紅商網(wǎng)訊：“未來寶龍在一線城市和二三線城市之間商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模將保持均衡比例，各持一半。”寶龍集團董事長許健康一席話似乎有違該公司走二三線城市路線的一貫作風。
然而，即使大手筆拿下上海奉賢、嘉定的兩塊地，依舊無法將其從“青島三項目（城陽、即墨、李滄）一同折戟”的陰霾中解救出來。
不僅是寶龍這樣的全國性地產(chǎn)商在二三線遭遇困境，800公里以外的蘇州木瀆，其商業(yè)項目木瀆新天地的一部分蘇州世界綢都商場，也面臨即將被拍賣的結(jié)局。
一向被人們認為是商業(yè)地產(chǎn)藍海的二三線城市，如今已經(jīng)失去了以往的風光，特別是在2012~2013年集中開業(yè)時，遭遇了實體零售前所未有的困境：客流與銷售額都大減。同時，銀根收緊更是讓開發(fā)商們叫苦不迭。
伊甸園破滅
一向有“小萬達”美稱的寶龍地產(chǎn)，試圖借助“二三線城市”的布局，構(gòu)建自己的商業(yè)地產(chǎn)王國。然而，空城、資金鏈緊張等正在侵蝕著寶龍。
雖然寶龍表示“青島城陽項目目前正在重新規(guī)劃招商中”，同時也間接承認了“之前招商定位有不足之處”。同樣面臨困局還有青島即墨與李滄項目，李滄項目更是多次被爆出空城消息。而蘇州世界綢都商場在經(jīng)過900多個商鋪被搶購一空的盛況之后，如今只剩下寥寥幾家在營業(yè)，部分商鋪甚至即將被拍賣，其開發(fā)商蘇州大地置業(yè)也正在被相關(guān)司法部門調(diào)查。
寶龍、大地在二三線的失利，或許只是一個縮影。
對此，北京首地大峽谷購物中心總經(jīng)理李綱直言道，當初征戰(zhàn)二三線的步子走得太快太急，同質(zhì)化又嚴重，導致了二三線目前的購物中心結(jié)構(gòu)性過剩。
另外，行業(yè)普遍數(shù)據(jù)認為，30萬~40萬人口能夠支撐10萬平方米的購物中心，而很多城市都存在超限。
地處長三角中心位置的常州，目前市場上80萬平方米以上的城市綜合體項目有將近30個，而常州常住人口還不到500萬。值得注意的是，常州寶龍城市廣場從2008年拿地到現(xiàn)在還沒有竣工。
此外，去年就引起軒然大波的121號文件，到今年開始顯現(xiàn)效應(yīng)。接踵而來的還有經(jīng)營性土地的“招拍掛”政策、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引（征求意見稿）》以及期房限轉(zhuǎn)、預(yù)售標準放寬等等。
“一項項政策是刀刀見血，刀刀見肉。”業(yè)內(nèi)人士分析，作為房地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)（購物中心）不可能幸免。
銀行也抬高了開發(fā)商和購房人的準入門檻，今年初遼寧營口發(fā)生的停貸事件似乎也在印證這一點。據(jù)了解，營口幾乎所有銀行從2012年初就已停止向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，今年銀行房地產(chǎn)貸款也不太可能開閘。
而企業(yè)在上一輪布局二三線城市中已經(jīng)債臺高筑。寶龍的資產(chǎn)負債率就從2008年的22.7%增至2013年上半年的61.99%。
更重要的是，品牌商的退縮或許是讓二三線購物中心擴張不下去的另一個誘因。
第一太平戴維斯于近日公布《2013年零售商調(diào)查》中對約100家零售商進行的調(diào)查顯示，84%的受訪者表示計劃于一線城市開店，其中北京、上海尤為受品牌關(guān)注。此外，53%的受訪者表示關(guān)注二線城市，而僅有24%的受訪者考慮三四線城市。
正如業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，招商這個頑癥解決不了，只能敗北，例如寶龍除了主力店為TESCO樂購、永輝、蘇寧等，其他配套大牌幾乎沒有。另外，由于品牌分區(qū)代理制，導致全國性企業(yè)在二三線城市，相比當?shù)乇就疗髽I(yè)根本沒有優(yōu)勢可言。
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