未來(lái)五年內(nèi)，北京市計(jì)劃保障150萬(wàn)套住房供應(yīng)，其中產(chǎn)權(quán)類100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。2017年計(jì)劃建設(shè)住房30萬(wàn)套，其中產(chǎn)權(quán)類住房20萬(wàn)套，租賃住房10萬(wàn)套。也就是說(shuō)，未來(lái)5年內(nèi)，北京市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，租賃類比例占到三分之一。
在贛南蘇區(qū)振興發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金董事長(zhǎng)陳士則看來(lái)，當(dāng)初國(guó)家進(jìn)行第一次房改時(shí)，就實(shí)施兩條腿走路，一條是現(xiàn)在商品房市場(chǎng)，一條是以滿足群眾基本住房需求的保障房，為此專門成立中房集團(tuán)用來(lái)開發(fā)保障類住房。
但在實(shí)際發(fā)展中，形成商品房一支獨(dú)大的局面，保障類商品房供應(yīng)市場(chǎng)一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，直到十八大后才重新開始重視保障類住房建設(shè)，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，大部分人都買不起房了，也應(yīng)該回歸商品房和保障類住房?jī)蓷l腿走路的時(shí)候了”。
周以升也認(rèn)為，在往年房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，政府和開發(fā)商是最大受益者，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)都是以高周轉(zhuǎn)為主的三高格局，在現(xiàn)有政策條件下，原來(lái)的模式已經(jīng)難以為繼，“政府和開發(fā)商也應(yīng)該拿出一部分利潤(rùn)支持發(fā)展租賃市場(chǎng)，同時(shí)也為自己開辟一條新的道路”。
哪些企業(yè)拿了自持地
截至目前，北京累計(jì)成交了8個(gè)自持地塊，其中開發(fā)商100%自持地塊有4幅，3幅位于海淀區(qū)，1幅位于大興區(qū)；開發(fā)商70%自持地塊有4幅，大興區(qū)2幅，房山區(qū)和平谷區(qū)各1幅，這些地塊均要求開發(fā)商自持對(duì)外租賃。
2016年11月17日，中糧地產(chǎn)[股評(píng)]、首創(chuàng)和天恒聯(lián)合體以57.6億元價(jià)格獲得位于海淀永豐20號(hào)地塊，占地面積84241.639平方米，建筑面積控制在183336平方米內(nèi)。要求開發(fā)商100%自持住宅、10%自持商業(yè)。
海淀永豐18號(hào)、19號(hào)兩個(gè)地塊于2016年12月1日被萬(wàn)科和萬(wàn)科住總聯(lián)合體獲得。其中10號(hào)地塊用地面積為 83549.617平方米，建筑面積控制在138825平方米內(nèi)，成交價(jià)50億元；19號(hào)地塊用地面積85584.572平方米，建筑面積控制在162894平方米內(nèi)，成交價(jià)59億元。兩幅土地要求企業(yè)100%自持。
當(dāng)天，另一幅位于大興區(qū)黃村100%自持地塊被中鐵地產(chǎn)以36.75億元摘取，用地面積為51970.987平方米，建筑面積控制在135275平方米。4幅100%自持地塊全部在2016年底成交。
另外，2017年北京還成交4幅開發(fā)商自持70%地塊。2017年1月26日，河北眾美地產(chǎn)以3.9億元價(jià)格在房山區(qū)獲得1幅用地面積為15224平方米住宅混合公建土地，建筑面積控制在2627平方米。除去回遷房外，要求開發(fā)商自持70%。
同一時(shí)間，保利、首創(chuàng)、首開和龍湖聯(lián)合體以17.28億元價(jià)格取得位于平谷區(qū)金海湖1幅住宅用地，用地面積為151600平方米，建筑面積控制在153116平方米，自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積比例的70%。
另外兩幅位于大興區(qū)舊宮的土地均于2017年4月13日被首開、中海、保利和龍湖聯(lián)合體取得，其中一幅用地面積為66379.53平方米、建筑面積控制在146035平方米，成交價(jià)為57.4億元；另一幅用地面積為85956.89平方米、建筑面積控制在182033平方米，成交價(jià)格為69.8億元。
這些獲得自持地塊的企業(yè)主體中，除了河北眾美地產(chǎn)單獨(dú)獲得一幅土地，龍湖參與兩幅土地外，其他開發(fā)商均有國(guó)資背景，其中中糧、中鐵、保利、中海4家開發(fā)商均為央企，首創(chuàng)、首開、住總和天恒為北京市內(nèi)國(guó)有企業(yè)，萬(wàn)科為深圳市國(guó)企控股。
北京之外，上海和杭州等城市也在開發(fā)商自持商品住房方面進(jìn)行嘗試，雖然自持規(guī)模、自持年限、自持比例不及北京，但結(jié)合2016年“930”到2017年“317”限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，意味著房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)變革，正如張大偉所言，未來(lái)企業(yè)自持租賃型將會(huì)是一個(gè)重要趨勢(shì)。
繼北京出臺(tái)企業(yè)自持商品住房相關(guān)政策后，4月24日，杭州市住建和國(guó)土部門也聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，其內(nèi)容和思路基本與北京一致。
在這種背景下，自持租賃型商品住房如何開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，通過(guò)什么方式回籠資金和盈利，不僅關(guān)系著獲得自持地塊企業(yè)的自身利益，也關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)變革轉(zhuǎn)型路徑。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 田國(guó)寶
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