紅商網(wǎng)訊：從上個(gè)世紀(jì)90年代中后期至今，鄭州商業(yè)地產(chǎn)也經(jīng)歷了近20年的演變發(fā)展歷程。從最初的萌芽，到逐步成型，再到商業(yè)模式在矛盾中不斷調(diào)整，直至更多新的業(yè)態(tài)誕生，鄭州市商業(yè)地產(chǎn)描繪著自己的演變路徑。
房改了 商業(yè)地產(chǎn)初迸火花
1998年，租賃制引入商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，標(biāo)志著鄭州“商業(yè)”時(shí)代正式開始。正是在這一年，國(guó)家取消福利分房，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入成長(zhǎng)期。在隨后的幾年里，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”才開始摩擦出火花，“商業(yè)地產(chǎn)”的大幕終于開啟。
“房改開始后，一些單位在資金緊張時(shí)就會(huì)把家屬院可銷售的底商以略高于住宅的價(jià)格出售，那時(shí)候平均售價(jià)才5000元/㎡。”何宏劍清楚地記得房改剛開始的幾年里，大批底商開始上市交易。“這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)不算便宜。”何宏劍坦言，只是那時(shí)候多數(shù)人都沒(méi)有錢，房改分房還需要到處借錢，更別提投資買商鋪了。
產(chǎn)權(quán)制度與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，讓城市人超前地感受到了國(guó)家發(fā)展所帶來(lái)的紅利。當(dāng)住了一段房改房后，一些人又?jǐn)�下些積蓄，就開始萌發(fā)改善居住環(huán)境的想法。未來(lái)花園就是那個(gè)時(shí)期鄭州市最高檔的住宅小區(qū)之一。
事實(shí)上，2000年的北京已經(jīng)開始流傳“商業(yè)地產(chǎn)”的概念，鄭州大規(guī)模地開始理解、接納并傳播商業(yè)地產(chǎn)的概念是在2002年。
2002年，市民王先生以3400元/㎡的價(jià)格在未來(lái)花園三期買了房子，他記得當(dāng)時(shí)未來(lái)花園二期一間面積很大的商鋪賣6000元/㎡，但人們投資的意愿不強(qiáng)烈，這說(shuō)明當(dāng)時(shí)的人們對(duì)投資商鋪還是存有很強(qiáng)的戒備心。
這個(gè)時(shí)期，隨著建業(yè)花園、未來(lái)花園等純商業(yè)住宅小區(qū)面世，商鋪形態(tài)也開始出現(xiàn)，但開發(fā)商的主要精力還是開發(fā)住宅，商鋪僅是配套，商鋪的價(jià)值也沒(méi)有體現(xiàn)。
房改前
商鋪以家屬院底商為主
“當(dāng)年我就在單位的家屬院樓下開了間早餐店，當(dāng)時(shí)的租金很便宜，但盈利頗豐。”上世紀(jì)90年代，市民王峰已經(jīng)下海經(jīng)商;如今的他，是專做外貿(mào)生意的大老板。
在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上，房改當(dāng)屬一個(gè)分界嶺。房改前，城市內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)雛形主要以各個(gè)家屬院樓下的底商為主。“當(dāng)時(shí)鄭州市政府有規(guī)定，各個(gè)單位住宅樓都要配有一定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。”省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、鄭州希瑞房地產(chǎn)策劃有限公司董事長(zhǎng)何宏劍說(shuō)，在那個(gè)年代，商業(yè)地產(chǎn)主要特征是依靠這些家屬院形成的底商，既沒(méi)有調(diào)研分析定位，也沒(méi)有設(shè)計(jì)感，自生自滅，而且那時(shí)的底商屬于劃撥土地，不允許買賣。
“當(dāng)年底商的業(yè)態(tài)也很單一，基本上以理發(fā)店、早餐店、糧店、食雜店等簡(jiǎn)單形態(tài)為主。”王峰記得很清楚。
1997年，隨著國(guó)家住房改革的推進(jìn)，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)開始探路。但是這一年，項(xiàng)目多為國(guó)有公用建筑，全民可買的住宅和商業(yè)項(xiàng)目很少。而商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多為“國(guó)企”模式，統(tǒng)一采購(gòu)、銷售和管理，每個(gè)攤位都姓“公”，每個(gè)員工都是“服務(wù)員”。
金融危機(jī)襲來(lái) 商鋪扎堆兒崛起
實(shí)際上真正將“商業(yè)與地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值融合和提升”，是在2003年以后，一件件大手筆的“激情”之作相繼誕生。2000年，鄭州中誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)鄭州匯龍城項(xiàng)目;2001～2002年，丹尼斯、九頭崖、易初蓮花、上海聯(lián)華等快速發(fā)展。2003年~2007年，從大上海城步行街，到紅星美凱龍、金智·萬(wàn)博商城、曼哈頓廣場(chǎng)、鄭州國(guó)貿(mào)中心，一批大型商業(yè)項(xiàng)目入市，把鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推向高潮。其中，2006年，東方國(guó)際家居廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、天旺廣場(chǎng)、元通紡織城等商業(yè)地產(chǎn)扎堆兒崛起，“鋪王”概念流行。
“實(shí)際上這個(gè)時(shí)期有一段時(shí)間住宅不好賣，當(dāng)時(shí)鄭州的住宅市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期徘徊在2800元/㎡左右。”何宏劍回憶。
“那時(shí)候在媒體上打廣告的只有我們一家。我們的廣告語(yǔ)是：丹尼斯在哪里，財(cái)富就在哪里。”2004年，何宏劍參與關(guān)虎屯生活廣場(chǎng)的農(nóng)改超項(xiàng)目，這也算是鄭州較早的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也在國(guó)內(nèi)率先采用了L形街區(qū)設(shè)計(jì)，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的幾代產(chǎn)品里，街區(qū)都采用的是U形設(shè)計(jì)，從這一點(diǎn)來(lái)看，鄭州商業(yè)地產(chǎn)起步不算晚。
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