近期，有小米員工透露，萬科利用永豐地塊和小米合作建房一事，因為監(jiān)管等方面的原因限制已經(jīng)擱置。
此前，經(jīng)濟觀察報了解到，萬科永豐自持地塊項目，小米公司內(nèi)部已經(jīng)全員自愿認購登記。
隨后的4月14日，北京市住建委和規(guī)土委發(fā)文要求開發(fā)商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年、不得以租代售。
對此，小米官方稱，并沒有聽說雙方合作建房相關(guān)事宜，也不存在被叫停說法。北京萬科方面也否認雙方存在合作建房事宜，僅表示獲得永豐地塊后，萬科曾向包括小米在內(nèi)的多家高新技術(shù)企業(yè)進行調(diào)研，調(diào)研期間，北京萬科根據(jù)永豐地塊土地價格、建安成本和相關(guān)稅費測算后，獲得每平方米5.5萬元最低成本價，雙方合作建房系小米部分員工誤讀。
在官方要求下，萬科和小米合作建房原有模式已無可能。北京萬科方面進一步表示，永豐自持地塊未來開發(fā)運營模式，目前仍處于內(nèi)部規(guī)劃、討論階段，近期也沒有就相關(guān)方面內(nèi)容進一步對外披露的計劃。“萬科會嚴格遵循北京市政府相關(guān)部門對企業(yè)自持商品住房相關(guān)要求”。
其實，不僅是萬科，包括中糧、保利、首開、龍湖等開發(fā)商也在近期通過招拍掛獲得自持比例不等的土地；不僅是北京，包括上海和杭州等地也對開發(fā)商自持商品租房作出“不得銷售或轉(zhuǎn)讓、全部對外租賃”等要求。
獲得自持地塊的開發(fā)商拿地、建安等成本如何收回？租金是否能否覆蓋成本？自持項目開發(fā)、運營模式等問題值得關(guān)注。
持有的尷尬
從2016年底至今，北京累計出讓8個自持地塊，這些自持地塊未來如何運營，部分開發(fā)商表示目前仍沒有可對外公開的商業(yè)模式和操作路徑。“沒有出路。”對北京8個自持地塊，中原地產(chǎn)北京市場總監(jiān)張大偉給出了這樣的答案，“自持地塊出來后，我們也和包括開發(fā)商、融資機構(gòu)、政府部門和市場方面做了溝通，從目前來看，這些自持地塊基本沒有出路。”
首先，目前國內(nèi)租金收益率太低，不能覆蓋資金成本，開發(fā)商難以收回成本，“現(xiàn)在租金收益率1%-2%，最高也就3%，遠低于融資成本，無論怎么測算都是賠錢的。”張大偉表示，除非租金暴漲，“從現(xiàn)在來看，基本沒有可能”。
其次，由于企業(yè)自持商品住房要求開發(fā)商持有年限與土地出讓年限一致，不能轉(zhuǎn)讓，一定程度也限制了間接變現(xiàn)的渠道，比如開發(fā)商以自持項目抵押融資進行投資實現(xiàn)收支平衡，“這個渠道也行不通，因為不能轉(zhuǎn)讓限制了流通，銀行也只能以租金收益評估，而不能以物業(yè)交易價評估。”張大偉如是認為。
通常情況下，持有型物業(yè)還可以通過資產(chǎn)證券化方式變現(xiàn)，上海百瑞資產(chǎn)董事長張元浩認為，近年房價不斷上漲的過程中，造成房價和土地價格過高，使得租金收益率較低，開發(fā)商自持商品住房資產(chǎn)證券化通道被堵，所以“自持商品住房基本是死路一條”。
高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，與商業(yè)地產(chǎn)相比，商品住宅租金收益較低，僅靠租金顯然難以覆蓋成本，“像北京租金收益率是1.88%，上海是1.9%，我們做商業(yè)地產(chǎn)證券化最低成本是3.3%，這也覆蓋不了，更何況住宅也不可能做到3.3%。”
在周以升看來，從現(xiàn)實情況來看，租金在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再上漲兩倍到三倍的情況下，自持商品住房才能基本達到資產(chǎn)證券化成本線，“這個短期內(nèi)基本沒有可能，在租金不能達到要求情況下，是不是通過房價下跌來提高租金收益率？這也是一種可能。”
張元浩在創(chuàng)辦百瑞資產(chǎn)之前，曾在摩根工作了20年，以他的經(jīng)驗來看，近年房價上漲有較大的非理性因素，是不正常的，在當(dāng)前嚴厲限購條件下，房價存在下跌的可能和空間，“即便未來房價下跌了，這些自持房能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化，但原來高價拿地的項目還是無解。”
不過，中信建投宏觀策略總監(jiān)蔣果表達不同看法，他認為自持租賃型商品房可以把租金做成證券化產(chǎn)品，“但具體項目還得具體看待，需要在剔除一切杠桿后進行。”不過，以現(xiàn)有租金收益率來看，租金證券化后依然難以覆蓋前期成本。
探索未來商業(yè)模式
對開發(fā)商獲取自持商品住房項目的初衷，周以升和張元浩均認為，由于此前北京市政府并沒有對自持土地出臺相關(guān)使用細則，一些開發(fā)商試圖通過變相銷售來回收成本。
但是隨著以租代售等變相銷售通道全部被封堵，未來自持商品住房只能用來對外租賃，張大偉認為，此前開發(fā)商競相獲取自持商品住房地塊，不排除通過變相銷售實現(xiàn)快速回籠資金考量的可能，但現(xiàn)在這一可能已經(jīng)被堵死。
在張大偉看來，隨著土地出讓自持比例越來越高，未來企業(yè)自持商品住房租賃會成為一種趨勢和一個新的市場，“我覺得更大的意義在于，這些大開發(fā)商通過拿自持地塊，為未來租賃市場的開發(fā)模式、商業(yè)模式作嘗試和探索，以后租賃市場很可能成為開發(fā)商的主流市場。”
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