市場吸納卻顯得消極。國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，整體消費市場需求減弱，零售消費市場漸成租戶主導(dǎo)市場。企業(yè)租賃寫字樓的態(tài)度亦變得猶豫。
然而，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大增的步伐才剛剛開始。陳厚橋介紹，預(yù)計未來三年廣州寫字樓供應(yīng)量會出現(xiàn)大幅增加，新增面積為現(xiàn)有庫存的翻倍。“開發(fā)商提前招商是在為未來三年商業(yè)物業(yè)集中大量供應(yīng)做準(zhǔn)備，逐步‘儲客’。”陳厚橋說。根據(jù)他的經(jīng)驗，購物中心招商滿八成，寫字樓招商滿七成，才能確保開門
一線城市商業(yè)物業(yè)供過于求的風(fēng)險不獨廣州所有。今年第四季度，深圳預(yù)計將有三棟超甲級寫字樓入市，帶來新增建筑面積共計16.9萬平方米。同樣，第一太平戴維斯報告指出，第四季度只是未來兩年大量新增供應(yīng)入市的開始，2014年，寫字樓新增供應(yīng)達60.3萬平方米，2015年的數(shù)字則是41.8萬平方米。
與大幅增長的供應(yīng)量形成反差的是，今年第三季度深圳市場對甲級寫字樓的凈吸納量僅為2920平方米。
周小姐介紹，其代理的寫字樓，政府提供了面向某些行業(yè)的稅收減免政策。但是一家目標(biāo)客戶對她坦言，有好幾個寫字樓在同時邀請他們進駐，各自都有優(yōu)惠項目。“后來政府部門的人士也出動幫我們向客戶游說，說這個項目是政府工程，希望多支持多幫忙，可是對方仍然沒有興趣。”周小姐說。
由于面臨巨大的回款壓力，沒有開發(fā)商愿意主動延遲入市時間，但因為“儲客”數(shù)量未達到收支平衡的局面，開發(fā)商也只能找各種理由拖延開門的時間。
調(diào)整期
“我們預(yù)計過去一兩年，未來三到五年，都是商業(yè)地產(chǎn)動蕩調(diào)整的年份。”徐員員說。她認(rèn)為，未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量集中涌現(xiàn)，將推高空置率并抑制租金上漲的空間，但深圳發(fā)展?jié)摿薮�，調(diào)整過后形勢依然會往上走。
近年，政府出讓的商服地塊增多，開發(fā)商為規(guī)避住宅方面的調(diào)控，也轉(zhuǎn)投商業(yè)項目開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)項目供應(yīng)激增。未來優(yōu)勝劣汰會更加激烈，而目前開發(fā)商已通過提前招商將競爭往前延伸。
然而，第一太平戴維斯廣州公司項目及開發(fā)顧問部董事呂曉艷認(rèn)為，提前太多時間招商作用不大。呂曉艷說：“作為主力店的大品牌商家，肯定不止一家購物中心邀請它進駐，即使提前三年接洽，通常到了建成前一年才有可能簽約。”“現(xiàn)在是買方市場。”呂曉艷補充道。
一家千億級房企商業(yè)公司負(fù)責(zé)人在接受經(jīng)濟觀察報采訪時說：“現(xiàn)在絕不存在有品牌跟著開發(fā)商走的現(xiàn)象，都是開發(fā)商在搶客。開發(fā)商承諾免租免稅都不新鮮了，還有‘倒貼’提供各種補貼的。”
陳厚橋亦透露，一些知名品牌提出多種進駐條件，例如裝修補貼，標(biāo)準(zhǔn)要求達到1萬元/平米。“這時候開發(fā)商就要算個賬，看品牌進駐帶來的好處能否平衡倒貼的部分。”陳厚橋說。
第一太平戴維斯的報告稱，深圳市內(nèi)的大多數(shù)購物中心品牌的重合率達到75%，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性飽和的現(xiàn)象。一方面購物中心繼續(xù)加大調(diào)整商戶結(jié)構(gòu)的力度，以期提高在市場上的競爭力。另一方面，零售商方面放慢了擴張速度。“優(yōu)質(zhì)零售商傾向于擴大或者升級改造原有店鋪，而不是開出新店。”
在這種情況下，未來租金上漲壓力進一步增大、開發(fā)商讓利更多都是預(yù)料中事。而且，商業(yè)物業(yè)空置率還會被推高。
然而，所有受訪的分析人士都認(rèn)為，對于一線城市而言，短暫的供需方面的錯位不會導(dǎo)致拐點，市場可以自行調(diào)整。“2008年的時候也出現(xiàn)過這樣大量商業(yè)項目集中供應(yīng)的情況，后來證明市場能消化掉。”
徐員員認(rèn)為，根據(jù)深圳特質(zhì)，其所在機構(gòu)依然對商業(yè)地產(chǎn)持一般樂觀的態(tài)度。“深圳是典型的外向型經(jīng)濟城市，隨著高鐵的帶動，香港還將通過深圳輻射內(nèi)地。此外，深圳本地的基礎(chǔ)設(shè)施在鋪開，企業(yè)在往關(guān)外遷移，可以說，深圳產(chǎn)業(yè)調(diào)整還有很長的路要走。長期來看，商業(yè)項目的需求依然旺盛。”徐員員說。
�。ń�(jīng)濟觀察報 吳娓婷）
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