紅商網(wǎng)訊：由于供應(yīng)方面的井噴，從去年開(kāi)始廣州高端寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)就面臨空置率高企和租金下行的壓力。進(jìn)入今年以后，隨著國(guó)五條的發(fā)布和細(xì)則的出臺(tái)，住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)一步強(qiáng)硬，導(dǎo)致了大量投資涌入商業(yè)地產(chǎn)。因此在今年第一季度商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，銷售價(jià)和租金都出現(xiàn)了上漲。
寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)久違回暖
近日，仲量聯(lián)行，第一太平戴維斯和高力國(guó)際等研究評(píng)估機(jī)構(gòu)分別發(fā)布了2013年第一季度商用物業(yè)市場(chǎng)的報(bào)告，租金15個(gè)月來(lái)首次止跌回升。高力國(guó)際發(fā)布的市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2013年第一季度，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，租賃活動(dòng)未如上季度活躍，季內(nèi)主要租賃成交主要來(lái)自電子科技、金融銀行、貿(mào)易、生物醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)。此外，本季度未錄得新增項(xiàng)目入市，市場(chǎng)總庫(kù)存維持在2，946，159平方米，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體平均空置率較上季度下降2.4個(gè)百分點(diǎn)至21.9%；全市平均租金水平較上季度有所增長(zhǎng)，但增幅不大，截至2013年第一季度末，錄得廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每月每平方米156.9元。
仲量聯(lián)行的報(bào)告也指出，由于對(duì)未來(lái)銷售額增長(zhǎng)預(yù)期審慎，加上租金成本不斷上升，大部分零售商放緩其擴(kuò)張步伐。另一方面，國(guó)際品牌零售商在本季繼續(xù)對(duì)廣州零售市場(chǎng)持有信心，并以較高租金與國(guó)內(nèi)零售商競(jìng)爭(zhēng)核心片區(qū)。
區(qū)域方面，天河區(qū)租金依然保持堅(jiān)挺。便利的區(qū)位及濃厚的辦公氛圍，使得體育中心一帶持續(xù)受到租戶關(guān)注，該區(qū)域租金水平較上季度錄得約1.2%的上升，帶動(dòng)全市整體租金上漲。然而，對(duì)于珠江新城及海珠等區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓，由于階段性的供過(guò)于求仍有待緩解，租金水平仍然保持下降，但下調(diào)幅度較上季度已顯著收窄。
來(lái)自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，本月漲幅相對(duì)最高的是天河北的甲級(jí)寫(xiě)字樓，平均租金達(dá)147.7元/平方米/月，環(huán)比上升0.9%，空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至4.5%。與此同時(shí)，珠江新城租金與上一季度基本持平，為每月168.9元/平方米，空置率環(huán)比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)至19.2%。而因?yàn)殇N售行情大好，不少發(fā)展商大幅提高一手寫(xiě)字樓價(jià)格，引發(fā)了目標(biāo)買家的觀望情緒，令銷售速度放緩。從整體上看第一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均資本值大致保持穩(wěn)定，環(huán)比微升0.4%至每平方米29400元/平方米。對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)方面，高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋預(yù)測(cè)，2013年全年將有合計(jì)約63萬(wàn)平方米新增寫(xiě)字樓面積投入市場(chǎng)，鑒于目前寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求有限，租戶議價(jià)空間將進(jìn)一步加大，租金將面臨下調(diào)可能。
零售地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)穩(wěn)步提升
在廣州零售市場(chǎng)方面，第一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，由于投資者信心增強(qiáng)，本季優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的售價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，資本值錄得環(huán)比增幅1.7%。仲量聯(lián)行報(bào)告指出，代表性的成交方面，日本餐飲品牌一風(fēng)堂同時(shí)落戶天河北的正佳廣場(chǎng)、天河?xùn)|路75號(hào)和珠江新城的花城匯中區(qū)；加州健身中心在珠江新城的高德置地夏商場(chǎng)租下約2500平方米的店鋪。一季度全市優(yōu)質(zhì)商鋪凈吸納量錄得75700平方米。整體空置率相對(duì)平穩(wěn)，較上季僅微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至3.2%。
在售價(jià)方面，高力國(guó)際報(bào)告也特別指出，出于對(duì)國(guó)家新一輪調(diào)控政策出臺(tái)前的審慎觀望，買家觀望情緒有所增加，引致季內(nèi)成交量與成交均價(jià)都出現(xiàn)一定下跌，寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)較上季度表現(xiàn)平淡。季內(nèi)珠江新城多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目售價(jià)增長(zhǎng)有所放緩，個(gè)別項(xiàng)目二手成交價(jià)格亦出現(xiàn)了小幅下調(diào)。2013年第一季度，高力國(guó)際錄得廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為每平方米33107元，較上季度大致持平。
由于本季核心片區(qū)的租賃需求增加，租金有所增長(zhǎng)，帶動(dòng)整體租金上升。一季度廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的平均租金為454元/平方米/月，環(huán)比增幅1.7%。面對(duì)整體零售需求疲軟的態(tài)勢(shì)，個(gè)別非核心區(qū)的新商場(chǎng)因面臨租金壓力，業(yè)主愿意提供免租期優(yōu)惠吸引國(guó)際品牌租戶進(jìn)駐。
有業(yè)內(nèi)人士指出，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和電商拓展等方面的原因，零售業(yè)面臨的增長(zhǎng)上的頹勢(shì)將最終折射到商業(yè)地產(chǎn)的租金變化上，租金面臨下行危險(xiǎn)。但從一季度的租金走勢(shì)來(lái)看，零售業(yè)對(duì)市場(chǎng)的消化方面并未出現(xiàn)明顯萎靡，特別是快時(shí)尚品牌主導(dǎo)了近期的購(gòu)物中心租賃。高力國(guó)際深圳商鋪服務(wù)部董事林丹分析，對(duì)于購(gòu)物中心而言，快時(shí)尚品牌的活躍也是利好消息，說(shuō)明市場(chǎng)還大有可為；另外，這類品牌的進(jìn)駐，還能為購(gòu)物中心帶來(lái)消費(fèi)能力較強(qiáng)的年輕消費(fèi)人群，這些都是商場(chǎng)的中堅(jiān)消費(fèi)力量。“對(duì)消費(fèi)者來(lái)講，這類品牌款式新穎多樣、更新速度快、價(jià)格適宜、緊貼潮流，可以用相當(dāng)實(shí)惠的價(jià)錢購(gòu)買到款式幾可媲美國(guó)際頂級(jí)品牌款式的服裝，又可樂(lè)而不為呢？！因此，這可謂是三方共贏的。”
目前新一輪的調(diào)控政策已出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向明朗，預(yù)料未來(lái)政府將加大對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度，繼而，對(duì)于在住宅市場(chǎng)受到抑制的投資需求將轉(zhuǎn)向不受政策束縛影響的商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，逐步清晰的政策信號(hào)將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好，展望2013年商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)將迎來(lái)一定上升空間，年內(nèi)預(yù)期向好。
�。戏饺�?qǐng)?bào) 記者蔣哲）
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