一棟樓能改變一個(gè)商圈嗎

　　7月1日上午,位于共青團(tuán)路北側(cè)的濟(jì)南在建第一高樓、建成后高達(dá)300米的綠地中心主體順利封頂。截至6月底,已有包括中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、美國(guó)寶潔公司、美洲礦業(yè)等在內(nèi)的23家世界500強(qiáng)企業(yè)簽約進(jìn)駐該項(xiàng)目。憑借“濟(jì)南第一高樓”的身份,綠地中心在規(guī)劃之初就備受矚目。7月10日,記者在綠地中心施工現(xiàn)場(chǎng)外看到,項(xiàng)目外墻上貼著各地綠地建筑的宣傳畫,巨幅海報(bào)上的“王者加冕,從此定義濟(jì)南”的廣告格外引人注目。

　　與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)僅一路之隔,泉城路商圈的恒隆廣場(chǎng)也舉目在望,綠地中心勢(shì)必會(huì)使得原本競(jìng)爭(zhēng)激烈的泉城路商圈陷入新一輪“搶客大戰(zhàn)”。山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任郭松海認(rèn)為,如果不走差異化競(jìng)爭(zhēng)的道路,綠地很難在競(jìng)爭(zhēng)激烈的泉城路商圈占得上風(fēng)。“現(xiàn)在市中心的商業(yè)集聚現(xiàn)象明顯,但同質(zhì)化的現(xiàn)象太嚴(yán)重,文化東路上的新時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)和泉城廣場(chǎng)附近的廣場(chǎng)同質(zhì)化就很高,已經(jīng)造成一些商鋪的轉(zhuǎn)讓和歇業(yè)。”

　　郭松海表示,泉城商圈的市場(chǎng)已經(jīng)飽和,無(wú)論是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還是恒隆廣場(chǎng),體量都很大,但是泉城商圈的顧客數(shù)量并不盡如人意,現(xiàn)在一些商鋪慘淡經(jīng)營(yíng)的情況已經(jīng)出現(xiàn),綠地的介入,勢(shì)必會(huì)使的原本已露蕭條苗頭的市場(chǎng)更加艱難。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也表示:雖然現(xiàn)在綠地中心是濟(jì)南第一高樓,但要憑借一棟樓來改變一個(gè)商圈,甚至“定義”濟(jì)南,幾乎是不可能的。

　　商業(yè)綜合體供大于求

　　隨著一線城市商業(yè)地產(chǎn)的飽和,二三線城市成為了商業(yè)地產(chǎn)新生力量,但是定位雷同、消費(fèi)水平有限、缺乏先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等制約因素,為這些涌現(xiàn)出來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目埋下了隱患。

　　有人預(yù)計(jì),今年中國(guó)新增購(gòu)物中心總數(shù)將創(chuàng)新高,在20個(gè)主要市場(chǎng)將有約150個(gè)新購(gòu)物中心開業(yè)。近年來,濟(jì)南城市綜合體建設(shè)遍地開花,恒隆廣場(chǎng)、和諧廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)、丁豪廣場(chǎng)、中海環(huán)宇城、魯能領(lǐng)秀城綜合體、三慶青年城、金光旺角……各地產(chǎn)商跑馬圈地布局的一連串項(xiàng)目,勾勒出了濟(jì)南市場(chǎng)商業(yè)綜合體硝煙四起的景象。今年,勢(shì)必會(huì)成為商業(yè)綜合體推量井噴,競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)的一年:銀豐聯(lián)荷廣場(chǎng)、鳳凰大廈、中海環(huán)宇城等數(shù)十個(gè)全新商業(yè)項(xiàng)目將主要在下半年入市,而世茂國(guó)際廣場(chǎng)、保利中心、丁豪廣場(chǎng)等在售項(xiàng)目也會(huì)在下半年持續(xù)加推。

　　有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,如果流動(dòng)性持續(xù)收緊,房地產(chǎn)融資日益困難,最先曝出危局的可能是商業(yè)地產(chǎn)。這是因?yàn)?在住宅持續(xù)受限的背景下,作為調(diào)控空白區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量正持續(xù)放大。郭松海表示,由于現(xiàn)在的住宅限購(gòu),開發(fā)商和投資者更傾向于商業(yè)地產(chǎn),但由于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的淘汰性,一些輻射面不廣,影響力不足的商業(yè)體會(huì)逐漸被淘汰掉。“現(xiàn)在濟(jì)南的市場(chǎng)已經(jīng)飽和,”郭松海表示,目前的商業(yè)綜合體建設(shè)是供大于求,再盲目大量建設(shè)商業(yè)綜合體就會(huì)形成泡沫。

　　記者發(fā)現(xiàn),慘淡經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目并不少見:槐蔭廣場(chǎng)的地下人防商城,多數(shù)商鋪已關(guān)門歇業(yè);濟(jì)南長(zhǎng)途汽車站對(duì)面的“濟(jì)南炫街”,因?yàn)榭土髁可?已經(jīng)陷入經(jīng)營(yíng)困局;歷山路的蘋果城項(xiàng)目曾一度停業(yè)。李鐵崗表示,濟(jì)南并不是一個(gè)旅游城市,根本無(wú)力支撐、也沒有必要建設(shè)如此多的商業(yè)綜合體,而應(yīng)該考慮到整個(gè)商圈的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展程度。

　　對(duì)商業(yè)成熟發(fā)展無(wú)益

　　有專家認(rèn)為,濟(jì)南的商業(yè)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)保持快速發(fā)展,原因是作為省會(huì)中心城市,多向的城市空間拓展以及大型居住社區(qū)和居住中心的外延,都需要區(qū)域內(nèi)的商業(yè)平衡和升級(jí),首當(dāng)其沖的就是消除區(qū)域內(nèi)的商業(yè)盲點(diǎn)。但李鐵崗對(duì)此持懷疑態(tài)度:“商業(yè)的繁榮程度取決于兩個(gè)方面,商業(yè)范圍內(nèi)的人口聚集程度和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的水平。”李鐵崗表示,從多年的發(fā)展來看,濟(jì)南所輻射的外圈外圍并不大,基本限制在濟(jì)南老城區(qū)范圍內(nèi),所以對(duì)于商圈的進(jìn)一步發(fā)展還應(yīng)持審慎的預(yù)測(cè)。

　　開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情持續(xù)高漲,但這種通過投資商業(yè)地產(chǎn)拉動(dòng)外部的人進(jìn)入商鋪投資的做法是不可持續(xù)的。李鐵崗表示,正常的商業(yè)投資是商業(yè)活動(dòng)的一部分,但吸引商業(yè)活動(dòng)外部的人投資卻是本末倒置,很難對(duì)商業(yè)活動(dòng)起到積極的促進(jìn)作用。“現(xiàn)在濟(jì)南的商業(yè)綜合體建設(shè)看似繁榮,但濟(jì)南并不需要如此多的商業(yè)項(xiàng)目。”李鐵崗表示,濟(jì)南不會(huì)完全靠商貿(mào)來拉動(dòng)城市內(nèi)需和商業(yè)模式升級(jí),重復(fù)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)對(duì)于商業(yè)模式和商業(yè)布局來講是不利的。

　　“從國(guó)際成熟的商圈和成熟的綜合體來看,商圈并不是一蹴而成的,很多國(guó)家的商業(yè)綜合體往往是一個(gè)街道經(jīng)過許多年演化才形成不同的商業(yè)設(shè)施和不同的商業(yè)模式。”李鐵崗表示,現(xiàn)在很多城市都人為打造商業(yè)綜合體,但是周邊和商業(yè)綜合體配套的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)并不健全。這種拔苗助長(zhǎng)式的商業(yè)綜合體建設(shè),對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)模式的發(fā)展會(huì)造成一定的困難和阻礙。
　�。ù蟊娙�?qǐng)?bào) 見習(xí)記者 馬桂路）

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