對于深康佳A（以下簡稱“深康佳”）而言，中小股東投出的反對票已經(jīng)成為其與大股東華僑城不計(jì)前嫌、握手言和共同開發(fā)廠區(qū)舊改地塊路上的最大障礙。而從中小股東的角度來看，這一“非常不公平”的交易背后是一次利益輸送，為了自身的利益，他們必須“力爭到底”。
7月17日，康佳集團(tuán)股份有限公司發(fā)布的《2017年第三次臨時(shí)股東大會(huì)決議公告》顯示，深康佳擬轉(zhuǎn)讓控股子公司深圳市康僑佳城置業(yè)投資有限公司49%股權(quán)的議案，在當(dāng)日的股東大會(huì)上遭到中小股東否決。
爭奪焦點(diǎn)的康僑佳城，其主要資產(chǎn)是位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)的康佳集團(tuán)總部廠區(qū)更新項(xiàng)目地塊，這里是深圳開發(fā)價(jià)值最高的地段之一。
當(dāng)深康佳透出想獨(dú)自開發(fā)該地塊的意圖，并于當(dāng)年成立自己的房地產(chǎn)板塊招兵買馬之時(shí)，華僑城認(rèn)為作為大股東，應(yīng)該享有共同開發(fā)該地塊的權(quán)利，此后雙方陷入長達(dá)3年時(shí)間的關(guān)于開發(fā)主體的仲裁與反仲裁爭論中。
黃金地塊
從此次交易公告來看，為了康僑佳城49%的股權(quán)，深康佳大股東華僑城愿意付出29億元人民幣的代價(jià)，但是出于對康僑佳城擁有資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)定不同，在中小股東看來華僑城給出的價(jià)格“明顯偏低”。
2015年1月13日，康佳集團(tuán)與華僑城集團(tuán)共同出資設(shè)立了深圳市康僑佳城置業(yè)投資有限公司。公開的企業(yè)征信信息顯示，康僑佳城成立于2015年初，注冊資本10億元。其中，深康佳A認(rèn)繳出資7億元，占注冊資本的70%；華僑城集團(tuán)認(rèn)繳出資3億元，占注冊資本的30%。
2016年11月28日，華僑城控股的康佳集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“康佳集團(tuán)”）發(fā)布公告稱，子公司于近日獲得深圳市南山區(qū)T309-0166號宗地，面積37250.84平方米的土地使用權(quán)，記者致電深康佳證券事業(yè)部，其確認(rèn)該地塊正是其與股東華僑城爭奪近三年的康佳廠區(qū)更新地塊。
深圳國土局信息顯示，彼時(shí)該地塊轉(zhuǎn)讓價(jià)格為29.2億元，按照此次交易49%的股權(quán)計(jì)算，華僑城收購溢價(jià)率達(dá)到了100%。
“只賣49%的股權(quán)，其他企業(yè)也買不到控制權(quán)也不會(huì)考慮，但對于已經(jīng)持有30%的華僑城而言就是從小股東變成大股東，這是一筆沒有競爭的買賣，價(jià)格肯定是偏低的”，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系到的一位陳姓深康佳股東表示。
不僅如此，在這位股東看來從該地塊未來升值價(jià)值來看，29億元價(jià)格不適合。作為康僑佳城的核心資產(chǎn)，該處項(xiàng)目在深圳市南山區(qū)深南大道北側(cè)、恩平街西面，距軌道1號線僑城東站約300米處的黃金地帶。
2010年3月，該廠區(qū)地塊被列入深圳城市更新第一批計(jì)劃，要將總面積為3.73萬平方米的廠區(qū)土地拆遷改造為商務(wù)公寓、商業(yè)性辦公、商業(yè)服務(wù)業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)配套等綜合型項(xiàng)目。2012年11月深圳市南山區(qū)城中村(舊村)改造辦公室發(fā)布公示，確認(rèn)深康佳作為總部廠區(qū)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體。
海通證券報(bào)告分析認(rèn)為，此舊改項(xiàng)目若建成寫字樓出租，有望給康佳集團(tuán)帶來每年1.35億元的凈利潤；若建成后一次性出售，保守估算也有26億元利潤。
不過在陳姓股東看來，根據(jù)規(guī)劃，300米高寫字樓為持有物業(yè)，兩棟公寓樓出售，包括大型商場在內(nèi)的近6萬平方米地下空間不計(jì)入容積率。項(xiàng)目地價(jià)款14.9億，樓面地價(jià)約5700元/平方米。如果順利開發(fā)完畢，除了近30億元的凈利潤，還同時(shí)擁有價(jià)值近百億的持有物業(yè)。但是后者的處置權(quán)肯定不歸深康佳所有。
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