行業(yè)
高租金致商業(yè)地產(chǎn)泡沫化 條狀商業(yè)街應(yīng)注重支馬路開發(fā)
淮海路“空鋪潮”折射出的是，目前整個實(shí)體零售業(yè)利潤遭受高企租金吞噬的現(xiàn)象。而另一方面，隨著商業(yè)從線到圈的發(fā)展趨勢，淮海路這類條狀商街，也越來越受到徐家匯、五角場等塊狀商圈的威脅。
高租金吞噬實(shí)體零售利潤
不僅是申城的淮海路，此前，樂購、沃爾瑪、家樂福、太平洋百貨等頻頻在全國各大城市曝出“關(guān)店”消息。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷高企的商業(yè)地產(chǎn)房租，是零售業(yè)出現(xiàn)“關(guān)店潮”的主因。
據(jù)了解，大型商業(yè)的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國零售市場開放至今，零售業(yè)擴(kuò)張已近10年，近年來正逢不少早期商業(yè)項(xiàng)目合約到期。由于房價(jià)帶動租金快速上漲，一些零售企業(yè)無力承受，因此全國都出現(xiàn)了一波零售商關(guān)店潮。
高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營空間，另一方面也導(dǎo)致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。“商業(yè)地產(chǎn)依靠物業(yè)出租賺錢，一些業(yè)主無限制地把各種成本轉(zhuǎn)嫁到租金之上，導(dǎo)致租金高企，而一些本來匹配優(yōu)良、較為完整的業(yè)種分布就常常被打破，這會使得商業(yè)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，許多零售商由于高租金壓力而無法繼續(xù)生存。”采訪中，市流通經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長汪亮表示，這樣一來，能存活下來的絕大部分是自有物業(yè)，或是高利潤的生意。
汪亮談到，在國外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃做得很好，不允許商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租金任由市場行為主宰。日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價(jià)格上漲。我國亟待根據(jù)新的市場形勢，研究出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關(guān)系。
塊狀商圈“逼宮”條狀商街
而另一方面，淮海路中段“空鋪潮”的現(xiàn)象，也反映出隨著商業(yè)從線到圈的發(fā)展趨勢，此類條狀商街，越來越受到徐家匯、陸家嘴等塊狀商圈的威脅。
我們的調(diào)查結(jié)果顯示，對于日常購物休閑娛樂，31.19%的受訪者表示，更喜歡去購物中心和商場集中的塊狀商圈，這一比例超過了條狀商業(yè)街。
商業(yè)專家、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代市場營銷研究中心主任晁鋼令指出，由于淮海路原先并不存在大體量的購物中心，除了連卡佛外，整條街一直到襄陽路處都沒有，原先的萬得城也只能算是專業(yè)類商場，巴黎春天和百盛也只是中等規(guī)模，而現(xiàn)在iapm和K11這兩個體量較大的購物中心出現(xiàn)后，反而帶來了問題。
“商業(yè)區(qū)一旦出現(xiàn)幾個比較集中的大體量業(yè)態(tài)綜合體后，往往會使得周邊沿街的一些商業(yè)格局發(fā)生變化。原因在于，人流開始向‘點(diǎn)’積聚，而不是在‘線’上分布了。”他表示，人們在購物中心里本就可以待半天或一天，那么就不會再到附近街區(qū)去逛了，這是很常見的現(xiàn)象。過去，淮海路上“點(diǎn)”的規(guī)模都不太大，那么人們會很自然地在一條街上流動，就比如現(xiàn)在的南京東路，除了
步行街開端處的新世界城，幾乎無真正意義上的大體量百貨，因而南京東路有一個比較好的線狀流動。
此外，我們的調(diào)查還顯示，65.14%的受訪者最看重塊狀商圈的交通便利，其次則是綜合性好和業(yè)態(tài)齊全。而對于條狀商業(yè)街，64.22%的受訪者認(rèn)為，應(yīng)具備地鐵交通及停車便利以及特色、專業(yè)性和文化底蘊(yùn)。
對此，晁鋼令認(rèn)為，淮海路上的購物中心都不約而同靠近黃陂南路和陜西南路地鐵口，這使得本就交通不占優(yōu)勢、人流不太密集的路段，更是“雪上加霜”。
“購物中心對商業(yè)街的帶動作用，該是‘點(diǎn)’和‘線’一致的，也就是說，到‘點(diǎn)’上的人和到‘線’上的人應(yīng)該是同一消費(fèi)群體，如此，點(diǎn)線之間的拉動效應(yīng)才會比較明顯。”晁鋼令談到，市百一店和永安百貨與整個南京東路的中檔定位相符；而淮海路的幾個大型購物中心幾乎都走奢侈品路線，這與沿街商鋪的檔次落差較大。這樣一來，造成點(diǎn)線之間的不協(xié)調(diào)，因此對整個商業(yè)街的拉動效應(yīng)沒有達(dá)到預(yù)期效果。
條狀商街應(yīng)注重支路開發(fā)
汪亮認(rèn)為，淮海中路這樣的中心城區(qū)商業(yè)街應(yīng)走高端國際化路線。他表示，近年來，上海建設(shè)了大量的大型居住區(qū)，這些大型居住區(qū)中的社區(qū)商業(yè)建設(shè)其實(shí)并不影響中心城區(qū)客流的分流。中心城區(qū)商業(yè)街應(yīng)該主要針對來自全國、全世界的消費(fèi)者，而社區(qū)商業(yè)主要接納的應(yīng)是當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)者。而目前的狀況是，中心城區(qū)還在賣社區(qū)商業(yè)街能夠買到的商品，那么其存在價(jià)值就可有可無了。所以，中心城區(qū)商業(yè)街的消費(fèi)對象定位應(yīng)有所改變，不應(yīng)僅僅滿足本市市民。
“近幾年，上海商業(yè)設(shè)施的增量在增加，但存量并未得到優(yōu)化，就如淮海路的‘空鋪潮’一樣。”汪亮說，中心城區(qū)商圈進(jìn)一步優(yōu)化升級，其未來的發(fā)展方向應(yīng)是高檔化、國際化。對照國際知名商業(yè)街的成功經(jīng)驗(yàn)，申城淮海路有哪些可以借鑒？據(jù)了解，美國紐約第五大道和法國巴黎香榭麗舍大街，其支路上都開設(shè)了各式各樣、異國風(fēng)情的餐飲店，同時(shí)主街街道拐角處往往設(shè)置了咖啡館。
“消費(fèi)者能夠在走走停停中休閑地逛街。從街道本身來看，第五大道、香榭麗舍大街和淮海路一樣，都成條狀，但區(qū)別在于前二者的業(yè)種搭配十分合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并不會讓消費(fèi)者感到走不動或乏味無趣。”汪亮表示，目前淮海路的支路開發(fā)沒有特色，仍以服飾等為主，建議應(yīng)該密集開設(shè)餐飲休閑類設(shè)施。
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