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目前的長租公寓市場(chǎng)，自如第一家發(fā)起逆勢(shì)漲價(jià)。漲價(jià)背后的“倒逼”壓力與盈利難困境，凸顯行業(yè)難題。更大的麻煩還在于：數(shù)月前社會(huì)高度關(guān)注的甲醛案持續(xù)發(fā)酵，自如開始對(duì)薄公堂。
被貼上“甲醛”、“漲價(jià)”標(biāo)簽的長租公寓品牌自如，最新宣布了取消不漲價(jià)限制。
選擇臨近歲末的傳統(tǒng)淡季漲價(jià)，業(yè)內(nèi)對(duì)此議論紛紛。但長租公寓的難點(diǎn)在于，不管是像萬科這種開發(fā)商長租公寓類型，又或是自如等管理品牌，巨額投資與盈利如何平衡？混亂的社會(huì)隱患如甲醛問題如何解決？目前依然亂象叢生。
兩名分別來自北京和深圳的自如租客日前向投資者網(wǎng)研究員透露：“12月份租金上漲已經(jīng)被自如管家告知。漲價(jià)成為了必然。”深圳的租客表示，之前月租2800的房子，這次直接漲價(jià)300變成3100了，由于該房源年底到期，已經(jīng)被自如管家告知要漲價(jià)。
01
前期擴(kuò)張推高成本
資金端壓力加大
坊間流傳的自如《續(xù)約漲幅規(guī)定》補(bǔ)充通知中提到：12月1日，自如將取消不漲價(jià)及續(xù)約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價(jià)格漲幅，系統(tǒng)給出的續(xù)約價(jià)格最高漲幅為10%。
這份文件中稱，2018年8月20日，自如承諾未來2個(gè)月全國續(xù)約漲幅不超5%且北京不漲價(jià)，承諾期內(nèi)，續(xù)約均價(jià)已低于新簽約均價(jià)5%至10%。此項(xiàng)規(guī)定生效期為12月1日凌晨，要求在此之前跟客戶確定了續(xù)約價(jià)格的自如管家，要盡快簽約。
自如對(duì)外承認(rèn)了上述內(nèi)容。投資者網(wǎng)研究員發(fā)郵件試圖聯(lián)系自如公共關(guān)系部負(fù)責(zé)人胡女士，希望就相關(guān)問題求證，但截至發(fā)稿前，并沒有得到任何反饋。
漲價(jià)雖然是市場(chǎng)行為，但具體到長租公寓市場(chǎng)，尤其是今年以來北京等一線城市的“又快又高漲價(jià)”力度，無疑使其成為民生話題。此次漲價(jià)之前，包括自如、蛋殼、相寓等已經(jīng)被北京住建委、銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等集中約談。
也就是說，自如這次漲價(jià)的背景是在此前被約談的基礎(chǔ)上進(jìn)一步漲價(jià)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受投資者網(wǎng)研究員調(diào)研時(shí)表示，這次自如漲價(jià)，尤其選擇市場(chǎng)公認(rèn)的淡季，多少出人意料，這說明自如有充足的信心可以實(shí)現(xiàn)漲價(jià)目的，因?yàn)榈緷q價(jià)如果市場(chǎng)沒人買單的話，這是雙刃劍。
但張大偉也指出，市場(chǎng)無法評(píng)估自如到底是漲價(jià)10%，還是更多？這里面涉及到的太多細(xì)節(jié)問題，沒法統(tǒng)計(jì)。而且，租客的權(quán)利維護(hù)問題等，也是處于模糊狀態(tài)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向投資者網(wǎng)研究員指出，對(duì)于自如這種長租公寓項(xiàng)目來說，總體上要做到市場(chǎng)化運(yùn)作和吻合政策調(diào)控的導(dǎo)向。從市場(chǎng)化的運(yùn)作角度看，若沒有一定的漲價(jià)機(jī)會(huì)，企業(yè)成本是比較高的。而若是沒有部分調(diào)控的導(dǎo)向，隨意漲價(jià)也容易侵害租客的權(quán)益，所以需要高度關(guān)注。
一直研究房地產(chǎn)行業(yè)的交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹則認(rèn)為，對(duì)于自如這種民企長租公寓企業(yè)而言，一直存在最大的困擾是跟資金量有關(guān)。
“雖然現(xiàn)在整體流動(dòng)性有所寬松，但流入房地產(chǎn)領(lǐng)域跟以往還是不一樣，并沒有像預(yù)期那樣水漲船高。包括此前一些長租公寓擴(kuò)張模式，都是通過高價(jià)收購房源，然后進(jìn)行一輪一輪的融資，這樣滾雪球似的發(fā)展�，F(xiàn)在淡季漲價(jià)主要是為了應(yīng)對(duì)前期的高成本。在國家隊(duì)入場(chǎng)之前，能不能承擔(dān)這么高的成本？而且在目前資金到位并不是很好的環(huán)境下，成本端資金鏈上的壓力對(duì)于自如來說，是比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。”夏丹說。
02
長租公寓盈利難
連萬科也一樣
夏丹告訴投資者網(wǎng)研究員，長租公寓另一大難題是，如何盈利？現(xiàn)在長租公寓都在朝著做大規(guī)模去做，但做大規(guī)模就離不開更多的融資，這不可避免地中間哪個(gè)環(huán)節(jié)有所收緊，包括資金收緊的話，對(duì)于整個(gè)鏈條都會(huì)有非常明顯的影響。而且目前租金回報(bào)率只有2%，客觀上需要控房價(jià)，提高租金，但這又會(huì)引發(fā)民生問題。“現(xiàn)在自如漲價(jià)并不是好的時(shí)間點(diǎn)，多少是倒逼。”
國泰君安房地產(chǎn)分析師劉斐凡此前也告訴投資者網(wǎng)研究員，長租公寓最大的問題就是盈利難，加上目前融資成本在上升，利潤會(huì)進(jìn)一步惡化，將帶來租金壓力。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 自如 |
