“一些供應量很大的城市在短期內(nèi)的確存在風險，但即便是在這些城市，核心商圈的優(yōu)質物業(yè)仍然是稀缺的。”世邦魏理仕亞洲區(qū)商業(yè)服務部執(zhí)行董事史柏松預計，受收入及零售額強勁增長的支撐，未來中國大部分城市的零售物業(yè)租金將保持增長。

　　一線城市領跑

　　據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，相比于投資和凈出口，消費在我國GDP中所占比重近幾年來呈逐年上升的趨勢。可以說，在中國消費已經(jīng)成為GDP增長的一個重要動力。

　　“為了減少對固定資產(chǎn)投資和外部經(jīng)濟的依賴，政府出臺了家電下鄉(xiāng)政策、上調了個稅起征點，將基礎醫(yī)療保險擴大到農(nóng)村地區(qū)。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部董事陳紅飛認為，一系列的鼓勵政策再加上每年雙位數(shù)的收入增長幅度，將使得消費在GDP中占比增加的趨勢不斷增強。

　　以北京為例，世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示，2013年第一季度，北京零售物業(yè)市場新增供應量18.5萬平方米，吸納量20.1萬平方米，整體空置率環(huán)比下降了0.5個百分點至10.8%。此外，北京優(yōu)質零售物業(yè)首層租金環(huán)比上漲1.5%至每天每平方米40.8元。

　　陳紅飛表示：“由于核心零售區(qū)域內(nèi)優(yōu)質零售空間匱乏，北京零售物業(yè)租金自2003年以來，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。今年一季度，優(yōu)質零售物業(yè)租金環(huán)比上漲1.5%(排除新增項目租金影響，租金漲幅達2.6%)。”她預計，未來北京的零售物業(yè)租金水平將保持穩(wěn)定的增長，同時整體市場的空置率將繼續(xù)下降。

　　二線城市的租金上漲幅度則明顯慢于一線城市。世邦魏理仕的統(tǒng)計表明，相比于2003年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市十年以來的零售物業(yè)租金水平接近翻倍，但二線城市的增長幅度僅為60%左右。

　　對此，世邦魏理仕華北區(qū)商業(yè)服務部董事王君表示：“在國際零售商入駐一個新的國家時，相較以前更為挑剔，他們將目光鎖定在了最大型城市中最優(yōu)質的場所。對于中國來說，位于北京、上海核心地段成熟的零售物業(yè)通常是首選。”

　　機會挑戰(zhàn)并存

　　世邦魏理仕此前發(fā)布的《購物中心開發(fā)——全球開發(fā)最為活躍的城市》研究報告顯示，全球目前在建購物中心面積排名在前10位的城市中，7個城市都來自中國，其中成都以超過290萬平方米的在建面積位居第一，緊隨其后的是在建面積超過210萬平方米的天津，沈陽、重慶、武漢、廣州、杭州分列第4~8名。

　　這為中國商業(yè)地產(chǎn)市場未來的格局埋下伏筆。顯然，二線城市的零售物業(yè)市場發(fā)展速度將會超過相對成熟的一線城市。但面對挑剔的零售商，大量的市場供應就意味著更大的風險。

　　《零售業(yè)全球化進程》報告對具有代表性的20家大型全球時尚業(yè)零售商在全世界208個城市中的分布發(fā)展情況進行調查之后的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京和上海在零售商城市滲透水平上名列全球榜首。截至目前，已有376家時尚業(yè)零售商門店進駐北京，336家門店進駐上海。

　　與此同時，雖然大量零售商已在成都、沈陽等中國二線城市開設門店，但滲透率較低。以北京零售門店數(shù)量為基準，成都僅有北京所有零售門店數(shù)量的35%，零售商在大連、蘇州、青島、西安、寧波等城市的滲透水平更低。

　　“由于電商的異軍突起，以及不斷上漲的房租、人工等成本因素，零售商們正在經(jīng)歷比以往都更加嚴峻的挑戰(zhàn)。同時，快速成熟的零售物業(yè)市場也為零售商提供更多選擇。未來幾年，中國將是一個機會和挑戰(zhàn)并存的市場。”陳紅飛就如此認為。

　　面對這樣的市場現(xiàn)狀，王君指出，即便是在供應量巨大的二三線城市，優(yōu)質物業(yè)仍然會受到歡迎，“國際連鎖零售商一般愿意選擇具有成熟運營經(jīng)驗或者已經(jīng)在國際上有成熟運營的商業(yè)背景的零售物業(yè)”。

　　“在研究中我們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的經(jīng)驗對零售物業(yè)來說是起決定性作用的因素。”陳紅飛表示，以北京為例，有經(jīng)驗的開發(fā)商即便是在非核心商圈開發(fā)的零售物業(yè)，比起沒有經(jīng)驗的開發(fā)商在核心商圈開發(fā)的物業(yè)，租金增長幅度要大得多。

　　史柏松建議，對于開發(fā)商來說，在項目開發(fā)前期做好消費者市場調查，注重建造和設計方面的細節(jié)，以及在后期的運營管理方面做到位，就能夠使得其開發(fā)的零售物業(yè)在激烈的市場競爭中勝出。
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