資金壓力
相關(guān)人士表示，按照拿地成本以及項(xiàng)目的打造標(biāo)準(zhǔn)推算，如果項(xiàng)目未來(lái)的銷售均價(jià)無(wú)法達(dá)到10萬(wàn)元/平方米可能難以盈利。所以現(xiàn)階段對(duì)企業(yè)而言，放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏可能更為合理，但對(duì)企業(yè)資金鏈的承受能力是個(gè)考驗(yàn)。
“這或許是華僑城掛牌出讓該項(xiàng)目股權(quán)的原因之一。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前調(diào)控高壓，樓市資金面總體吃緊，房企資金壓力加大，部分地王項(xiàng)目更是需要快速獲取資金。
具體到該地塊而言，規(guī)劃中需要配建的物業(yè)類型包括郵局、衛(wèi)生所、電信機(jī)房、教育用地、社會(huì)福利用地、公交樞紐用地、文化設(shè)施用地等，建設(shè)規(guī)劃難度較高，企業(yè)資金壓力也不小。
據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，僑禧投資截至去年底資產(chǎn)總計(jì)88億元，負(fù)債總計(jì)91億元，所有者權(quán)益約-2.6億元。2016年，公司營(yíng)業(yè)收入為零，凈利潤(rùn)為虧損2.6億元。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息的“其他披露內(nèi)容”一欄中還顯示，截至2017年4月30日，標(biāo)的企業(yè)應(yīng)付轉(zhuǎn)讓方的股東借款本金為90.8億元；標(biāo)的企業(yè)的注冊(cè)資本尚未繳付。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，另一個(gè)值得關(guān)注的是，華僑城近期加大企業(yè)擴(kuò)張，流動(dòng)性要求較高，通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)也可幫助企業(yè)回籠資金，有助于全國(guó)化的擴(kuò)張。
按照華僑城的內(nèi)部規(guī)劃，企業(yè)已將公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展提到戰(zhàn)略高度，并制定了央企排名跨越10位的目標(biāo)。同時(shí)，2017年?duì)I業(yè)收入要從去年的536億元增長(zhǎng)到800億元，并力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)120億元的利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)26.1%，并通過(guò)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略發(fā)力以及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式的落地，實(shí)現(xiàn)加速換擋，彎道超車。據(jù)悉，華僑城未來(lái)將在全國(guó)建造100座特色小鎮(zhèn)。目前，華僑城在北京及周邊區(qū)域也可謂動(dòng)作頻頻，門頭溝齋堂鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也已經(jīng)啟動(dòng)。
公司目前已施行“戰(zhàn)區(qū)制”，其中的華僑城北方集團(tuán)將承擔(dān)華僑城京津冀豫晉等北方區(qū)域所有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。據(jù)悉，旗下除了“新著東方”、和園項(xiàng)目外，還包括近幾年獲得的北京及周邊多個(gè)項(xiàng)目。
2015年11月，華僑城非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)獲得審核通過(guò)，擬募集資金總額約58億元，與計(jì)劃擬定增規(guī)模80億元有一定的差距。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，跨越式發(fā)展，必然讓包括北方集團(tuán)在內(nèi)的華僑城對(duì)資金需求大幅增加。因此，對(duì)于資金需求日益迫切的華僑城而言，適當(dāng)出讓部分開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、難度大的項(xiàng)目股權(quán)也不失為理性之舉。
誰(shuí)來(lái)入伙
“現(xiàn)在的問(wèn)題是誰(shuí)會(huì)來(lái)入伙？”某代理公司人士表示，“新著東方”項(xiàng)目配建共建多，難度高，讓企業(yè)資金壓力大幅增加，也是當(dāng)初華潤(rùn)和招商認(rèn)為算不過(guò)賬的原因。從這點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)國(guó)企加入的可能性恐怕不大。民企可能更追求效率和利潤(rùn)，在之前市場(chǎng)上不少股權(quán)及項(xiàng)目收購(gòu)案例無(wú)不以“抄底”的姿態(tài)出現(xiàn)。而且，通常類似情況企業(yè)一般會(huì)先通過(guò)自身資源尋求合作伙伴，通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易中心公開(kāi)尋求買家也從側(cè)面顯示出該地塊股權(quán)出手的難度。
而且從出讓49%的股權(quán)來(lái)看，新加入的伙伴是否愿意以如此大的投資只處于從屬狀態(tài)，甘于做財(cái)務(wù)投資人都是未知數(shù)。
但也有專業(yè)人士指出，調(diào)控對(duì)豪宅市場(chǎng)形成的壓力其實(shí)并沒(méi)有想象中的大，畢竟北京樓市豪宅產(chǎn)品的稀缺讓高端市場(chǎng)基本處于相對(duì)的恒定狀態(tài)，高端需求也會(huì)長(zhǎng)期存在。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，隨著政策不斷消化，前期被抑制的高端需求也會(huì)逐漸釋放，“新著東方”未來(lái)前景會(huì)逐漸樂(lè)觀。
2015年出讓的一波優(yōu)質(zhì)地塊，與當(dāng)前北京土地供應(yīng)以剛需類住宅地塊為主相比，更顯得稀缺。而且從一線城市土地增值速度和幅度角度看，現(xiàn)在購(gòu)買該項(xiàng)目股權(quán)就顯得劃算不少，關(guān)鍵是接盤(pán)公司對(duì)樓市中長(zhǎng)期走勢(shì)的判斷。
專家分析，當(dāng)前部分房企通過(guò)招拍掛進(jìn)入市場(chǎng)的壓力增大，華僑城此類股權(quán)也會(huì)受到關(guān)注。從當(dāng)前房企拿地的心態(tài)來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)在持股方面會(huì)更加靈活，效率也會(huì)更高，對(duì)于此類地塊的興趣會(huì)比較大，但對(duì)入手房企的資金實(shí)力要求比較高。另外，金融機(jī)構(gòu)也可能在華僑城的考慮范圍之內(nèi)。（來(lái)源：北京商報(bào)）
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