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紅商網訊：經過100多年的發(fā)展，美國產業(yè)地產逐漸從混沌走向清晰，最終達到分門別類，遵循各自規(guī)律獨立發(fā)展，這是美國產業(yè)地產走向成熟的重要標志。中國產業(yè)地產的發(fā)展也必將沿著不同的細分領域演進，逐漸形成相對穩(wěn)定的結構特征。
在美國，相對于住宅、商業(yè)地產、寫字樓等房地產來說，產業(yè)地產無論從建筑面積來看，還是從價值總量來說，都是構成房地產行業(yè)的最大的組成部分。美國產業(yè)地產的建筑面積高達23.2億平方米，包括4大類12小類。
在美國產業(yè)地產的總量中，倉儲配送類產業(yè)地產是規(guī)模最大的產業(yè)地產類型，占到美國產業(yè)地產總量的55%以上，接近13億平方米。制造類產業(yè)地產是美國產業(yè)地產的第二大組成部分，大約占美國產業(yè)地產建筑面積總量的30%，接近7億平方米。柔性型產業(yè)地產是美國產業(yè)地產的第三大組成部分，總量約為1.9億平方米，約占美國產業(yè)地產建筑面積總量的8%。除此之外，則是貨運類產業(yè)地產以及那些難以進行類別歸屬的產業(yè)地產，總量約為1.4億平方米，約占美國產業(yè)地產建筑面積總量的7%。
無論是從產業(yè)地產市場化發(fā)展歷程來看，還是從國民經濟的產業(yè)結構升級水平來說，中國產業(yè)地產的發(fā)展階段和發(fā)展水平都遠遠落后于美國。
其一，中國產業(yè)地產社會化程度不高，依附于其主導產業(yè)，并未以一種獨立的業(yè)態(tài)，以社會化、市場化的形式成為社會經濟發(fā)展中的獨立力量，譬如，重型配送類產業(yè)地產、重工業(yè)制造類產業(yè)地產和機場飛機庫產業(yè)地產。社會化、產業(yè)化和市場化發(fā)展將是各類產業(yè)地產發(fā)展的必然方向，目前社會化、產業(yè)化和市場化程度低的領域將蘊含著發(fā)展機遇。
其二，由于中美產業(yè)結構之間的差異，以及土地要素稟賦的不同，使得中國產業(yè)地產各組成類型之間的比例關系顯著不同于美國。譬如，由于中國現代服務業(yè)發(fā)展水平相對較低，所以研發(fā)柔性型產業(yè)地產和辦公展覽型產業(yè)地產在產業(yè)地產總量中占比相對較低。由于中國工業(yè)用地供應相對較多，開發(fā)利用效率相對較低，使得貨架式倉儲配送類產業(yè)地產在倉儲配送類產業(yè)地產總量中的占比相對較低。如此種種，不一而足。
當前，中國產業(yè)結構正在急劇變遷，勞動、土地、資金等生產要素稟賦正在發(fā)生顯著變化，不同類型產業(yè)地產的相對過剩、相對不足和市場空白會驟然凸顯，快速轉型和搶占市場空白成為當前格外需要關注的事情。
美國的產業(yè)地產在項目建筑體量上有著相對清晰的標準，每種類型的產業(yè)地產項目都保持在各自大致一致的建筑面積范圍內。這種標準絕不是強制標準，而是在100多年發(fā)展演進過程中，根據使用者的實際需要自然而然形成的。同時，每種類型的產業(yè)地產項目在各種用途上的面積配比也形成了相對固定的比例關系，這是中國產業(yè)地產格外需要向美國學習和借鑒的地方。
美國的倉儲配送類產業(yè)地產項目包括了儲存貨物和配送貨物兩大功能。
倉儲配送類產業(yè)地產項目往往要有外圍墻，可供單獨的承租人進行有效的倉儲和配送。當然，這些倉儲配送類產業(yè)地產項目也可供多戶承租人租賃使用，但其建造的初衷是面向單獨租戶的。
在倉儲配送類產業(yè)地產的5個細分子類型中，區(qū)域倉儲配送類產業(yè)地產是其中項目數量最多、項目體量最小的一個子類，為地方性或區(qū)域性市場提供存貨和配送服務，這類項目的建筑面積往往不超過9290平方米。
大型倉儲配送類產業(yè)地產在美國所有產業(yè)地產類型中有著最多類型的承租人，每個項目的體量往往會超過9230平方米，最大體量可達92903平方米以上。
重型配送類產業(yè)地產是美國倉儲配送類產業(yè)地產項目數量最少的一個子類，主要是配送而非倉儲功能，每個項目的建筑體量一般在9290平方米~46451平方米。
冷藏配送類產業(yè)地產的項目建筑面積大小變化多樣。例如，在芝加哥，這類建筑的大小就從464平方米到83612平方米不等。
在美國的制造類產業(yè)地產中，每個輕工業(yè)制造類產業(yè)地產項目的建筑面積比重工業(yè)制造類產業(yè)地產項目要小，通常來說小于9290平方米，也有規(guī)模較大的，但通常不會超過27870平方米，而這正是重工業(yè)制造類產業(yè)地產項目的平均建筑面積。一般情況下，重工業(yè)制造類產業(yè)地產項目都很大，平均面積在27870平方米以上。雖然也有5574平方米大小的項目，但是92903平方米以上的項目并不少見。
研發(fā)柔性型產業(yè)地產單個項目的建筑面積是1858～9290平方米。而辦公展覽型產業(yè)地產項目的建筑規(guī)模一般在1858～13935平方米之間。
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