中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)盲目擴(kuò)張期，不僅奢侈品、輕奢、買手店、餐飲等業(yè)態(tài)逐漸分化，相同業(yè)態(tài)也進(jìn)入新一輪的升級(jí)和轉(zhuǎn)型，行業(yè)洗牌也為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了全新機(jī)遇。
0.4%甲級(jí)寫(xiě)字樓有效租金環(huán)比下降
29.4%商業(yè)土地指數(shù)同比降幅
紅商網(wǎng)訊：由于新增供應(yīng)不足，加之春節(jié)假期影響，造成今年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)租賃和擴(kuò)張活躍度持續(xù)降低，凈吸納量呈下降趨勢(shì)，租金水平也繼續(xù)下滑。日前，多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓需求平淡、中高端購(gòu)物中心租金漲幅創(chuàng)新低，不過(guò)，地段較好的CBD區(qū)域辦公樓及核心商圈租金仍保持穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著供應(yīng)量的飽和，未來(lái)市場(chǎng)分化將日趨加劇。
租賃需求疲軟
第一太平戴維斯報(bào)告顯示，一季度，雖然春節(jié)長(zhǎng)假期間傳統(tǒng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)淡季致使第一季度問(wèn)詢量降低，但全市凈吸納量累計(jì)仍達(dá)到5.4萬(wàn)平方米，與前一季度及2013全年的凈吸納量相比基本持平。本季度，租賃形式主要集中于遷址和續(xù)租，與2010至2012年期間相比，新租和擴(kuò)租需求相對(duì)疲軟。
甲級(jí)寫(xiě)字樓凈有效租金連續(xù)四個(gè)季度下滑，至每平方米每月人民幣311.5元，環(huán)比與同比分別下降0.4%與2.4%，但仍是大陸地區(qū)最高租金水平。由于業(yè)主連續(xù)數(shù)個(gè)季度下調(diào)租金后市場(chǎng)需求漸趨于穩(wěn)定，加之有限的新增供給，租金降幅較之上個(gè)季度進(jìn)一步收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。DTZ戴德梁行報(bào)告顯示，內(nèi)資企業(yè)仍然是本季度北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上的主力軍，完成了甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)60.38%的成交。
盡管寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金漲幅回落，但核心商圈租金仍保持穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)顯示，隨著CBD區(qū)域中上季度入市的財(cái)富金融中心地區(qū)面積的逐漸消耗，較高樓層待租空間的租金進(jìn)一步提高，本季度該商圈的平均租金水平環(huán)比繼續(xù)上漲0.57個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米337.11元(54.81美元)，空置率下降至4.24%，環(huán)比下降0.63個(gè)百分點(diǎn)。
仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告也顯示，CBD甲級(jí)辦公樓租金水平保持穩(wěn)定。值得一提的是，甲級(jí)辦公樓在一季度并沒(méi)有新增供應(yīng)。2013年第四季度竣工的北京財(cái)富中心在辦公樓租賃方面取得令人矚目的成績(jī)，已經(jīng)簽署租賃協(xié)議的辦公面積達(dá)到60%。
值得關(guān)注的是，三家機(jī)構(gòu)均表示，新增供應(yīng)緊張，2014年一季度沒(méi)有新項(xiàng)目入市，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)可租賃存量穩(wěn)定在934萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事賀睿珂指出：“2013年新增供應(yīng)有限，而租戶的需求卻日益活躍，因此，業(yè)主將迎來(lái)更加樂(lè)觀的行情，進(jìn)而導(dǎo)致租金談判的余地變小。基于上述理由，我們預(yù)測(cè)租金水平在未來(lái)半年將繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。”
零售業(yè)業(yè)態(tài)逐漸分化
零售市場(chǎng)方面，一季度，北京中高端商業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，使得中高端商業(yè)總存量維持在900萬(wàn)平方米，但包括禧瑞匯和英特宜家購(gòu)物中心等在內(nèi)的若干項(xiàng)目由于已取得較高預(yù)租率，預(yù)計(jì)將于未來(lái)9個(gè)月內(nèi)入市。
鑒于二線奢侈品、餐飲及兒童零售商的需求呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，加之核心商圈供給有限，全市中高端購(gòu)物中心整體出租率環(huán)比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)至94.0%，同比增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)，升至5年來(lái)最高水平。
第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部經(jīng)理董月告訴記者，盡管穩(wěn)定需求支撐下出租率表現(xiàn)樂(lè)觀，但第一季度中高端購(gòu)物中心首層租金環(huán)比僅增長(zhǎng)0.5%，達(dá)到每平方米每月人民幣913.7元，同比僅增長(zhǎng)2.5%，為2011年以來(lái)的最低增幅。盡管如此，西單、王府井、三里屯等核心商圈租金仍同比增長(zhǎng)7.2%至16.7%不等，這三地仍然是眾多國(guó)際及國(guó)內(nèi)主流品牌，特別是新進(jìn)品牌入駐京城的首選。
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