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房東的煩惱
北京市場人士認(rèn)為，長租公寓比起民宅等產(chǎn)品，由于租賃周期更加靈活，環(huán)境與配套服務(wù)條件更高，長遠(yuǎn)來看遠(yuǎn)其收益要比改造前的產(chǎn)品要高一些。
投資了不少公寓項目的魔方金服則認(rèn)為，開發(fā)商進(jìn)入長租公寓市場，最大的優(yōu)勢是母公司的資本實力和依托母公司信用而獲得的超低融資成本。超低的融資成本決定了開發(fā)商可以接受相對低的回報，在房源上有很強(qiáng)的競價優(yōu)勢。
但比起傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)展長租公寓更像是一樁“細(xì)水長流”的生意。
表：較知名長租公寓品牌一覽表
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)
業(yè)內(nèi)人士曾表示，長租公寓前期收購、改造及稅收的成本較大，投資回報率不高，回報周期長。有觀點認(rèn)為，開發(fā)商的人力成本較高，因此現(xiàn)階段進(jìn)入長租公寓市場不太可能獲得很好的回報，第一階段只能是擴(kuò)展虧損期。
新派公寓人士透露，一般長租公寓項目要求5-7年能夠回本，但新派在建的新機(jī)場項目由于成本沒有控制好，目前已投入超過2000萬元，導(dǎo)致回本可能需要更長時間。
對于長租公司的盈利情況，萬科不同城市泊寓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人給出了各自的看法。
廣州泊寓張成皓坦然表示，長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實比傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有較大差距，這也是中國目前的租金售價比、高額的租賃稅費(fèi)所影響的。
“但是租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受調(diào)控的影響較小，客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他一些新業(yè)務(wù)之間有較好的適配，從這些方面來看，盡管業(yè)務(wù)盈利并不強(qiáng)，但依然是萬科的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。”
泊寓廈門總經(jīng)理吳迪透露，不同泊寓項目的前期改造成本不一樣，但出于對整個居住標(biāo)準(zhǔn)的追求，萬科在這方面的投入會比較大。租入租金和改造成本占到總成本的80%，僅裝修改造的成本就需要運(yùn)營三年后才能夠覆蓋。
泊寓北京人士也表示，目前整個行業(yè)的投資回報周期普遍較長，租賃的輕資產(chǎn)模式在5-8年左右，而萬科則預(yù)計5年能夠收回成本。在北京市場，由于物業(yè)升值較快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以運(yùn)營商只能盡力壓縮其他的成本。
相比之下，對于重資產(chǎn)方式就比較擔(dān)擾。上述人士稱，重資產(chǎn)項目甚至需要十幾年、二十年實現(xiàn)盈利。泊寓北京拓展重資產(chǎn)的方式，主要是出于對資產(chǎn)增值的考慮，而且長租公寓的投資回報情況并不比寫字樓差。
除了收購的成本，消防與稅收的問題也是限制長租公寓發(fā)展的硬傷。目前改造成長租公寓的物業(yè)包括了傳統(tǒng)的公寓、寫字樓、酒店、廠房等物業(yè)，業(yè)內(nèi)人士透露，由于物業(yè)消防標(biāo)準(zhǔn)要求尚不清晰，消防的問題頗讓這些房東們頭疼。
其次，是稅收的成本。營改增后，雖然6%的增值稅比原先的征收標(biāo)準(zhǔn)要低一些，但若加上12%的房地產(chǎn)稅，長租公寓的稅收成本依舊不低。 共4頁 上一頁 [1] [2] [3] [4] 下一頁 萬科綠地保利負(fù)債均超3千億 136家房企負(fù)債直逼5萬億 萬科董事會換屆仍沒時間表 王石最近在干嘛？ 太原萬科城涉欺詐銷售遭業(yè)主維權(quán) 萬科龍湖進(jìn)軍長租公寓 存量房時代還有哪些玩法？ 恒大持股萬科至今已浮虧72億 許家印這次玩砸了？ 搜索更多: 萬科 |
