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盲目大搞城市綜合體 或催生新“城市病”
http://m.ssvihum.com 2013-05-14 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:人物介紹 李景國,中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任、研究員,《中國房地產(chǎn)藍皮書》主編

  中國社科院研究員李景國:部分城市的城市綜合體市場已出現(xiàn)較嚴重泡沫

  2012年底的中央經(jīng)濟工作會議指出,“城鎮(zhèn)化”是“我國現(xiàn)代化建設的歷史任務,擴大內(nèi)需的最大潛力所在”,并將“積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化,著力提高城市化的質量”作為單獨一項任務列出。一時間,不少地方政府、發(fā)展商,都以新型城鎮(zhèn)化建設的契機,在全國各地掀起一場轟轟烈烈的城市綜合體建設高潮。

  針對一涌而上的城市綜合體建設熱潮,多年來專注中國房地產(chǎn)及城鎮(zhèn)化建設研究的中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任、研究員,《中國房地產(chǎn)藍皮書》主編李景國指出:“新型城鎮(zhèn)化的本質是要用科學發(fā)展觀來統(tǒng)領城鎮(zhèn)化建設,城市綜合體本身順應了現(xiàn)代人快節(jié)奏生活的需求,其本身是個好事情,但如果不根據(jù)各地的發(fā)展實情,盲目地一窩蜂大搞大型城市綜合體建設,就可能會引發(fā)商業(yè)體過剩的泡沫,造成新的‘城市病’。”

  城市綜合體本是一件大好事

  提起城市綜合體,李景國強調,從根本上看,城市形態(tài)發(fā)展到特定程度的產(chǎn)物,它把購物、辦公、居住、娛樂、餐飲、酒店等各種各樣現(xiàn)代城市生活所必需的功能,都集中在一個項目里,確實能給城市居民帶來更快捷、高效的服務,大大優(yōu)化提升了城市的產(chǎn)業(yè)形態(tài),也提高了城市的宜居、宜業(yè)度。可以說,城市綜合體確實是新型城鎮(zhèn)化的城市形態(tài)之一,“它本身是沒有問題的,甚至也是我們城市化建設的一件大好事。”

  李景國分析道,從城市生活的角度來看,城市綜合體讓城市人能就近工作,就近居住、就近消費,很好地順應了現(xiàn)代人快節(jié)奏生活的需求。另外,城市綜合體所具有的新“城市”的特性,也改變著城市的空間布局,造就了城市的多核心、多元化發(fā)展道路,改變著人們的生活方式,一定程度上也有助于減少交通壓力。

  各地城市綜合體翻倍式增長

  有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍,而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模,大概又是正在建設的綜合體的4倍,也就是說,在可見的一段時期,各個城市的綜合體規(guī)模,將達目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年,城市綜合體的新增數(shù)量將以50%-100%的增速上升。其中,重慶(樓盤)的增長率高達129%,成都高達135%。

  來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2012年4月份,成都已開工建設的綜合體項目高達104個,2012年成都的商業(yè)綜合體總面積達1061萬平方米,比2011年增長了1倍。而根據(jù)目前的規(guī)劃,到2015年,成都商業(yè)綜合體總面積還將在目前的商業(yè)體量基礎上再翻1.5倍。

  城鎮(zhèn)化建設不只是簡單造一堆城市綜合體

  對這些令人矚目的數(shù)據(jù),李景國指出:“我之前也受邀請為湖南省作過關于城市綜合體的專題調研,對當前的城市綜合體熱潮確實頗有感觸。”當前這么多城市、這么多開發(fā)商都大建特建城市綜合體,其實有兩大原因,一個原因確實就是快速城鎮(zhèn)化,基于城市化的發(fā)展內(nèi)驅動力、城市化進程發(fā)展階段的需求,政府和開發(fā)商都喜歡、愿意做城市綜合體,一涌而上就不足為奇;另一方面,近年來的房地產(chǎn)調控政策重點是住宅,開發(fā)商為歸避政策,紛紛轉型商業(yè)地產(chǎn)。在這種大環(huán)境下,集合各種商業(yè)功能、居住功能的城市綜合體項目,自然也就更受開發(fā)商的歡迎。

  但是,城鎮(zhèn)化建設并不只是造出一大堆城市綜合體這么簡單,城市綜合體的發(fā)展,一定要與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平相適應,需要有產(chǎn)業(yè)的、經(jīng)濟的支撐。否則就會成為無根之萍,造成空置浪費。

  城市綜合體要做出差異化才能贏發(fā)展

  李景國指出,目前,部分城市的城市綜合體市場確實已開始出現(xiàn)了比較嚴重的泡沫,由此引發(fā)了三大問題,一是在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)庫存高,潛在供應量巨大,但未來需求跟不上;二是在招商環(huán)節(jié),因為數(shù)量太多,不少項目出現(xiàn)了招商難,空置率高;三是在經(jīng)營環(huán)節(jié),商業(yè)密度過大令商戶經(jīng)營難,開發(fā)商回報率低。

  城市綜合體泡沫的惡化,將會成為新的“城市病”。那如何避免繼續(xù)惡化呢?李景國分析道,要考察一個地方的城市綜合體有沒有過剩,應該從兩方面來看。一是要從總量上看,城市綜合體往往包括了寫字樓、公寓、酒店和商場,還有各種娛樂設施,有一定的消費覆蓋半徑,需要一定的消費人群作支撐,如果城市綜合體分布太密,周邊的消費跟不上,就容易造成空置浪費。除了總量外,我們還要從產(chǎn)品類型來考察。對同一個區(qū)位的不同城市綜合體來說,如果能夠在差異化上做好調整與控制,其實總量多也不會成為太大問題,最怕的是大家都做一樣的商場、一樣的寫字樓、類似的公寓、類似的酒店,大家都做高端市場,都比誰的項目更高端,那就沒有差異化了,不能滿足大家日益?zhèn)性化的消費需求,必然就會陷入同質化競爭,就沒有出路。

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