紅商網(wǎng)訊：2013年是購(gòu)物中心的井噴期，是優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)量最大的一年，是廣州購(gòu)物中心租金出現(xiàn)零增長(zhǎng)或低增速的一年，是“招商難”等問(wèn)題陸續(xù)出現(xiàn)的一年，截至2013年末，全市零售物業(yè)總存量高達(dá)約203萬(wàn)平方米。面對(duì)低迷的市場(chǎng)和電商的雙重沖擊，購(gòu)物中心通過(guò)加大體驗(yàn)業(yè)態(tài)、O2O等方式轉(zhuǎn)型升級(jí)，但仍然將迎來(lái)商業(yè)面積供大于求的2014年，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2014年招商難、租金降等問(wèn)題會(huì)爆發(fā)，而購(gòu)物中心在以線上與線下融合方向的探索中，或會(huì)出現(xiàn)有效的新商業(yè)模式。
現(xiàn)象
1
購(gòu)物中心井噴租金回落
近一兩年來(lái)，許多以往專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)大鱷都爭(zhēng)相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如奧園、保利、萬(wàn)科、中海、雅居樂(lè)等等，這些開(kāi)發(fā)商的一涌而入令商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)行情井噴。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)中國(guó)購(gòu)物中心正以每年300家的速度增長(zhǎng)，而來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2013年是廣州有史以來(lái)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)量最大的一年，全年新增近40萬(wàn)平方米，約為2012年的3倍；截至2013年末，全市零售物業(yè)總存量高達(dá)約203萬(wàn)平方米。
大量商業(yè)面積的出現(xiàn)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，“招商難”成為業(yè)內(nèi)最常談起的詞。來(lái)自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年零售物業(yè)市場(chǎng)的凈吸納量?jī)H25萬(wàn)平方米，比2012年下降了2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在2014年，受整體經(jīng)濟(jì)所限，零售商對(duì)擴(kuò)張仍將因?yàn)楸３种?jǐn)慎樂(lè)觀而放慢擴(kuò)張步伐，因此廣州零售物業(yè)租賃市場(chǎng)的氣氛將難有明顯起色，對(duì)新商場(chǎng)招商造成較大壓力。少數(shù)新商場(chǎng)將考慮重新定位，引入更多適合周邊消費(fèi)者的品牌，預(yù)計(jì)將會(huì)拖慢租金增長(zhǎng)的幅度。而與傳統(tǒng)零售商業(yè)相比，租金水平相對(duì)較低的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，在商場(chǎng)中占比加大，也將進(jìn)一步拉低商場(chǎng)的平均租金。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶認(rèn)為，2013年購(gòu)物中心招商情況，整體而言主要商圈情況平穩(wěn)，但如蘿崗和黃埔這樣新的商圈“招商難”的情況較明顯。他還提到，由于此前商業(yè)地產(chǎn)租金上漲厲害，導(dǎo)致資金的涌入，2013年購(gòu)物中心進(jìn)入井噴期，如今，井噴期一過(guò)去，市場(chǎng)趨于理性，在主要商圈和新興商圈都已經(jīng)出現(xiàn)租金下降情況，“預(yù)計(jì)未來(lái)2年至3年租金都會(huì)有所回落，正常情況會(huì)回落10%至15%。”
“因?yàn)檎猩屉y，場(chǎng)地只能放下身段。”廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰透露，2013年，已有購(gòu)物中心為招商提供更優(yōu)惠的租金，將主力店的免租期由一般的3個(gè)月至半年，延長(zhǎng)至1年的個(gè)例，“還有補(bǔ)貼裝修費(fèi)用的。”他預(yù)計(jì)，2014年更多的購(gòu)物中心將保持租金零增長(zhǎng)或下調(diào)。
2
零售低迷加強(qiáng)體驗(yàn)搶市場(chǎng)
2013年，來(lái)自零售低迷及電商的雙重沖擊，購(gòu)物中心面臨的壓力明顯，有的項(xiàng)目出現(xiàn)大批商家租約到期撤場(chǎng)的情況。因此，成熟的購(gòu)物中心及新興的購(gòu)物中心都在轉(zhuǎn)型升級(jí)，以求招攬更多的客源，穩(wěn)住品牌商。例如，正佳廣場(chǎng)的海洋館，及各類(lèi)融入藝術(shù)元素的展覽；五月花廣場(chǎng)開(kāi)辟“美食長(zhǎng)廊”增加餐飲業(yè)態(tài)；天河城引進(jìn)Hello Kitty展覽；麗影廣場(chǎng)外立面轉(zhuǎn)型升級(jí)，內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整……
“加大餐飲比例，建立游樂(lè)場(chǎng)、電影院、兒童游戲中心等體驗(yàn)配套，已成為購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)突圍最常使用的手段。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴新快報(bào)記者，但這些嘗試僅處于探索階段，沒(méi)有亮點(diǎn)出現(xiàn)。此外，與傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)相比，體驗(yàn)業(yè)態(tài)的租金低、租期長(zhǎng)，這對(duì)于購(gòu)物中心而言并不是一件好事，但是體驗(yàn)業(yè)態(tài)的吸客能力強(qiáng)也是事實(shí)。目前，越來(lái)越多的購(gòu)物中心正選擇以自營(yíng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的方式來(lái)增強(qiáng)商場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展能力，如“萬(wàn)達(dá)影院”、“大玩家”、“大歌星”,還有高德置地的“小Q兒童城”等，自營(yíng)式的體驗(yàn)業(yè)態(tài)主力店，在2014年或?qū)⒏鼮榱餍小?/p>
無(wú)一例外的，被采訪到的業(yè)內(nèi)人士都提到“社區(qū)型購(gòu)物中心”,這一業(yè)態(tài)無(wú)疑成為2013年購(gòu)物中心里的一抹亮色。“當(dāng)核心商圈市場(chǎng)飽和，供過(guò)于求時(shí)，開(kāi)發(fā)商將瞄向某些區(qū)域。”黃文杰認(rèn)為，隨著社會(huì)的發(fā)展，成熟社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)力在逐步提升，而消費(fèi)需求也開(kāi)始尋求便捷性，社區(qū)型購(gòu)物中心迎來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，城市化的發(fā)展帶來(lái)了商機(jī)，在有一定居住人口規(guī)模、外圍交通配套齊全的社區(qū)，這類(lèi)有區(qū)域輻射范圍的社區(qū)型購(gòu)物中心創(chuàng)造出不俗的成績(jī)。他還指出，品牌也愿意進(jìn)入社區(qū)型購(gòu)物中心，這些區(qū)域人流量大，消費(fèi)力在提升，如果區(qū)域人群與品牌消費(fèi)目標(biāo)人群匹配，品牌開(kāi)店能達(dá)成理想的銷(xiāo)售。
王先慶也提到，社區(qū)購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)明顯，因?yàn)闃I(yè)態(tài)組合夠生活化，所以接地氣，能聚攏客流，“在激烈競(jìng)爭(zhēng)下更易存活下來(lái)。”
■聲音
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶
行業(yè)將進(jìn)入大調(diào)整期
經(jīng)過(guò)2008年至2013年，購(gòu)物中心的井噴式增長(zhǎng)在2013年達(dá)到頂峰，但2013年的結(jié)束，標(biāo)志著購(gòu)物中心以規(guī)模為主導(dǎo)向的發(fā)展階段基本結(jié)束。過(guò)去的一年里，萬(wàn)達(dá)在廣州主城區(qū)的布局使商圈組合發(fā)生均衡性變化， 步入2014年，行業(yè)將進(jìn)入以精細(xì)化與特色化為主的新一輪發(fā)展階段，將是大調(diào)整期，新增的購(gòu)物中心如何適應(yīng)新的市場(chǎng)情況存活下來(lái)，尤其是在與電子商務(wù)結(jié)合，及特色化打造方面進(jìn)行探索是需考慮的問(wèn)題。
廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰
創(chuàng)新模式會(huì)逐步產(chǎn)生和確立
2013年，終端消費(fèi)持續(xù)低迷和電商沖擊給市場(chǎng)帶來(lái)雙重沖擊，迫使商業(yè)求變與創(chuàng)新，但業(yè)內(nèi)還沒(méi)有找到合適的道路，仍處于一個(gè)摸索階段，市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，不能一刀切，正如萬(wàn)達(dá)此前說(shuō)要去服裝化，但白云萬(wàn)達(dá)仍有服裝業(yè)態(tài)。2014年，預(yù)計(jì)在線上與線下融合的方向上，創(chuàng)新的模式會(huì)逐步產(chǎn)生和確立，整個(gè)商業(yè)會(huì)走向堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的道路，不單是實(shí)體店需要?jiǎng)?chuàng)新，傳統(tǒng)電商也需創(chuàng)新變革。
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