中誠信證在債券評(píng)級(jí)報(bào)告中指，從債務(wù)規(guī)模來看，萬科高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營模式同樣對(duì)外部融資較為依賴，近年來債務(wù)規(guī)模上升較快。2014-2017年3月末，該公司總債務(wù)分別為 689.81 億元、794.91 億元、1288.64 億元和1420.20 億元。
對(duì)于如何優(yōu)化現(xiàn)金流、負(fù)債率一事，萬科在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)并未給予明確回應(yīng)。
萬科僅表示，公司堅(jiān)持審慎的投資策略，合理把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，積極關(guān)注有利的合作機(jī)會(huì)。“目前公司資金充裕，凈負(fù)債率處于行業(yè)低位。”
對(duì)高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)而言，相比于利潤，現(xiàn)金流更有理由成為它們的發(fā)展命脈。在現(xiàn)金流管理方面，郁亮曾于2014年公開強(qiáng)調(diào)回款的重要性，認(rèn)為在萬科融資渠道中，最重要的是靠賣房子（銷售回款），其次才是金融機(jī)構(gòu)借款和海外融資。
萬科過去所推行的住宅標(biāo)準(zhǔn)化管理、跟投制度，都對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的周轉(zhuǎn)形成有效促進(jìn)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，過去三年萬科銷售回款率均在90%以上，2016年突破95%，使得年末持有貨幣資金總體保持在總資產(chǎn)10%左右，進(jìn)而對(duì)短期債務(wù)形成較好覆蓋。
籌資活動(dòng)AB面
從現(xiàn)金流量及其結(jié)構(gòu)來看，過去3年以來，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入比重由最高90.50%跌至71.14%，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入比重則由7.90%增至23.16%，反映出萬科的籌資活動(dòng)逐漸活躍。
有投資者對(duì)此指，考慮到籌資主要是債權(quán)資本，加上經(jīng)營性業(yè)務(wù)總體增長(zhǎng)，基本可以判斷萬科主動(dòng)放大財(cái)務(wù)杠桿、施行較為進(jìn)取的經(jīng)營策略。
籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量大小，往往與企業(yè)面臨的償債呈正比例關(guān)系。就2017年一季度為例，萬科吸收投資收到的現(xiàn)金（即權(quán)益性資本）為12.81億元，同比減少6.18億元；取得借款收到的現(xiàn)金（即債權(quán)類資本）248.80億元，同比則增加101.77億元，反映總體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。
今年7月下旬以來，萬科先后宣布發(fā)行兩筆公司債券，意味著其將以較低成本籌集資金。目前第一筆30億元債券已發(fā)行完成，第二筆于8月2日確定票面利率4.54%，按照計(jì)劃也將于近期完成。
萬科對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，目前公司正在進(jìn)行剩余10億元的公司債券發(fā)行。除此之外，公司暫無其他公開市場(chǎng)融資安排。
另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，截至2017年3月底，萬科合并口徑下獲得主要合作銀行授信總額約為1456.13億元，其中未使用的授信額度為722.15億元，顯示其仍擁有較大的財(cái)務(wù)彈性。
杠桿放大，與萬科所面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)息息相關(guān)。一方面，在轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的方向下，包括物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、長(zhǎng)租公寓、教育度假、養(yǎng)老等不動(dòng)產(chǎn)衍生服務(wù)，資金需求都較大。
另一方面，與恒大、碧桂園相比，萬科目前盡管銷售并未落后太多，但卻面臨后續(xù)土地儲(chǔ)備不足的問題。
2016年，碧桂園、恒大、萬科分別新增項(xiàng)目413個(gè)、213個(gè)、178個(gè)，對(duì)應(yīng)建筑面積8752萬平方米、1.02億平方米、3068萬平方米，對(duì)應(yīng)總拿地價(jià)則為1775億元、2044億元、1824億元。截至期末，萬科在土地儲(chǔ)備上仍落后于恒大、碧桂園。
6月初，萬科方面曾表示，土地儲(chǔ)備減少雖不影響公司短期經(jīng)營，但對(duì)公司未來業(yè)務(wù)增長(zhǎng)“有負(fù)面影響”。
正因如此，過去半年萬科在土地市場(chǎng)上的買買買舉動(dòng)，也被解讀為補(bǔ)充土儲(chǔ)的必要環(huán)節(jié)。按照董秘朱旭7月初披露數(shù)據(jù)，加上廣信資產(chǎn)包，萬科上半年累計(jì)拿地金額約達(dá)1463億元，在行業(yè)內(nèi)居首。
高盛在7月中旬的報(bào)告中指，萬科今年累計(jì)增購92個(gè)項(xiàng)目，總開支占合約銷售額符合過去兩年平均水平。不過，該行同時(shí)提醒投資者，“因新購項(xiàng)目集中一、二線城市”，萬科平均收購成本同比增長(zhǎng)。
�。▉碓矗河^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 撰文：鐘凱）
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