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龍湖地產(chǎn)兩年增1700億資產(chǎn)探秘:少數(shù)股東權(quán)益扛鼎

  永續(xù)債雖魔力四射,但在內(nèi)地房企中并沒有被普及運用,要成長為“主流”的資本工具還有待行業(yè)同仁齊心協(xié)力、發(fā)揚光大,同時還得看政策層的風(fēng)向。

  房企更普遍使用的一種開發(fā)模式是合作開發(fā)。通俗的說,就是抱團取暖;高大上一點的說法是,優(yōu)勢互補、戰(zhàn)略合作。

  在財務(wù)報表上,合作開發(fā)通常體現(xiàn)在少數(shù)股東權(quán)益、聯(lián)營或合營企業(yè)權(quán)益等科目。當(dāng)然,還有更復(fù)雜的操作,隱藏在更深的角落,今天暫且不表。

  合作開發(fā)不僅僅是早已被房企普遍運用的業(yè)務(wù)模式,更牽連著一種廣泛而歷史悠久的融資模式——明股實債。

  房地產(chǎn)和金融行業(yè)的老法師,不知道明股實債的大概不多。做一個不是很精準的概括:合作開發(fā)不一定都是明股實債,但明股實債往往“長得像合作開發(fā)”。

  這次,我們換一個角度來看房企的負債和資產(chǎn)擴張路徑。要點就是合作開發(fā)。

  近年來,中國房地產(chǎn)行業(yè)已進入強者恒強的超級巨頭時代,市場集中度在不斷提升。如何獲取土地和資金這兩項關(guān)鍵要素,是對各大房企的考驗。能將負債率控制在合理水平并且實現(xiàn)高速擴張,是房企彎道超車或者至少保持行業(yè)地位的要訣。在“去杠桿”的大背景下,不少房企選擇了合作開發(fā)這一“抱團”方式來實現(xiàn)擴張。

  如果合作開發(fā)項目公司是由上市公司控股的,那自然要并表,其中其他股東的權(quán)益就計入少數(shù)股東權(quán)益;反之,則不并表,計入聯(lián)營或合營企業(yè)權(quán)益。

  今天,要研究的房企是在港股上市的龍湖地產(chǎn)(0960.HK)。

  龍湖地產(chǎn)之所以引起我們的關(guān)注,主要是因為這幾年其總資產(chǎn)規(guī)模增速較快,兩年多增加了1700多億,但負債率卻并沒有明顯的提升,而同時少數(shù)股東權(quán)益卻以相當(dāng)高的速度在增加。

  作為一家頗具標桿意義的房企,龍湖地產(chǎn)是如何實現(xiàn)“低負債率”下的規(guī)模擴張呢?

  先來看龍湖地產(chǎn)近年來的資產(chǎn)擴張和業(yè)績情況。

  龍湖擴張之謎:兩年增加1786億資產(chǎn),負債率卻未飆升 

  先看資產(chǎn)負債情況。

  截至2017年末,龍湖地產(chǎn)總資產(chǎn)3627.64億元,較2015年末的1840.89億元增加了1786.75億元,接近翻番。而總負債從2015年末的1216.21億元增至2017年末的2565.85億元,增長了1349.64億元,增長了110.97%。以下是面包財經(jīng)整理的龍湖地產(chǎn)資產(chǎn)與負債走勢圖:

  負債增速大于資產(chǎn)增速,因此龍湖地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也在提升,從2015年的66.07%升至2017年的70.73%。從絕對值來看,70%左右的負債率并不算低,但正如面包財經(jīng)此前一系列房地產(chǎn)相關(guān)文章中所分析的那樣,房企負債率一般要扣除預(yù)收款之后才更有參考價值,如果商業(yè)地產(chǎn)占比較高,還要考慮投資性物業(yè)價值重估帶來的影響。

  這些細節(jié)暫且不深入探討,直接給出一個對比數(shù)據(jù):即便龍湖的負債率已經(jīng)較前兩年有所增長,但在A股和H股上市房企中仍處在相對低位。2017年末,A股和H股上市房企的負債率中位數(shù)是70.07%。

  以較低的負債率增速實現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)模的擴張,合作開發(fā)是一大利器,這體現(xiàn)在龍湖地產(chǎn)近年來猛增的少數(shù)股東權(quán)益上。

  少數(shù)股東權(quán)益3年猛增13倍 部分公司持股不到50%仍并表 

  直接先看龍湖地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益變動情況。

  2017年末,龍湖地產(chǎn)股東權(quán)益為1061.79億元,同比增加310.64億元,其中少數(shù)股東權(quán)益為356.12億元,同比增長222.62億元,占股東權(quán)益總增長值的71.66%。

  2014年時,龍湖地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益僅為25.08億元,也就是說3年時間少數(shù)股東權(quán)益增長了13.2倍,而同期歸母公司股東權(quán)益僅增長47.74%。

  因此,我們可以看出,盡管合并報表下龍湖地產(chǎn)的總資產(chǎn)規(guī)?焖贁U張,但實際上歸屬母公司股東的凈資產(chǎn)增速遠沒那么高。

  一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)的少數(shù)股東權(quán)益主要是由于合作開發(fā)房產(chǎn)項目設(shè)立公司導(dǎo)致的。

  龍湖地產(chǎn)在2017年年報披露了公司部分持股沒有超過50%但具有控制權(quán)的附屬公司情況。2017年,有11家附屬公司,持股比例區(qū)間為20%至50%,但仍具有控制權(quán);5家公司由于本年出售股權(quán)或視同出售,導(dǎo)致持股比例下降,目前持股比例區(qū)間為25%至50%,但仍具有控制權(quán)。

  據(jù)龍湖地產(chǎn)解釋,因為公司有足夠主導(dǎo)投票權(quán)以指揮這些持股比例沒有超過50%的公司的相關(guān)經(jīng)營活動,因此具有控制權(quán)。當(dāng)然,根據(jù)會計上“實質(zhì)大于形式”的原則,這種做法完全合規(guī)。

  如本文開頭所述,不少房企的少數(shù)股東權(quán)益中其實包含著“明股實債”的成份,這也會讓房企的賬面負債率看起來更低,而且會降低報表上確認的“財務(wù)費用”。

  具體到龍湖地產(chǎn)是否也存在這種情況呢?這個從已經(jīng)披露的財務(wù)數(shù)據(jù)中,其實是很難得出明確結(jié)論的,要看具體項目的相關(guān)協(xié)議約定。篇幅所限不展開討論了,如果讀者有興趣以后可以拆解一下具體的地產(chǎn)項目,做進一步的討論。

  投資者更關(guān)心的其實是利潤,少數(shù)股東權(quán)益同樣也會影響利潤表。

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