近日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲(樓盤)房地產(chǎn)論壇上發(fā)表演講時(shí)表示，和2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資總規(guī)模增長(zhǎng)一倍左右，而商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了2倍。據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，今年中國(guó)新增購(gòu)物中心總數(shù)將創(chuàng)新高，在20個(gè)城市將有約150個(gè)新購(gòu)物中心開業(yè)，僅在北京，下半年就將有十余家購(gòu)物中心籌劃開業(yè)，而新增的商業(yè)項(xiàng)目一半以上位于五環(huán)路以外的非核心商圈。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著北京城市建設(shè)的不斷外擴(kuò)，中心城區(qū)土地供應(yīng)有限，北京未來(lái)新建商業(yè)地產(chǎn)必然逐步外擴(kuò)，輻射范圍也在縮窄，主要服務(wù)于半徑3公里以內(nèi)的人群。
有限購(gòu)買力難支撐大體量商業(yè) 泡沫易現(xiàn)
GDP增速的放緩已經(jīng)成為社會(huì)的共識(shí)，漸緩的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將與目前如火如荼開發(fā)的大型商業(yè)正面遭遇。有業(yè)內(nèi)人士不禁擔(dān)憂，未來(lái)這些商業(yè)地產(chǎn)是否能像現(xiàn)在預(yù)想的一樣，為投資者帶來(lái)持續(xù)的收益。
從事多年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一位資深從業(yè)人員表示，以前在他們的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，一直認(rèn)為像北京這樣的一線城市擁有足夠多的購(gòu)買力，大型的商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)幾乎是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，但近期，他們已經(jīng)在逐漸調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的判斷。他提出，過(guò)去經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。核心商圈商鋪一鋪難求，租金不斷上漲，這讓不少投資者看到了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。但未來(lái)新增的商業(yè)地產(chǎn)大都位于郊區(qū)，而且并不稀缺，加之電子商務(wù)等的沖擊，發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)差了很多。
該人士稱，北京的商業(yè)擁有不同于其他城市的投資回報(bào)率，但郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)完全可以類比一個(gè)小城市內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)無(wú)外來(lái)人口，僅靠地緣性客戶消費(fèi)時(shí)，所需商業(yè)面積的量是一定的，競(jìng)爭(zhēng)必然很激烈。以綾致時(shí)裝為例，公司關(guān)店頻率最高的就是二三線城市購(gòu)物中心集中區(qū)域內(nèi)的店鋪。該公司負(fù)責(zé)店面拓展的一位工作人員表示，在有些城市，同區(qū)域內(nèi)四五間購(gòu)物中心一起開業(yè)，每家都引進(jìn)他們的品牌，但開業(yè)經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間就會(huì)發(fā)現(xiàn)，營(yíng)業(yè)額極少，根本無(wú)法支撐店面存活，就只能“關(guān)店大吉”。
頤和九州資產(chǎn)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理張磊表示，隨著商業(yè)面積供應(yīng)的不斷增長(zhǎng)和租賃需求的收縮，散售商鋪在招商時(shí)面臨更多的困難�，F(xiàn)在很多開發(fā)商選擇自持主力商鋪，以獲得持續(xù)的現(xiàn)金流。憑借多年的開發(fā)、招商積累，品牌開發(fā)商大都擁有固定的合作商戶。以萬(wàn)達(dá)為例，多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)讓其擁有一大批優(yōu)質(zhì)商戶資源，因此，每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)才可以迅速實(shí)現(xiàn)高比例的入駐率，順利開業(yè)。而且，統(tǒng)一的招商規(guī)劃可以產(chǎn)生良好的配置業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)合理布局，幫助商戶獲得最大利益。并且，成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商可視業(yè)態(tài)不同，為商戶提供多種不同的租賃方式，方便商戶實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
由于統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)商業(yè)的擠壓，散售商鋪就很難招到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)品牌，面臨經(jīng)營(yíng)狀況不確定的問(wèn)題，容易遭遇隨時(shí)退租的風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)實(shí)情況中，有大量的商鋪因商戶的臨時(shí)退租而長(zhǎng)期空置，未來(lái)這種情況將更加頻繁發(fā)生。
謹(jǐn)慎投資散售商業(yè) 社區(qū)型商業(yè)更易打理
無(wú)論商業(yè)地產(chǎn)總體有多少新增供應(yīng)量，市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總是冷熱不均。普通投資者在無(wú)法判斷未來(lái)發(fā)展走向時(shí)，究竟該如何做出投資決定呢?業(yè)內(nèi)人士指出，投資商業(yè)地產(chǎn)，最應(yīng)做到量力而行。
張磊分析認(rèn)為，零散戶投資商業(yè)由于體量小、風(fēng)險(xiǎn)承受能力差，存在很多問(wèn)題，一方面這類商業(yè)需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的培養(yǎng)周期，另一方面，這類商業(yè)無(wú)法形成規(guī)模，對(duì)于區(qū)域發(fā)展幫助不大，大都起到配套和填補(bǔ)的作用，經(jīng)常容易面對(duì)租戶解除租約，再次出租困難的情況。
是否零散型商業(yè)就無(wú)法投資呢?資深房地產(chǎn)經(jīng)理人季滿如指出，投資機(jī)會(huì)是永遠(yuǎn)存在的，投資者投資商鋪應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注兩點(diǎn)，一是區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，主要是區(qū)域未來(lái)的人流量;二是商鋪中是否有主力店和主力店的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，零散型商業(yè)中的大部分商鋪人流主要靠主力店的帶動(dòng)，因此“跟著誰(shuí)走”在商鋪投資中尤為重要。
北京漢博商業(yè)投資管理公司副總裁李亞明也表示，投資街區(qū)型商鋪，應(yīng)多多關(guān)注主力店業(yè)態(tài)種類，并且考察主力店租約的真實(shí)性和其持續(xù)時(shí)間。季滿如介紹，商業(yè)地產(chǎn)按照輻射范圍可以分成三級(jí)，社區(qū)級(jí)商業(yè)主要是為所在社區(qū)服務(wù)，滿足的是基本的配套，主要以便利店、洗衣店為主;園區(qū)級(jí)商業(yè)輻射半徑在2公里左右，業(yè)態(tài)以中大型超市為主;地區(qū)級(jí)商業(yè)輻射半徑在5公里以上，是區(qū)域的商業(yè)中心。
在張磊看來(lái)，在這三種業(yè)態(tài)中，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)級(jí)商業(yè)是最適合普通投資者投資的。
張磊表示，相比專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，普通投資者在商鋪招商時(shí)不具備優(yōu)勢(shì)，很難得到大品牌的青睞，但社區(qū)級(jí)的商業(yè)對(duì)品牌的要求則不是很高。普通的便利店、洗衣店等基本生活配套，即使沒有品牌也可以在社區(qū)級(jí)商業(yè)中生存得很好。而優(yōu)質(zhì)的社區(qū)級(jí)商業(yè)擁有較穩(wěn)定的人流和購(gòu)買需求，租戶一般也較為穩(wěn)定，投資者只要先期進(jìn)行過(guò)充分考察，選準(zhǔn)業(yè)態(tài)，既可取得較穩(wěn)定的投資回報(bào)，也可按預(yù)期收回成本。
�。▉�(lái)源：北青網(wǎng)-北京青年報(bào) 作者：門庭婷）
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