“83億元北京第三高總價地塊”、“華僑城重回北京”、“華潤招商退出”，一系列標簽曾讓華僑城豐臺高價地塊備受關注。而今，已確定案名為“新著東方”的華僑城豐臺項目的命運即將再次迎來轉折：北京產(chǎn)權交易所交易中心公開信息顯示，華僑城擬以7.34億元掛牌出讓北京豐臺地塊項目公司49%股權。此舉一度引發(fā)業(yè)內對該項目資金鏈承壓的猜測，同時誰將接盤僅半數(shù)的項目股權也成為坊間熱議的話題。
從分手到招親
近日，北京產(chǎn)權交易所發(fā)布的一條信息讓華僑城豐臺地塊這個貼著“北京第三高總價地塊”標簽的項目又一次回到人們的視野。
掛牌信息顯示，華僑城似以7.34億元的底價掛牌北京僑禧投資有限公司（以下簡稱“僑禧投資”）49%股權，而僑禧投資股權的轉讓條件還包括意向受讓方須書面承諾向標的企業(yè)提供44億元借款。該借款將用于僑禧投資向轉讓方華僑城A提前償還借款的借款利息。此外，轉讓條件中還強調，若僑禧投資有后續(xù)資金需求，受讓方應按照持股比例共同提供借款。
據(jù)了解，僑禧投資為華僑城在2015年12月成立的全資子公司。資料顯示，僑禧投資旗下?lián)碛斜本┦胸S臺區(qū)一塊總建筑面積為31.52萬平方米的項目開發(fā)權。而該地塊就是2015年11月4日，華僑城華潤招商聯(lián)合體以總價83.4億元取得的北京豐臺南苑B組團地塊，該地塊總價在北京土地出讓歷史上排名第三。資料顯示，該地塊溢價率為50%，需配建“公共租賃住房”2.7萬平方米，粗略估算后地塊實際樓面價高達5.6萬元/平方米。
業(yè)內人士表示，從掛牌信息來看，華僑城此舉正是為項目尋找合作伙伴，為后續(xù)開發(fā)注入資金。而且從49%的股權來看，華僑城依舊希望在項目后續(xù)開發(fā)中掌控局面。
對此，華僑城北方集團相關人士表示，對該事件的具體情況并不清楚，無法給予官方答復。但一位熟悉華僑城的人士則表示，公司的股權交易其實就是企業(yè)的正常經(jīng)營行為，有部分媒體就此事有過度解讀的嫌疑。
實際上，華僑城本次出讓股權如此受行業(yè)關注，主要與該地塊之前的經(jīng)歷有關。據(jù)了解，當初該地塊原本為華僑城、華潤、招商三家國有企業(yè)組成的聯(lián)合體共同參與競拍。僑禧投資最初投資方也由三方聯(lián)合成立。“但拿地當天出現(xiàn)了變故”，一位親歷該地塊拍賣的業(yè)內人士回憶，“當初拿地不久市場就傳出消息，該拿地聯(lián)合體已‘拆伙’。主要因為是在競拍階段，土地成本已超出華潤、招商兩家企業(yè)預期，兩家房企選擇退出。最終地塊由華僑城獨自吞下。”拿地后，華僑城表示，該地塊作為企業(yè)時隔多年再次在北京拿地，戰(zhàn)略意義重大，公司已經(jīng)做好單獨開發(fā)的準備。
此后，在蟄伏一段時間后，2017年3月，該項目終于揭開面紗，并推出案名“新著東方”，并公布產(chǎn)品戶型未來主要為117-175平方米的高層及200平方米左右的疊拼產(chǎn)品，戶型均為3居以上。華僑城表示，“新著東方”將成為北京豪宅標桿，銷售人員也給出8萬-9萬元/平方米的報價范圍。
“從‘拆伙’到獨立開發(fā)再到尋找新的合作伙伴，華僑城重回京城的首個項目開發(fā)之路略顯周折。”上述人士表示，樓市的風云突變與華僑城的自身擴張恐怕是該項目開發(fā)計劃做出調整的原因。
夾縫突圍
“新著東方”項目周邊競品林立。資料顯示，2015年前后，北京豐臺板塊土地供應呈現(xiàn)井噴之勢，高價地層出不窮，一次次刷新行業(yè)心理底線。華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元拿下白盆窯高價地；葛洲壩以49.5億元取得豐臺樊家村地塊；中鐵建方興聯(lián)合體50.25億元取得南苑鄉(xiāng)石榴莊村高價地；中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以85.95億元取得南苑鄉(xiāng)槐房村地塊。
華僑城地塊與拿地5.6萬元/平方米的成本低于樊家村高價地，但在容積率上不占優(yōu)勢。而與同地段的中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體5萬元/平方米的拿地價格相比又貴出6000元/平方米。此外，部分競品樓盤已經(jīng)搶先入市銷售，原本被調控壓制而日漸減少的高端改善型客群再度被蠶食。
“已經(jīng)啟動蓄客的‘新著東方’，在入市伊始就將面臨北京豪宅市場全方位的考驗。”一位豪宅代理機構從業(yè)經(jīng)驗豐富的人士分析，從入市時機、政策走向、周邊競爭等方面來看，都對“新著東方”構成一定挑戰(zhàn)。3月時，該項目進入前期蓄客階段，按照當時銷售人員的說法，“新著東方”將在年中六七月正式開盤。但事實上，當前新入市北京豪宅取證難已是不爭的事實。據(jù)市場傳言，單價高于8萬元/平方米的豪宅產(chǎn)品幾乎難以獲批。事實上，新政以來，北京新入市純新樓盤的確沒有超過單價8萬元的項目。
顯而易見，當初拿地樓面價高達5.6萬元/平方米的華僑城“新著東方”銷售價格若低于8萬元/平方米，顯然是賠錢的買賣，但若超過紅線可能會面臨無法取證。而且如果為了控制成本，讓如此高端的項目毛坯交房，必然難以將品質呈現(xiàn)出來，華僑城重回北京的“扛鼎之作”恐怕又難以擔當。
此前，按照華僑城的計劃，“新著東方”是華僑城傾力打造的北京豪宅標志性項目，也是按照華僑城北方集團標桿產(chǎn)品的標準來打造的，“新著東方”將是華僑城“對東方人居新時代、新生活理念的鑄就”。
據(jù)了解，“新著東方”可售住宅面積14萬平方米左右，以高層公寓為主以及少量疊拼類型產(chǎn)品。項目由世界知名設計公司傾力打造，充分考慮新人居理念，融入東方風骨、西方時尚，采用新東方建筑風格。設計上，項目以皇城王府的五進式院落空間為設計靈感，打造禮序空間，200米超大進深，實現(xiàn)了景觀層層遞進。
此外，按照規(guī)劃，“新著東方”還將給客戶提供一個增值服務平臺，將基于華僑城品牌旗下文化、旅游、演藝、藝術館、文化主題酒店、主題公園、度假村、特色小鎮(zhèn)等系列資源打造一種全新的生活方式。
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