房企玩轉(zhuǎn)資金鏈第三招：
新貸還舊賬
上述模型中資金鏈緊繃的房企若能熬到拿到房產(chǎn)證，就可還上模型中3億的開發(fā)貸款，只不過方法依然是：新貸還舊賬。
“物業(yè)封頂驗收結(jié)束后就可領(lǐng)產(chǎn)證，假設(shè)房企賣樓，則靠銷售回籠資金，假設(shè)房企自己經(jīng)營，則可向銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款。”上述支行行長稱。
在其融資模型中，這樣一幢商業(yè)地產(chǎn)約可評估10億，一年租金約5000萬(租金回報率5%)。“通過給銀行‘講故事’每年租金可遞增，或是制造高租金假象，就可向銀行貸出5~10年的經(jīng)營性物業(yè)貸款。加上產(chǎn)證抵押，一般可貸5億。”
“而這5億即可還清它之前的3億銀行融資，以及建筑公司1億~2億的資金鋪底。”該支行行長計算稱。
值得注意的是，對于上述模型中的第三筆融資，此前地產(chǎn)抵押率較高時，在業(yè)內(nèi)還有另一種做法。上述支行行長稱，有的地產(chǎn)商會通過一個貿(mào)易公司的名頭來套資金，即用一個貿(mào)易公司買下物業(yè)，以本身貿(mào)易為由進行短期貸款，而物業(yè)則作為該筆貸款的抵押物，如此“評估價10億的樓盤反而能貸出6億~7億”。
中小房企還本付息趔趄
正是由于“花招”的存在(如“墊資”需付高息)，地產(chǎn)商資金鏈必須環(huán)環(huán)相扣，一旦有環(huán)節(jié)延誤就意味著融資成本上升，資金鏈繃得更緊。
可是，外部環(huán)境卻在發(fā)生不利變化。據(jù)上海銀監(jiān)局的摸底調(diào)查，以商業(yè)綜合體為主流形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，未來將面臨巨大擴容壓力，各項綜合體CBD體量大、占用資金多、項目同質(zhì)化。
“增量太大，會影響供求關(guān)系，未來市場對商業(yè)地產(chǎn)的消化能力會急劇下降。”謝逸楓對本報表示。據(jù)其估算，2009年至2013年的4年間，上海商業(yè)地產(chǎn)的供應量約增1倍，導致寫字樓和綜合體實際已經(jīng)出現(xiàn)過剩征兆，而目前仍在建造中的新增量還沒有完全釋放出來。市場明年對這些物業(yè)的去化能力將大幅削弱。
供求失衡是一條導火索，或?qū)⒅苯訋砩虡I(yè)地產(chǎn)租賃和銷售的遇冷。而樓價下跌，對銀行來說，直接意味著房企還款現(xiàn)金流缺乏以及抵押物貶值。
危機的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。“地段偏遠一點商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了租、售市場都不景氣現(xiàn)象。”謝逸楓說。
更值得注意的是，一家城商行上海分行高層告訴本報，由于部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的租賃市場出現(xiàn)低迷，租金回報比有所下降，一些依靠租金分期還貸的中小房企已經(jīng)出現(xiàn)了無法按期還本付息的現(xiàn)象。
謝逸楓則稱，包括上海在內(nèi)的不少地區(qū)銀行從今年9月份起就開始收緊房地產(chǎn)類貸款。業(yè)內(nèi)認為，資金面的收緊難免會使一些流動性管理不善的中小房企原形畢露。
銀行態(tài)度曖昧
雖然從9月起開始收緊相關(guān)貸款，但在此之前，尤其在上半年優(yōu)質(zhì)企業(yè)信貸需求疲弱之際，房地產(chǎn)類貸款是不少銀行消化信貸額度、創(chuàng)造利差收益的標的，而風險也悄然累積。
上海銀監(jiān)局在風險通知中稱，今年以來，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，信貸加速流入房地產(chǎn)市場跡象尤為明顯。據(jù)摸底，截至今年9月，上海銀監(jiān)局轄內(nèi)各商業(yè)銀行對149個城市綜合體發(fā)放貸款余額700多億，較去年同比增長30%~40%以上。
銀行對商業(yè)地產(chǎn)貸款究竟持什么態(tài)度?本報從包括上述支行行長在內(nèi)的基層銀行人士處獲悉，在業(yè)務層面，由于抵押物相對充足、單筆授信大額、銀行溢價能力較高(直接帶來支行創(chuàng)利業(yè)績增長)，“抵質(zhì)押路徑依賴”的基層銀行仍喜好房地產(chǎn)類貸款投放。
而對于風險，該支行行長一方面承認，“最近商業(yè)地產(chǎn)價格上漲過快，泡沫累積更多，貸款有著房價下跌的隱性風險”;另一方面，他也告訴本報，從實際不良率來看，很多銀行房地產(chǎn)類貸款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在對公貸款中屬于中低水平。
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