所有制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目都具有與制造程序相關的特殊的結(jié)構(gòu)特征。這類項目有三類空間結(jié)構(gòu)：制造、倉儲和辦公，制造空間最少占50%，平均將近70%。
其中，輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目50%~75%的空間用于制造功能，剩下的25%~50%用于倉儲和辦公。辦公空間很少會超過整個建筑的20%。輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將很可能一直是制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的主要類型�！�
重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其外形尺寸大及供重工業(yè)制造程序使用的特點，成為制造類建筑的典型，供制造零件和生產(chǎn)成品的承租人使用。裝配則大多數(shù)是在重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中進行。重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)部主要是依其功用而設計的。近90%的空間用于制造，剩下的用于辦公。美國鋼鐵公司、通用汽車公司和摩托羅拉都是重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的租賃人。
研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的大部分空間的用途是高技術生產(chǎn)、實驗室或是辦公室，他們所占的比例可能高達75%，甚至100%。
辦公展覽型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的40%用作辦公空間，最多60%用作倉庫空間，還有最多20%的空間用于零售陳列，通常會分給多個租戶使用。
反觀中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，投資者、開發(fā)者、出租人、承租人等角色并沒有清晰分離，獨立存在。同時，項目服務于哪些行業(yè)和企業(yè)，滿足企業(yè)的哪些需要，以及滿足這些需要分別需多大比例的空間等等方面，依然非常模糊。而在這些方面變模糊為清晰，實現(xiàn)投資者、開發(fā)者、出租者、承租者等一系列經(jīng)濟主體經(jīng)濟訴求的統(tǒng)一，實現(xiàn)用途和空間的匹配是未來中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須探索的道路。
下
美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的各種類型及其細分類型都有著各自不同的項目選址標準，存在彼此不同的選址“敏感因素”，因此也就形成了各具特色的項目分布規(guī)律。這也告訴我們，在一個產(chǎn)業(yè)園中，把多種類型和細分類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設施齊聚一堂，形成所謂的產(chǎn)業(yè)綜合體，有時可能是違背產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目選址規(guī)律的粗放行為。
從美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)百年發(fā)展歷程來看，與主干道和機場連接是區(qū)域倉儲配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的一個重要的選址決定性因素，這類項目的主要功能就是儲存和配送貨物，雇員一般是藍領工人，所以這些項目通常緊鄰藍領工人集中地區(qū)分布。由于區(qū)域倉儲一般是供應鏈中配送到零售店前的最后一個環(huán)節(jié)，所以它的分布和零售店的分布之間存在一定聯(lián)系。
大型倉儲配送完全依靠卡車配送貨物，但有時也用鐵路運送一些工業(yè)產(chǎn)品，所以大型倉儲配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目與主干道的連接至關重要，而接近鐵路通常被認為是一個優(yōu)勢。大型倉儲配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目每平方米的雇員數(shù)低，因而對鄰近藍領勞動力集中地區(qū)這一點依賴性并不強。這與勞動密集型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，譬如輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是完全不同的。
重型配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目往往位于公路旁及機場周圍，與藍領工人分布關系密切。輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能正在從單純的制造和組裝演進到包括倉儲和配送功能。但是它們的基本功能仍然是生產(chǎn)商品。這表明影響這些項目分布的因素和影響倉儲配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的因素有所不同。分區(qū)規(guī)劃是影響其分布的主要因素。如果一個地區(qū)被規(guī)劃為制造業(yè)用地，多處制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目就會相鄰而建。這樣，分區(qū)規(guī)劃就導致了集聚效應。雇用的勞動力人數(shù)通常較多，所以與勞動力來源的鄰近程度就成了影響其分布的重要因素。
重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目分布首先受到分區(qū)規(guī)劃的限制，與鐵路的連接對于重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目至關重要，這一條對于重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的重要性比對輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目要強。機場飛機庫主要的功能是用于維修。正因如此，機場飛機庫被歸入制造類。機場飛機庫位于飛機場內(nèi)。承租人是航空領域的公司。
研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型中工業(yè)化程度最低的一種，他們一般提供辦公室、實驗室和高技術輕工業(yè)制造等，很少涉及卡車運輸?shù)墓δ�。分區(qū)規(guī)劃對這種項目的限制相對寬松。所以，影響它們分布的是一些其他因素，如外觀，與主要街道的連接和人口統(tǒng)計因素等。這類項目每平方米的雇員數(shù)較多，所以分布于藍領集中的區(qū)域。
由于研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能獲得較高的租金，能夠抵消高地價的影響，所以，95%以上的研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目分布于高收入地區(qū)。辦公展覽型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都屬于柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。但是后者的外觀類似于寫字樓，而前者的外觀更類似于區(qū)域倉儲建筑，所以前者的分布和區(qū)域倉儲型建筑的分布一樣。
中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟，各類型及其細分類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并未完全達到社會化、市場化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展階段。因此就出現(xiàn)了多種類型或細分類型的選址標準迥異甚至相互排斥的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)共存于一個項目的所謂“產(chǎn)業(yè)綜合體”。
雖然打著各類型或細分類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相互促進、共存共榮、互為供求的協(xié)同發(fā)展旗號，但實際上往往是彼此沖突、相互牽制，最終淪為“四不像”。這是因為，不同類型或細分類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目選址的“敏感因素”是不同的。
首先，不同的工業(yè)建筑類型對交通基礎設施連接有不同的要求。對于倉儲配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和貨運站來說，鄰近主干道十分關鍵。鐵路對于發(fā)揮倉儲和配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能沒有太大的作用，但制造業(yè)生產(chǎn)卻需要頻繁使用鐵路，因而它能影響到制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尤其是重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的選址。與交通基礎設施的連接對研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)影響小，它們對交通形式的依賴程度都比較小。
其次，就可用土地資源和地價來看，大范圍可開發(fā)用地的稀缺意味著許多低密度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須分散到遠離城市中心的地區(qū)進行。除了研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以外，所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目都對價格相當敏感，因為它們的租金比其他商業(yè)開發(fā)項目低。
最后，與勞動力供應源的鄰近程度是影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目分布的又一個因素，尤其是對制造類和柔性型這樣的勞動密集型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言更是如此。但倉儲配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、貨運類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不那么強調(diào)這種關系，因為它們的特征之一就是每平方米面積的雇員數(shù)相對較低。
綜上所述，伴隨土地資源的日漸稀缺以及土地供應制度的日漸完善，尊重不同項目選址的客觀標準將是未來中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。（來自：微信號：主題地產(chǎn)）
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