那么，為什么萬達(dá)在資產(chǎn)負(fù)債率可控范疇之時，仍然選擇進(jìn)一步降低負(fù)債率呢？對此，上述人士表示，萬達(dá)的意圖在于通過講輕資產(chǎn)的故事來盡快實現(xiàn)A股上市、盡可能多地獲得資本市場的認(rèn)可。“從資本市場的角度來看，地產(chǎn)類上市公司的市盈率一般在10倍左右，而服務(wù)型企業(yè)的市盈率可以達(dá)到三四十倍。這意味著轉(zhuǎn)型后萬達(dá)商業(yè)的市場價值將更高。”
該人士表示，低負(fù)債、通過服務(wù)業(yè)賺錢，或是未來萬達(dá)商業(yè)在資本市場上的新定位。另外，目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)，如果去掉“房地產(chǎn)商”的標(biāo)簽，萬達(dá)商業(yè)回歸A股的速度或會加快。
按照此前萬達(dá)商業(yè)私有化的方案，若退市滿兩年或2018年8月底前未在A股上市，萬達(dá)集團(tuán)將分別以每年8%和10%的單利向境內(nèi)外投資人回購全部股權(quán)。據(jù)悉，目前，萬達(dá)商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。
不過，值得一提的是，相比房地產(chǎn)主業(yè)，服務(wù)業(yè)、品牌輸出的利潤和回報周期則遜色很多。這對于以前習(xí)慣于“賺快錢”的萬達(dá)商業(yè)來說，將成為新的問題。而通過出售文旅和酒店資產(chǎn)，萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)也將面臨縮水。
融創(chuàng)：大手筆收購引多元化發(fā)展猜想
如果說在這筆交易中，萬達(dá)找到了合理的解釋，那么融創(chuàng)此次大手筆收購，更讓行業(yè)人士表示疑惑，多位業(yè)內(nèi)人士均向北京商報記者表示看不懂。上述人士表示，從上半年融創(chuàng)的表現(xiàn)來看，有沖擊房地產(chǎn)第一梯隊的勢頭，因此收購這些項目，能夠看到的好處就是融創(chuàng)地產(chǎn)主業(yè)板塊能夠由此再上一個臺階。“萬達(dá)的文旅項目中都配有大量的銷售型物業(yè)，融創(chuàng)或許看中了這一點。”
不過，這只是最表面的一種解讀，上述人士進(jìn)而表示，如果融創(chuàng)的意圖在于房地產(chǎn)銷售，那可以直接選擇更加純粹的地產(chǎn)項目，而非文旅和酒店項目。“要知道萬達(dá)的文旅項目多數(shù)都在前期投資階段，融創(chuàng)還需要大量的后期輸血。”根據(jù)該人士的介紹，以昆明萬達(dá)文化旅游項目為例，昆明萬達(dá)城投資計劃為400億元，2017年的投資計劃為100億元，“后期投入也都在融創(chuàng)的并購范圍內(nèi)，所以不能忽略的是，此次并購為融創(chuàng)的負(fù)債結(jié)構(gòu)帶來了變化”。
對于此次交易，融創(chuàng)董事長孫宏斌對媒體表示，上半年融創(chuàng)賬面上還有900多億元的現(xiàn)金，而此次與萬達(dá)交易是用的自有資金。除了接盤萬達(dá)項目外，融創(chuàng)今年依然在不停地買買買，投資鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗等，其中投資鏈家股權(quán)對價為26億元，輸血樂視150億元，再加上此次接盤，初步計算大約半年內(nèi)融創(chuàng)在收購方面支出了上千億元，行業(yè)人士稱，大手筆收購帶來的結(jié)果就是該公司凈負(fù)債率的提升。
根據(jù)融創(chuàng)2016年年報顯示，截至去年底，融創(chuàng)中國總負(fù)債2577.72億元，凈負(fù)債率121.5%，而2015年融創(chuàng)中國總負(fù)債為960.89億元，凈負(fù)債率75.9%。借貸總額方面，融創(chuàng)中國從2015年的417.99億元，增加710.45億元，再到2016年底的1128.44億元。“通過高杠桿來增加資產(chǎn)，這樣的手法是有很大風(fēng)險的，這是融創(chuàng)在未來很長一段時間內(nèi)都要面臨的問題。”有業(yè)內(nèi)人士如是說。
一位接近融創(chuàng)的人士向北京商報記者分析稱，融創(chuàng)的此次投資邏輯有著更為長遠(yuǎn)的考慮。“融創(chuàng)經(jīng)過多年的快速成長，已經(jīng)步入千億行列，必然要開始思考未來十年甚至更遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，僅僅靠單純住宅開發(fā)，已經(jīng)無法滿足融創(chuàng)向更高階段發(fā)展的戰(zhàn)略需求和風(fēng)險保障，此次收購，融創(chuàng)提前布局大地產(chǎn)戰(zhàn)略，加入物業(yè)和商業(yè)模式，無論是文旅地產(chǎn)包含的土地儲備還是持有型物業(yè)酒店領(lǐng)域，都會讓融創(chuàng)的未來布局更完整、抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。”
在萬達(dá)公布的雙方合作內(nèi)容中，有一條值得關(guān)注，即“雙方同意在電影等多個領(lǐng)域進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作”，因此這也被業(yè)界解讀為融創(chuàng)的另一意圖所在。上述分析人士表示：“現(xiàn)在大概率預(yù)計孫宏斌將出任樂視董事會主席，因此萬達(dá)影業(yè)+樂視的合作或是融創(chuàng)多元化發(fā)展的未來設(shè)想。由此，融創(chuàng)也將開啟多元化的發(fā)展路徑。”不過這些猜想目前還未得到融創(chuàng)方面的解答，融創(chuàng)股票于7月10日停牌，截至記者發(fā)稿時仍未復(fù)牌，融創(chuàng)方面表示關(guān)于此次合作的解釋，一切以上市公司公告為準(zhǔn)。
北京商報記者 阿茹汗 宋媛媛/制表
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