紅商網(wǎng)訊：開年以來，杭州樓市始終處于風(fēng)口浪尖，松綁傳聞沸沸揚揚，真降假摔頻頻上演，傳言四起的當(dāng)下，住宅市場從土地到銷售都呈現(xiàn)出觀望之勢。不過與此同時，受到政策營銷較小、市場環(huán)境相對穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)則表現(xiàn)得生機勃勃。宅地遇冷，商地頻出，是近期杭州土地市場的一大現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計，2014年5月掛牌出讓的商地共計13宗，而宅地(包括商住用地)僅1宗。此前的4個月，商地出讓數(shù)量也多于宅地，頻繁的商地出讓也使得冷清的土地市場維持著最后的一絲溫度。
在項目的開發(fā)上，對于住宅產(chǎn)品動作頗為謹慎的開發(fā)商，在商業(yè)產(chǎn)品上卻出現(xiàn)了不少“靈活動作”。日前武林外灘的40年產(chǎn)權(quán)房源推出31998元/平方米的一口價活動，一時涌現(xiàn)出不少潛在需求。在剛剛過去的4月，杭州商業(yè)地產(chǎn)在成交上更是表現(xiàn)搶眼，藍鉆天成一張“尋狗啟示”后，以328套簽約問鼎月度冠軍，昊元?之江時代中心的酒店式公寓成交也達到177套名列前茅。
杭州商業(yè)項目開啟“招商”模式 未來商業(yè)地產(chǎn)或迎結(jié)構(gòu)性分化
不僅“類住宅”產(chǎn)品尋求快速出貨并且表現(xiàn)搶眼，一些商業(yè)項目在招商方面也是動作頻頻。4月24日，龍湖杭州時代天街啟動全球招商大會，簽約率超過45%;4月27日，鐵建國際城也正式召開其商業(yè)產(chǎn)品Sun City(太陽城)的招商推介會。
曾有專家表示，未來商業(yè)地產(chǎn)將迎來兩極分化，一是越來越大，表現(xiàn)為綜合體，二是越來越小，表現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)。龍湖天街和鐵建Sun City正好成為了兩種趨勢下的產(chǎn)物。
龍湖全球招商大會當(dāng)天，一位下沙本地服裝商家與一位全國性品牌餐飲商家在交流中都透露出對綜合體的興趣，前者看中區(qū)位和市場潛力，后者則看中品牌和運營經(jīng)驗，不過殊途同歸的是，二者都對綜合體這一模式的發(fā)展頗有信心。
在電商高速發(fā)展的當(dāng)下，多次有人對線下商業(yè)遭受的沖擊提出擔(dān)憂，不過龍湖杭州商運總經(jīng)理胡偉津曾表示，傳統(tǒng)商業(yè)受到電商的沖擊不可避免，但綜合體在競爭之下的一大優(yōu)勢是電商無法取代的，就是綜合體能夠更好地滿足人們的“體驗式消費”。重視體驗式消費，已經(jīng)成為綜合體打造過程中的共識。
與龍湖天街的輻射范圍相比，鐵建國際城發(fā)布的Sun City親子主題商業(yè)中心則規(guī)模較小，但其所屬的社區(qū)商業(yè)范疇卻是大量存在于各色社區(qū)之中。社區(qū)商業(yè)屬于細分市場的產(chǎn)物，對于服務(wù)人群的需求能夠有更精準的了解和把握。由于擁有大量的潛力市場以及易于形成的消費黏度，社區(qū)商業(yè)的未來前景也被業(yè)內(nèi)人士廣泛看好。房地產(chǎn)金融專家朱凌波認為，社區(qū)化、屬地化的商業(yè)，將會是未來中國商業(yè)發(fā)展的主流模式。
社區(qū)商業(yè)走向“高大上” 主題式商業(yè)中心創(chuàng)造新思路
不過，傳統(tǒng)印象中，社區(qū)商業(yè)主要是沿街商鋪，多為單個商鋪出租，業(yè)態(tài)主要圍繞基本生活需求，如餐飲、美發(fā)、超市等，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，檔次較低，功能欠缺，不能很好地滿足社區(qū)需求。鐵建此次發(fā)布的Sun City則是屬于主題式商業(yè)中心，由開發(fā)商圍繞親子這一主題來進行統(tǒng)一招商運營，一些入駐商家也會根據(jù)“親子”這一特定主題來進行改版、增加兒童元素。
相比魚龍混雜的“底商”，社區(qū)商業(yè)也正在走向高大上的“商業(yè)中心”。上海梅川路開發(fā)商結(jié)合周邊現(xiàn)狀，打造5萬方的以餐飲為特色的商業(yè)街，近百家企業(yè)入駐，目前已發(fā)展成為上海梅川路區(qū)域的一大亮點。北京的蘋果街、東莞的萬科運河?xùn)|1號則是通過“院街”的獨特設(shè)計，最大限度地營造商業(yè)氛圍、吸引客流，同時又形成獨特的風(fēng)情和意味，成為國內(nèi)較為經(jīng)典的社區(qū)商業(yè)運營案例。
在杭州，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展也在趨于成熟，包括萬科良渚文化村的商業(yè)街、翡翠城的社區(qū)商業(yè)中心“翡翠天地”等都進行了不少的嘗試和探索。作為新興的社區(qū)商業(yè)，其突出特點是招商物業(yè)大多自持不售，統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運營和管理。這一合作運營模式與綜合體的運營相似，也是打造品質(zhì)型商業(yè)中心的基礎(chǔ)。
鐵建Sun City也是延續(xù)了這一模式，不過其另一特點在于獨有的“親子”主題。在商業(yè)項目同質(zhì)化較為嚴重的市場環(huán)境下，主題性商業(yè)則顯得獨具特色，也是細分市場和精準定位的一種體現(xiàn)。但與此同時，主題性商業(yè)產(chǎn)品也必將在受眾方面做出一定的犧牲，因此，選擇合適的主題方向則至關(guān)重要。以鐵建國際城Sun City為例，由于鐵建國際城項目擁有一定的教育資源優(yōu)勢，其社區(qū)主打特色也是圍繞親子和教育，因此商業(yè)部分主題選定親子也算順理成章。
不過，這一模式并非適用于其他社區(qū)商業(yè)，就實際情況來看，大多數(shù)住宅社區(qū)較難劃分特定人群，這也是目前社區(qū)商業(yè)仍舊以出售為主，并且普遍帶有住宅底商特點的原因之一。社區(qū)商業(yè)短期內(nèi)很難改變以傳統(tǒng)底商為主的現(xiàn)狀，但總體來看仍出現(xiàn)了不少新模式，并且正逐步趨于成熟。
�。ㄐ氯A房產(chǎn)調(diào)查 記者 何珊）
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