在經(jīng)營環(huán)境變化與行業(yè)發(fā)展階段，行業(yè)的頭部企業(yè)或者一些求變的企業(yè)，往往會有很多策略性的不同打法，相當引人注目。比如此前的政務云計算領域，騰訊云就曾用0.01元的投標價格中標，以表面上賠本的生意跑馬圈地。

　　最近萬科在土地招拍掛市場的招數(shù)，或許與此類似。6月6日，佛山南海桂城平洲一宗5.51萬平方米的住宅用地進行拍賣。這一次的新規(guī)則是：在達到最高限制地價15300元/平方米后，轉為競“自持面積”，起始報價為自持住宅年限10年，競報階梯為2%；當自持面積達到100%后，再轉而競自持年限，競報階梯為5年，最高為70年。拍賣吸引了保利、碧桂園、越秀、美的、中冶、華發(fā)、五礦、金輝、世貿(mào)等逾16家房企，競爭激烈。最終，萬科以最高限價25.3億元奪得這塊地，折合樓面價約1.53萬元/平方米。萬科將持有這塊地上所有的物業(yè)，70年不出售。

　　對萬科來說，這樣的玩法不是第一次。2016年12月，萬科就曾在北京海淀區(qū)拿過兩塊地，100%自持，期限也是70年。到目前為止，萬科已經(jīng)拿下五個自持宅地項目，并為此支付了170億元人民幣，而如何自持土地回收、盈利，目前還沒有明確的辦法和模式。

　　自持宅地的出現(xiàn)，與地方政府土地出讓的思路變化有關。為了平抑地價、房價，降低居住成本，去年末北京率先開啟了“限房價競地價競自持”土地出讓方式，目前已被多個城市效仿。萬科拿下的這塊地地處佛山，緊鄰廣州。近年來，在廣佛同城及粵港澳大灣區(qū)等發(fā)展背景下，佛山被外界視為有巨大的發(fā)展?jié)摿�。雖然潛力巨大，但自持項目究竟該如何經(jīng)營？對房企而言，這依然是難題。

　　當前絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)，仍然是以“招拍掛”的方式，先拿地建設項目，再銷售項目獲益。多年前布局商業(yè)地產(chǎn)的一些開發(fā)商，因為商業(yè)地產(chǎn)所耗資金較大，資金回血較慢，地產(chǎn)商往往會控制這類物業(yè)在公司整體經(jīng)營中的比例。不同的是，萬科拿的這塊地屬于住宅用地，自持70年，這就意味著已經(jīng)放棄了銷售。這不僅是地方土地出讓由重開發(fā)轉向重運營的選擇，也是房企自身轉型必須解決的課題。

　　這些年來，資金快速周轉是一些房企能夠迅速做大規(guī)模的主要原因。但當前的形勢下，一些有發(fā)展前景的土地價格高、競爭大，即使是忍痛拿下土地，也需要付出很大的代價，而一些中小型房企在面臨強大的競爭對手時，可能毫無勝算，此次萬科自持70年的做法，再次抬高了地產(chǎn)行業(yè)的門檻。在拿地成本如此之高的情況下，再自持70年，對一些房企而言，就意味著支付了高額的土地款卻沒有項目銷售的收入，項目連周轉都會有問題，也就是說，依靠單一項目來進行周轉的難度非常大，幾乎不可能了。

　　行業(yè)的領頭者制定行業(yè)的游戲規(guī)則，是其整體實力的體現(xiàn)，也是行業(yè)發(fā)展到了一定階段常會出現(xiàn)的情況。萬科此舉，預示著地產(chǎn)行業(yè)的未來競爭會更加殘酷。可以預見，一些綜合實力較弱的房企將逐漸被淘汰、并購或者是退出行業(yè)；而行業(yè)的頭部企業(yè)也會逐漸進入微利時代，在國內(nèi)的發(fā)展速度放緩。在此情況下，房企的創(chuàng)新會成為一個新的增長亮點，在自持項目的壓力下，房企會出現(xiàn)更多的旅游、養(yǎng)老或者是新的發(fā)展模式，倒逼企業(yè)進行新的探索。

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